Tenant v. Property Owner: Farm Lease Exit Costs and Improvement Indemnity
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAAfter a lease termination, a former tenant sued the property owner for the balance due on the farm exit account, specifically concerning the cost of fence restoration, which the lower court split between the parties. The high court rejected the tenant's appeal regarding the indemnity for the fence, reasoning that without an entry inspection report for rural property, the legal presumption of good condition established by Article 1731 of the Civil Code does not apply, allowing the lower court to freely assess the indemnity amount. However, the high court quashed the decision concerning improvements made to farm buildings between 1965 and 1970, finding that the prior owner's authorization, given by letter in 1975 after the property sale, was not a prior, unequivocal authorization as required by the Rural Code, nor did a subsequent prefectural decree retroactively dispense with the lessor's authorization for work completed before its publication, thereby failing to legally support the condemnation of the property owner to pay for these improvements.
Regeste Legislator
Généré par l'IAARTICLE 1731 DU CODE CIVIL, ARTICLE 850, ALINEA 1° ET 2°, DU CODE RURAL; Tenant v. Property Owner: Farm Lease Exit Costs and Improvement Indemnity: The high court rejected the tenant's appeal regarding the indemnity for the fence, reasoning that without an entry inspection report for rural property, the legal presumption of good condition established by Article 1731 of the Civil Code does not apply, allowing the lower court to freely assess the indemnity amount. However, the high court quashed the decision concerning improvements made to farm buildings between 1965 and 1970, finding that the prior owner's authorization, given by letter in 1975 after the property sale, was not a prior, unequivocal authorization as required by the Rural Code, nor did a subsequent prefectural decree retroactively dispense with the lessor's authorization for work completed before its publication, thereby failing to legally support the condemnation of the property owner to pay for these improvements.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis article was cited as the basis for cassating the lower court's decision regarding indemnity for improvements made to farm buildings because authorization conditions were not met.
Texte complet
SUR LE SECOND MOYEN : ATTENDU, SELON L'ARRET ATTAQUE (BOURGES, 13 MARS 1981), QUE MLLE Y... A ACQUIS EN 1973 UN DOMAINE RURAL QUI ETAIT EXPLOITE PAR M X... ;
QU'APRES RESILIATION DU BAIL, M X... A ASSIGNE MLLE Y... EN PAIEMENT DU SOLDE CREDITEUR DU COMPTE DE SORTIE DE FERME ;
ATTENDU QUE MLLE Y... FAIT GRIEF A L'ARRET D'AVOIR FIXE LE MONTANT DE L'INDEMNITE DUE PAR LE FERMIER SORTANT, POUR LA REMISE EN ETAT D'UNE CLOTURE A LA MOITIE DU COUT DES TRAVAUX, ALORS, SELON LE MOYEN, QU'IL APPARTIENT AU FERMIER QUI PRETEND AVOIR PRIS UN DOMAINE EN MAUVAIS ETAT D'EN FAIRE LA PREUVE, QUE LE PRENEUR QUI N'A PAS FAIT FAIRE D'ETAT DES LIEUX EST SUPPOSE EN AVOIR ETE SATISFAIT, QU'AINSI LES JUGES DU FOND ONT RENVERSE LA CHARGE DE LA PREUVE ET VIOLE L'ARTICLE 1731 ET 1315 DU CODE CIVIL ;
MAIS ATTENDU QU'A DEFAUT D'ETAT DES LIEUX ETABLI LORS DE L'ENTREE EN JOUISSANCE, S'AGISSANT DES TERRES, LE PRENEUR D'UN BIEN RURAL N'EST PAS SOUMIS A LA PRESOMPTION DE BON ETAT EDICTEE PAR L'ARTICLE 1731 DU CODE CIVIL ;
QUE, DES LORS, L'ARRET A, SANS INVERSER LA CHARGE DE LA PREUVE, SOUVERAINEMENT APPRECIE LE MONTANT DE L'INDEMNITE DUE PAR M X... ;
D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN N'EST PAS FONDE ;
MAIS SUR LE PREMIER MOYEN : VU L'ARTICLE 850, ALINEA 1° ET 2°, DU CODE RURAL, ATTENDU QU'IL RESULTE DE CE TEXTE, D'UNE PART, QUE L'AUTORISATION DES TRAVAUX D'AMELIORATION DOIT ETRE DONNEE SANS EQUIVOQUE ET ANTERIEUREMENT AU COMMENCEMENT DES TRAVAUX, D'AUTRE PART, QUE, POUR ETRE DISPENSES D'AUTORISATION LES TRAVAUX D'AMELIORATION DES BATIMENTS D'EXPLOITATION DOIVENT FIGURER SUR UNE LISTE ETABLIE PAR ARRETE PREFECTORAL ;
ATTENDU QUE, POUR CONDAMNER MLLE Y... A PAYER A M X... UNE INDEMNITE POUR LES TRAVAUX REALISES DANS LES BATIMENTS D'EXPLOITATION DE 1965 A 1970, L'ARRET RETIENT QUE LE PRECEDENT PROPRIETAIRE, AUQUEL MLLE Y... AVAIT ACHETE LE DOMAINE EN 1973, AVAIT AUTORISE L'EXECUTION DES TRAVAUX PAR LETTRE DU 8 AVRIL 1975 ET QUE, EN OUTRE, LES TRAVAUX POUVAIENT ETRE EXECUTES SANS AUTORISATION DU BAILLEUR, CONFORMEMENT AUX USAGES LOCAUX ET PAR APPLICATION DE L'ARRETE PREFECTORAL DU 17 FEVRIER 1970 ;
QU'EN STATUANT AINSI, ALORS QUE L'AUTORISATION DE L'ANCIEN PROPRIETAIRE RESULTAIT D'UNE LETTRE POSTERIEURE A LA VENTE DES BIENS ET QUE L'ARRETE PREFECTORAL DU 17 FEVRIER 1970, DEPOURVU D'EFFET RETROACTIF, NE DISPENSAIT PAS DE L'AUTORISATION DU BAILLEUR LES TRAVAUX REALISES AVANT SA PUBLICATION, LA COUR D'APPEL N'A PAS DONNE DE BASE LEGALE A SA DECISION ;
PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, MAIS DANS LA LIMITE DU PREMIER MOYEN SEULEMENT, L'ARRET RENDU ENTRE LES PARTIES LE 13 MARS 1981 PAR LA COUR D'APPEL DE BOURGES ;
REMET, EN CONSEQUENCE, QUANT A CE, LA CAUSE ET LES PARTIES AU MEME ET SEMBLABLE ETAT OU ELLES ETAIENT AVANT LEDIT ARRET ET, POUR ETRE FAIT DROIT, LES RENVOIE DEVANT LA COUR D'APPEL DE RIOM.