Commercial Lease Eviction Compensation Denial Due to Loss of Merchant Status
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA former commercial advisor who transitioned to a liberal legal advisory profession by deregistering from the commercial register upon the expiration of his commercial lease was denied compensation for eviction by the lessor, on the grounds that the protection afforded by the 1953 decree, which is tied to the commercial exploitation of the business, had lapsed as of the date of the notice to quit because the tenant no longer held the status of a merchant. The court upheld the decision, reasoning that the right to eviction indemnity under the commercial lease statute depends on the tenant's actual commercial activity at the time the lease is terminated, rendering prior contractual stipulations or subsequent changes in professional status irrelevant to the application of the protective decree, and further found a second claim for compensation for improvements inadmissible as it presented a new argument not raised before the appellate court.
Regeste Legislator
Généré par l'IAARTICLE 1134 DU CODE CIVIL, ARTICLE 1371 DU CODE CIVIL; Commercial Lease Eviction Compensation Denial Due to Loss of Merchant Status: The court upheld the decision, reasoning that the right to eviction indemnity under the commercial lease statute depends on the tenant's actual commercial activity at the time the lease is terminated, rendering prior contractual stipulations or subsequent changes in professional status irrelevant to the application of the protective decree, and further found a second claim for compensation for improvements inadmissible as it presented a new argument not raised before the appellate court.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IACited in the appellant's first ground of appeal which was implicitly addressed by the finding that the commercial lease statute protection had disappeared.
Cited in the appellant's second ground of appeal concerning compensation for improvements, which was deemed inadmissible as a new argument.
Texte complet
SUR LE PREMIER MOYEN : ATTENDU SELON L'ARRET ATTAQUE (NIMES, 29 JUIN 1981) QUE M X... QUI EXERCAIT AVANT 1972, EN TANT QUE COMMERCANT, L'ACTIVITE DE CONSEIL JURIDIQUE, S'EST, POUR SE CONFORMER AUX DISPOSITIONS DE LA LOI DU 31 DECEMBRE 1971, FAIT RADIER DU REGISTRE DU COMMERCE EN VUE D'EXERCER A L'AVENIR LA PROFESSION LIBERALE DE CONSEIL JURIDIQUE ;
QUE LE BAIL QUI LUI AVAIT ETE CONSENTI PAR MME Y..., A COMPTER DU PREMIER AVRIL 1970, ETANT VENU A EXPIRATION, CELLE-CI EN A REFUSE LE RENOUVELLEMENT SANS INDEMNITE D'EVICTION EN SOUTENANT QUE LE DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953 ETAIT INAPPLICABLE EN L'ABSENCE D'EXPLOITATION D'UN COMMERCE DANS LES LIEUX LOUES ;
