Lessee's Right to Rent Reduction After Prior Repair Cost Suit
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe court partially reversed a decision where a lessee, whose leased property was partially destroyed by adjacent construction, was denied a rent reduction under Article 1722 of the Civil Code after a prior suit for reimbursement of repair costs was rejected. The appellate court erred by finding the new claim barred by the authority of the prior judgment, as a claim for rent reduction differs in object from a claim for reimbursement of repairs, and by ruling that the lessee's subsequent repair of the premises precluded the right to a rent reduction, thus violating Articles 1351 and 1722.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 1722 du Code civil, article 1351 du Code civil; Lessee's Right to Rent Reduction After Prior Repair Cost Suit: The appellate court erred by finding the new claim barred by the authority of the prior judgment, as a claim for rent reduction differs in object from a claim for reimbursement of repairs, and by ruling that the lessee's subsequent repair of the premises precluded the right to a rent reduction, thus violating Articles 1351 and 1722.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe court found that the failure to grant a rent reduction, despite the partial destruction of the leased property, constituted a violation of this article.
The court found that the lower court erred in invoking the authority of *res judicata* against the claim for rent reduction, which is a different object than the prior claim for reimbursement of repair costs.
Texte complet
Sur le moyen unique :
Vu les articles 1351 et 1722 du Code civil ;
Attendu qu'aux termes du premier de ces textes, l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement, qu'il faut que la chose demandée soit la même, que la demande soit fondée sur la même cause ; que, selon le second, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix ou la résiliation même du bail ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 5 décembre 1988), que des travaux entrepris sur un fonds voisin d'un immeuble donné à bail par Mlle X... à la ville de Marseille ont en partie détruit les lieux loués ; que la locataire ayant procédé aux remises en état, a fait assigner la bailleresse en remboursement du coût de ces réfections et que, déboutée de ses prétentions par arrêt du 8 octobre 1984, elle a fait assigner à nouveau Mlle X... pour obtenir la diminution du loyer sur le fondement de l'article 1722 du Code civil ;
Attendu que pour écarter cette demande, l'arrêt du 5 décembre 1988 retient, d'une part, qu'elle se heurte à l'autorité de la chose jugée par la décision de 1984, d'autre part, qu'une réduction de loyer ne peut être accordée que si le preneur reste dans les lieux dont la consistance est altérée, ce qui n'est pas le cas, les remises en état ayant été rapidement effectuées par la locataire ;
Qu'en statuant ainsi, alors, d'une part, que la demande en diminution de loyers n'a pas le même objet que la demande en remboursement du coût de travaux et, d'autre part, que le fait que la locataire ait procédé à une remise en état des lieux à ses frais ne met pas obstacle à son droit d'obtenir une diminution du loyer, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 5 décembre 1988, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes