Property Owner Liability for Theft Defeats Lease Exemption Due to Gross Negligence in Surveillance

SUR LES DEUX MOYENS REUNIS : ATTENDU QUE LA COMPAGNIE LA FONCIERE, PROPRIETAIRE D'UN APPARTEMENT DONNE A BAIL AUX EPOUX X... DE JESSEY, REPROCHE A L'ARRET ATTAQUE (PARIS, 21 OCTOBRE 1981) DE L'AVOIR CONDAMNEE A REPARER LE PREJUDICE SUBI PAR SES LOCATAIRES ET PAR LA COMPAGNIE D'ASSURANCES ABEILLE-PAIX, POUR PARTIE SUBROGEE DANS LEURS DROITS, A LA SUITE D'UN VOL COMMIS DANS LES LIEUX LOUES ALORS, SELON LE MOYEN, QUE, D'UNE PART, LA CLAUSE PAR LAQUELLE LES CONTRACTANTS CONVIENNENT DE LIMITER LA RESPONSABILITE DU BAILLEUR DANS UNE SERIE DE CAS DETERMINES, REGULIERE AU REGARD DE L'ARTICLE 1719 DU CODE CIVIL, NE SE VONFONDANT PAS AVEC UNE DISPOSITION D'ENSEMBLE EXCLUSIVE DE TOUTE RESPONSABILITE, L'ARRET NE POUVAIT REFUSER DE DONNER EFFET A LA CLAUSE PAR LAQUELLE LE LOCATAIRE S'INTERDIT D'EXERCER UN RECOURS CONTRE LE BAILLEUR EN CAS DE VOL SANS VIOLER TOUT A LA FOIS LES ARTICLES 1134 ET 1719 DU CODE CIVIL ALORS QUE, D'AUTRE PART, LE JUGEMENT DONT L'ARRET CONFIRMATIF S'APPROPRIE LES MOTIFS NE POUVAIT, SANS VIOLER L'ARTICLE 1134 DU CODE CIVIL, RETENIR, POUR PARALYSER LA CLAUSE LIMITATIVE DE RESPONSABILITE EN CAS DE VOL DANS LES LIEUX LOUES, QUE LE DEFAUT DE GARDIENNAGE REVETAIT LE CARACTERE D'UNE FAUTE LOURDE, LE BAIL EXCLUANT PRECISEMENT CETTE OBLIGATION DE GARDIENNAGE ET ALORS QUE L'ARRET NE POUVAIT INDIQUER QUE L'APPELANTE NE CONTESTE PAS QUE L'OBLIGATION DE FAIRE GARDER L'IMMEUBLE PAR UN CONCIERGE PESAIT SUR ELLE (ARRET P 4), SANS DENATURER LES CONCLUSIONS DE CELLE-CI QUI AVAIT PRECISEMENT FAIT VALOIR QUE SI A PARIS, L'USAGE IMPOSE AUX BAILLEURS D'IMMEUBLES A LOCATAIRES MULTIPLES DE FAIRE GARDER LES LIEUX LOUES PAR UN CONCIERGE, CET USAGE N'A RIEN D'OBLIGATOIRE ET IL EST PERMIS D'Y DEROGER PAR UNE CONVENTION CONTRAIRE - (CONCLUSIONS SIGNIFIEES LE 8 AVRIL 1981, P 2) OU ENCORE QUE L'EXAMEN DU CONTRAT DE BAIL - REVELE L'ABSENCE TOTALE DE CLAUSE IMPOSANT AU BAILLEUR LE GARDIENNAGE CONTINU DE L'IMMEUBLE.

QUE, BIEN AU CONTRAIRE, IL EST INDIQUE CLAIREMENT AU CONTRAT - QUE LE PRENEUR S'OBLIGE A RENONCER A TOUT RECOURS EN RESPONSABILITE CONTRE LE BAILLEUR - EN CAS DE MODIFICATION OU DE SUPPRESSION DU GARDIENNAGE DE L'IMMEUBLE (CONCLUSIONS SIGNIFIEES LE 16 SEPTEMBRE 1980, P 2) ;

QU'EN DENATURANT AINSI LES CONCLUSIONS CLAIRES ET PRECISES DE L'APPELANTE, LA COUR D'APPEL A MECONNU L'ARTICLE 4 DU NOUVEAU CODE DE PROCEDURE CIVILE, ET ALORS, ENFIN, QUE LE VOL DONT LA DATE EST RESTEE INDETERMINEE AYANT PU SE COMMETTRE ENTRE LE 17 ET LE 29 JUILLET, PERIODE PENDANT LAQUELLE AUCUNE FAUTE NEE D'UNE DEFAILLANCE DANS LE GARDIENNAGE N'EST IMPUTEE A LA COMPAGNIE LA FONCIERE, LA COUR D'APPEL NE POUVAIT DECLARER ETABLI LE LIEN DE CAUSALITE ENTRE FAUTE ET DOMMAGE SANS ENTACHER SA DECISION D'UN MANQUE DE BASE LEGALE AU REGARD DE L'ARTICLE 1147 DU CODE CIVIL ALORS QUE, D'AUTRE PART, L'ARRET ATTAQUE N'A PAS REPONDU AUX CONCLUSIONS D'APPEL DE LA COMPAGNIE LA FONCIERE FAISANT EXPRESSEMENT VALOIR QUE MME Y..., GARDIENNE HABITUELLE DE L'IMMEUBLE, ASSURA SON SERVICE JUSQU'AU 29 JUILLET ET QUE LE CAMBRIOLAGE A PU AVOIR LIEU DURANT CES DOUZE JOURS DE PRESENCE DE CETTE CONCIERGE TITULAIRE ENVERS LAQUELLE AUCUN REPROCHE N'EST FORMULE (CONCLUSIONS SIGNIFIEES LE 16 SEPTEMBRE 1980, P 4), MECONNAISSANT AINSI L'ARTICLE 455 DU NOUVEAU CODE DE PROCEDURE CIVILE ;

MAIS ATTENDU, D'UNE PART, QUE, PAR UNE INTERPRETATION NECESSAIRE, EXCLUSIVE DE DENATURATION, DES CLAUSES AMBIGUES DU BAIL, L'ARRET RETIENT SOUVERAINEMENT QUE L'IMMEUBLE EST POURVU D'UN CONCIERGE ET QUE L'OBLIGATION DE GARDIENNAGE COMPORTE LA MISSION ESSENTIELLE D'ASSURER LA GARDE ET LA SURVEILLANCE DE L'IMMEUBLE ;

ATTENDU, D'AUTRE PART, QUE L'ARRET, REPONDANT AUX CONCLUSIONS, RETIENT QUE L'IMPORTANCE DU CAMBRIOLAGE IMPLIQUAIT UN VERITABLE DEMENAGEMENT OPERE SANS PRECAUTIONS PARTICULIERES, ET A PU EN DEDUIRE, AVEC LES PREMIERS JUGES, L'EXISTENCE D'UNE FAUTE LOURDE RESULTANT DU DEFAUT DE SURVEILLANCE DU GARDIEN ET FAISANT ECHEC A LA CLAUSE D'EXONERATION DE RESPONSABILITE ;

QUE, PAR CES SEULS MOTIFS, LA COUR D'APPEL A LEGALEMENT JUSTIFIE SA DECISION ;

PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 21 OCTOBRE 1981 PAR LA COUR D'APPEL DE PARIS ;