ATTENDU QUE M X... FAIT GRIEF A L'ARRET DE L'AVOIR DEBOUTE DE SA DEMANDE EN PAIEMENT D'UNE INDEMNITE D'EVICTION A DEFAUT DE RENOUVELLEMENT DE SON BAIL, ALORS, SELON LE MOYEN, "QUE, D'UNE PART, SI L'ARTICLE 35 DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953 FRAPPE DE NULLITE LES CLAUSES AYANT POUR BUT OU POUR EFFET DE RESTREINDRE LE CHAMP D'APPLICATION DUDIT DECRET, CE TEXTE N'INTERDIT NULLEMENT L'INVERSE C'EST-A-DIRE DE CONVENIR CONTRACTUELLEMENT D'APPLIQUER LE STATUT DES BAUX COMMERCIAUX EN DEHORS DE SES LIMITES NATURELLES, QU'EN DECIDANT DES LORS QUE LA PROTECTION ACCORDEE PAR LE DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953 DISPARAISSAIT, DE PLEIN DROIT, AVEC L'EXPLOITATION COMMERCIALE, L'ARRET ATTAQUE A VIOLE L'ARTICLE 35 DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953, ET ALORS, D'AUTRE PART, QU'EN S'ABSTENANT DE RECHERCHER SI, COMPTE TENU A LA FOIS DES CLAUSES DU BAIL QUI, EN CONTREPARTIE DU VERSEMENT D'UN CAPITAL, ACCORDAIT EXPRESSEMENT LA PROPRIETE COMMERCIALE AU PRENEUR AVEC LE DROIT DE CEDER SON BAIL SANS L'AGREMENT DES PROPRIETAIRES ET DU COMPORTEMENT DES PARTIES APRES L'INSCRIPTION DE M X... SUR LA LISTE DES CONSEILS JURIDIQUES, PUISQUE LA REVISION DU LOYER A ETE OPEREE CONFORMEMENT AU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953, LE BENEFICE DE LA PROPRIETE COMMERCIALE N'AVAIT PAS ETE ACCORDEE AU PRENEUR, QUELLE QUE SOIT SON ACTIVITE, LA COUR D'APPEL N'A PAS DONNE DE BASE LEGALE A SON ARRET AU REGARD DE L'ARTICLE 1134 DU CODE CIVIL" ;
MAIS ATTENDU, D'UNE PART, QU'APRES AVOIR EXACTEMENT RAPPELE, PAR MOTIF ADOPTE, QU'IL CONVENAIT D'APPRECIER LES FAITS, NON A LA DATE DE FORMATION DU CONTRAT MAIS A CELLE DU CONGE, L'ARRET, QUI N'AVAIT DES LORS PAS A TENIR COMPTE DES STIPULATIONS DU BAIL OU DU VERSEMENT D'UN PAS DE PORTE ET QUI RETIENT QU'A LA DATE DU CONGE M X... AVAIT PERDU LA QUALITE DE COMMERCANT, EN A JUSTEMENT DEDUIT QUE LA PROTECTION ACCORDEE PAR LE DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953, QUI EST LIEE A L'EXPLOITATION COMMERCIALE DU FONDS DE COMMERCE, AVAIT DISPARU ;
ATTENDU D'AUTRE PART, QUE L'ARRET N'AVAIT PAS A S'EXPLIQUER SUR DES CONCLUSIONS QUI NE FAISAIENT ETAT DES REVISIONS INTERVENUES QUE POUR ETAYER L'ARGUMENT SELON LEQUEL LA BAILLERESSE N'AVAIT RIEN FAIT POUR AMENAGER LE BAIL OU LE RESILIER APRES 1972 ;
D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN N'EST PAS FONDE SUR LE SECOND MOYEN :
ATTENDU QUE M X... FAIT AUSSI GRIEF A L'ARRET D'AVOIR REJETE SA DEMANDE EN PAIEMENT D'UNE INDEMNITE POUR LES AMENAGEMENTS FAITS PAR LUI DANS LES LIEUX LOUES, EN RETENANT QUE LE REMBOURSEMENT DE LEUR COUT NE POUVAIT, EN VERTU DU BAIL, ETRE RECLAME QU'AU SUCCESSEUR DANS LE COMMERCE, ALORS, SELON LE MOYEN, "QUE LE BAIL AYANT SELON LES PROPRES ENONCIATIONS DE L'ARRET CHANGE DE NATURE, LA CLAUSE RELATIVE A L'INDEMNISATION PAR UN SUCCESSEUR DANS L'EXPLOITATION DU FONDS ETAIT NECESSAIREMENT DEVENUE CADUQUE ;
QUE LE PROPRIETAIRE DEVAIT DONC INDEMNISER LE LOCATAIRE EVINCE SUR LA BASE DE L'ENRICHISSEMENT SANS CAUSE ;
QU'EN DENIANT LE DROIT AU LOCATAIRE DE RECEVOIR UNE INDEMNITE COMPENSANT LES TRAVAUX D'AMELIORATION EFFECTUE PAR LUI, L'ARRET ATTAQUE A VIOLE L'ARTICLE 1371 DU CODE CIVIL ET LES PRINCIPES REGISSANT L'ENRICHISSEMENT" ;
MAIS ATTENDU QUE M X... N'A PAS SOUTENU DEVANT LA COUR D'APPEL QUE LA CLAUSE RELATIVE A L'INDEMNISATION PAR UN SUCCESSEUR ETAIT DEVENUE CADUQUE ;
QUE CE MOYEN EST NOUVEAU, MELANGE DE FAIT ET DE DROIT, ET PARTANT, IRRECEVABLE ;
PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 27 AOUT 1981, PAR LA COUR D'APPEL DE NIMES ;