Owner's Association v. Promoter Regarding Construction Defects

SUR LE PREMIER MOYEN : ATTENDU SELON L'ARRET ATTAQUE (PARIS, 5 NOVEMBRE 1980) QUE LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE (SCI) DU ... LA SOCIETE ZANETTACCI ET LA SOCIETE UNIF ETAIENT LES ADMINISTRATEURS GERANTS, A ACQUIS UN TERRAIN ET FAIT CONSTRUIRE UN ENSEMBLE IMMOBILIER PAR LES ARCHITECTES MAROT ET TREMBLOT, LES TRAVAUX DE GROS OEUVRE AYANT ETE EFFECTUES PAR L'ENTREPRISE BOUEILH, LES TRAVAUX DE CHAUFFAGE PAR LES ENTREPRISES CHAIGNE ET FERRARRI AUX DROITS DE LAQUELLE SE TROUVE LA SOCIETE AUXILIAIRE DE CHAUFFAGE ;

QUE LES PREMIERES RECEPTIONS ONT EU LIEU LES 31 JUILLET ET 20 NOVEMBRE 1967 ;

QUE DES DESORDRES S'ETANT REVELES, LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES A ASSIGNE LES 26 ET 28 OCTOBRE 1976 ET 27 JANVIER 1977, LA SOCIETE ZANETTACCI, TANT EN SON NOM PERSONNEL, COMME PROMOTEUR, QU'EN SA QUALITE DE GERANTE DE LA SCI MAROT ET TREMBLOT, LES ENTREPRISES BOUEILH, CHAIGNE, L'ENTREPRISE AUXILIAIRE DE CHAUFFAGE, EN PAIEMENT IN SOLIDUM DES PROVISIONS A VALOIR SUR LE COUT DE REFECTION DU GROS-OEUVRE ET DE MISE EN CONFORMITE DES INSTALLATIONS DE CHAUFFAGE ;

ATTENDU QUE LA SOCIETE ZANETTACCI FAIT GRIEF A L'ARRET D'AVOIR DIT RECEVABLE L'ACTION INTENTEE PAR LE SYNDIC SANS AUTORISATION DE L'ASSEMBLEE GENERALE DES COPROPRIETAIRES, ALORS, SELON LE MOYEN, QUE, D'UNE PART, TOUTES ACTIONS SE PRESCRIVENT DE TELLE SORTE QUE LA DUREE DU DELAI QUI COURAIT EN L'ESPECE, NE CARACTERISE PAS L'URGENCE, AU SENS DE L'ARTICLE 55 DU DECRET DU 17 NOVEMBRE 1967, PRIVANT DE BASE LEGALE SA DECISION ET VIOLANT LE TEXTE SUSVISE, ALORS QUE, D'AUTRE PART, EN L'ETAT DES DISPOSITIONS D'ORDRE PUBLIC DE L'ARTICLE 55 DU DECRET DU 17 MARS 1967 QUI EXIGENT UNE AUTORISATION DE L'ASSEMBLEE DES COPROPRIETAIRES PREALABLE A LA SAISINE DE LA JURIDICTION, LA RESOLUTION DE L'ASSEMBLEE POSTERIEURE A L'ASSIGNATION NE POUVAIT REGULARISER LA SITUATION QUE LA COUR D'APPEL A DONC VIOLE, A NOUVEAU, LE TEXTE PRECITE ;

MAIS ATTENDU QUE L'ARRET PAR MOTIFS PROPRES ET ADOPTES, RELEVE QU'IL RESULTE DU PROCES-VERBAL DE L'ASSEMBLEE GENERALE DES COPROPRIETAIRES DU 27 AVRIL 1977, QU'A CETTE DATE, L'ACTION DE SYNDIC A ETE RATIFIEE A L'UNANIMITE ;

QUE LA COUR D'APPEL EN A DEDUIT A BON DROIT QUE LES DEMANDES DU SYNDIC AINSI HABILITE ETAIENT RECEVABLES ;

D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN N'EST PAS FONDE ;

SUR LE SECOND MOYEN : ATTENDU QUE LA SOCIETE ZANETTACCI FAIT GRIEF A L'ARRET D'AVOIR DIT QU'ELLE AVAIT EU LE ROLE DE PROMOTEUR ET QU'EN CETTE QUALITE ELLE ETAIT TENUE IN SOLIDUM D'UNE OBLIGATION DE RESULTAT A L'EGARD DU SYNDICAT POUR TOUS LES VICES DE CONSTRUCTION RELEVANT DE LA GARANTIE DECENNALE, ALORS, SELON LE MOYEN, QUE, D'UNE PART, LE REPRESENTANT D'UNE SOCIETE QUI AGIT DANS LES LIMITES DE SES POUVOIRS QUELQU'EN SOIT L'ETENDUE ENGAGE LA SEULE SOCIETE, QUE LA COUR D'APPEL QUI NE CONSTATE PAS QUE LE GERANT A EXCEDE SES POUVOIRS ET DECIDE, CEPENDANT QU'IL EST LUI-MEME OBLIGE PAR LES ACTES QU'IL A FAIT AU NOM DE LA SOCIETE, VIOLE L'ARTICLE 1998 DU CODE CIVIL, QUE, D'AUTRE PART, LA COUR D'APPEL, QUI LAISSE SANS REPONSE LES CONCLUSIONS SOUTENANT QUE SEULE LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE ETAIT PROMOTRICE, QUE LA SOCIETE GERANTE, QUI N'ETAIT PAS ASSOCIEE ET N'AVAIT DONC PAS D'INTERET PERSONNEL A L'AFFAIRE, AVAIT AGI AU NOM DU PROMOTEUR, QU'ELLE S'ETAIT CONTENTEE DE REPRESENTER COMME UN SIMPLE MANDATAIRE SALARIE, VIOLE L'ARTICLE 455 DU NOUVEAU CODE DE PROCEDURE CIVILE, ALORS, ENFIN, QU'ETANT ACQUIS AU DEBAT QUE LA SOCIETE ZANETTACCI ETAIT COGERANTE DE LA SOCIETE PROMOTRICE, ELLE AVAIT POUVOIR DE REPRESENTER EN CETTE QUALITE, IL APPARTENAIT AU SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES D'ETABLIR QUE LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE QUI AVAIT OFFICIELLEMENT LA QUALITE DE PROMOTEUR N'ETAIT PAS UNE PERSONNE INTERPOSEE PAR RAPPORT A SA GERANTE, VERITABLE PROMOTRICE, QU'EN EFFET LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, DEMANDEUR A L'ACTION EN DECLARATION DE SIMULATION AVAIT LA CHARGE DE LA PREUVE, QUE LA COUR D'APPEL A DONC RENVERSE LA CHARGE DE LA PREUVE, VIOLANT LES DISPOSITIONS COMBINEES DES ARTICLES 1315 DU CODE CIVIL ;

MAIS ATTENDU QUE L'ARRET RETIENT QUE LA SOCIETE UNION IMMOBILIERE ET FINANCIERE (UNIF) ET LA SOCIETE IMMOBILIERE ZANETTACCI ONT ETE NOMMEES CO-ADMINISTRATEURS-GERANTS POUR UNE DUREE INDETERMINEE ET A TITRE IRREVOCABLE DE LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE ;

QUE CHAQUE ADMINISTRATEUR ETAIT INVESTI DES POUVOIRS LES PLUS ETENDUS LUI PERMETTANT D'ACQUERIR LA PROPRIETE DU TERRAIN, DE PASSER TOUTES CONVENTIONS FINANCIERES, DE PROCEDER A LA DIVISION DE L'IMMEUBLE ET D'ETABLIR LE REGLEMENT DE COPROPRIETE, DE FAIRE EXECUTER TOUS TRAVAUX DE CONSTRUCTION, D'ATTRIBUER EN CAS DE RETRAIT LA FRACTION DE L'IMMEUBLE CORRESPONDANT AUX PARTS SOCIALES ;

QUE CEPENDANT AUCUNE DES PARTIES EN CAUSE NE FAIT ETAT D'UNE QUELCONQUE ACTIVITE OU INTERVENTION DE L'UNIF DURANT LES OPERATIONS DE CONSTRUCTION, QUE LES SIEGES SOCIAUX DES SOCIETES ONT TOUJOURS ETE FIXES AU DOMICILE DE LA SOCIETE ZANETTACCI, QUE LES BROCHURES MISES A LA DISPOSITION DES ACQUEREURS PORTAIENT LE SEUL NOM DE ZANETTACCI AVEC L'ADRESSE DE CETTE SOCIETE ET DU BOULEVARD LEFEBVRE ;

QUE DE CES CONSTATATIONS ET ENONCIATIONS LA COUR D'APPEL A PU DEDUIRE QUE LA SOCIETE ZANETTACCI QUI A EU SOUS LE COUVERT DE LA SCI ET DES L'ORIGINE LA DIRECTION ET LA SURVEILLANCE DE L'OPERATION IMMOBILIERE EN AVAIT ETE LE PROMOTEUR ;

QUE LE MOYEN N'EST DONC PAS FONDE ;

PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 5 NOVEMBRE 1980 PAR LA COUR D'APPEL DE PARIS ;