Verbal Sale Agreement Priority Versus Recorded Title
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAAn initial party sought to enforce a verbal agreement for the sale of property against a subsequent purchaser, asserting that their prior filing of an action to compel notarized execution of the sale, though concerning an unwritten agreement, should prevail due to the filing date. The appellate court had declared the initial claim unenforceable against the subsequent party, who had properly recorded their title, reasoning that under the relevant land registration decree, a judicial action seeking formalization of an agreement must annex or reproduce the underlying written act to be published effectively for priority purposes, and thus the publication of a demand based solely on a verbal agreement was insufficient to establish priority against a later recorded authentic instrument. The high court rejected the appeal, affirming that the appellate court correctly applied the publication requirement, as the argument concerning the subsequent purchaser's fault for knowing about the initial suit was raised too late and improperly combined fact and law.
Regeste Legislator
Généré par l'IAARTICLE 1382 DU CODE CIVIL, ARTICLE 37-2 DU DECRET DU 4 JANVIER 1955; Verbal Sale Agreement Priority Versus Recorded Title: The appellate court had declared the initial claim unenforceable against the subsequent party, who had properly recorded their title, reasoning that under the relevant land registration decree, a judicial action seeking formalization of an agreement must annex or reproduce the underlying written act to be published effectively for priority purposes, and thus the publication of a demand based solely on a verbal agreement was insufficient to establish priority against a later recorded authentic instrument. The high court rejected the appeal, affirming that the appellate court correctly applied the publication requirement, as the argument concerning the subsequent purchaser's fault for knowing about the initial suit was raised too late and improperly combined fact and law.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis provision was applied by the Court of Appeal to rule that the initial sale was not opposable to the third party (Société HUET ET LANOE) because the required formality for publication of the demand for reiteration was not met.
The appellant alleged that the third party's knowledge of the prior sale constituted fault under this article, but the ground was rejected because it was raised too late.
Texte complet
SUR LE MOYEN UNIQUE : ATTENDU, SELON L'ARRET ATTAQUE (ANGERS, 1ER JUILLET 1981), QUE LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE HEROU, AGISSANT PAR SON GERANT M X..., A, PAR ACTE DU 28 JUILLET 1978, PUBLIE AU BUREAU DES HYPOTHEQUES LE 16 AOUT 1978, ASSIGNE M Y... EN REGULARISATION PAR ACTE NOTARIE DE LA VENTE D'UN IMMEUBLE QUE CE DERNIER, ASSISTE DU SYNDIC AU REGLEMENT JUDICIAIRE DE LA SOCIETE Y..., LUI AURAIT VERBALEMENT CONSENTIE EN MAI 1978 ;
QUE, L'IMMEUBLE AYANT ETE VENDU PAR LES EPOUX Y... A LA SOCIETE HUET ET LANOE SUIVANT ACTE NOTARIE DU 18 AVRIL 1979, PUBLIE AU BUREAU DES HYPOTHEQUES ET MENTIONNANT LA PUBLICATION DE L'ASSIGNATION DU 16 AOUT 1978, LADITE SOCIETE EST INTERVENUE DANS L'INSTANCE ;
ATTENDU QUE M X..., ES QUALITES, FAIT GRIEF A L'ARRET, QUI DECIDE QUE LA VENTE ETAIT PARFAITE ENTRE LUI ET M Y..., D'AVOIR, PAR APPLICATION DES DISPOSITIONS DE L'ARTICLE 37-2 DU DECRET DU 4 JANVIER 1955, DECLARE CETTE VENTE INOPPOSABLE A LA SOCIETE HUET ET LANOE, QUI AVAIT PUBLIE SONT TITRE, ALORS, SELON LE MOYEN, QUE, D'UNE PART, EN RELEVANT D'OFFICE EN SECRET LE MOYEN TIRE DE L'IMPOSSIBILITE PRETENDUE DE PUBLIER UNE DEMANDE EN REITERATION D'UNE CONVENTION VERBALE, LA COUR D'APPEL A VIOLE LE PRINCIPE DE LA CONTRADICTION ET L'ARTICLE 16 DU DECRET DU 9 SEPTEMBRE 1971 ;
ALORS QUE, D'AUTRE PART, EN FAISANT DE L'OBLIGATION D'ANNEXER A LA PUBLICATION, LORSQU'IL EXISTE, L'ECRIT DONT LA REITERATION EST DEMANDEE, UNE CONDITION MEME DE LA VALIDITE DE LA PUBLICATION, ET EN DECLARANT IMPOSSIBLE LA PUBLICATION D'UNE DEMANDE TENDANT A LA REITERATION D'UN ACCORD PROUVE SELON D'AUTRES MODES QUE L'ECRIT, LA COUR D'APPEL A VIOLE L'ARTICLE 37-2 DU DECRET DU 4 JANVIER 1955 ;
ALORS QU'ENFIN ET EN TOUTE OCCURRENCE, CELUI QUI ACQUIERT UN IMMEUBLE EN CONNAISSANCE D'UNE PRECEDENTE CESSION COMMET UNE FAUTE QUI NE LUI PERMET PAS D'INVOQUER A SON PROFIT LES REGLES DE LA PUBLICITE FONCIERE, QUE LA COUR D'APPEL, QUI CONSTATE ELLE-MEME QUE LE TIERS AVAIT CONNAISSANCE DE L'ACTION EN REITERATION DE LA VENTE INTRODUITE PAR LE PREMIER ACQUEREUR, PUISQUE MENTION EN ETAIT FAITE DANS SON PROPRE ACTE D'ACQUISITION, NE POUVAIT LE DECLARER BIEN FONDE A SE PREVALOIR DE L'INOPPOSABILITE DE CETTE VENTE SANS VIOLER L'ARTICLE 1382 DU CODE CIVIL ;
MAIS ATTENDU, D'UNE PART, QUE, DANS SES CONCLUSIONS D'APPEL, LA SOCIETE HUET ET LANOE AVAIT SOUTENU QUE LA PUBLICATION DE L'ASSIGNATION EN REITERATION DE VENTE SIGNIFIEE PAR M X..., QUOIQUE AYANT ETE FAITE ANTERIEUREMENT A LA PUBLICATION DE SON ACTE D'ACQUISITION LUI ETAIT INOPPOSABLE ;
QU'EN FAISANT APPLICATION DES DISPOSITIONS DE L'ARTICLE 37-2 DU DECRET DU 4 JANVIER 1955, LA COUR D'APPEL, QUI N'A PAS RELEVE UN MOYEN D'OFFICE, S'EST BORNEE, COMME ELLE Y ETAIT TENUE, A TRANCHER LE LITIGE QUI LUI ETAIT SOUMIS CONFORMEMENT AUX REGLES DE DROIT APPLICABLES ;
ATTENDU, D'AUTRE PART, QUE L'ARRET DECIDE EXACTEMENT QUE, POUR POUVOIR ETRE PUBLIEE, UNE DEMANDE EN JUSTICE TENDANT A LA REITERATION OU LA REALISATION EN LA FORME AUTHENTIQUE D'UN ACTE SOUMIS OU ADMIS A PUBLICITE ET NON DRESSE EN CETTE FORME DOIT, AUX TERMES DE L'ARTICLE 37-2 DU DECRET DU 4 JANVIER 1955, COMPORTER EN ANNEXE OU REPRODUIRE LITTERALEMENT L'ACTE DONT LA REALISATION OU LA REITERATION EST DEMANDEE, ET QUE LA PUBLICATION D'UNE DEMANDE EN JUSTICE TENDANT A LA REITERATION D'UNE CONVENTION VERBALE, DEMANDE A LAQUELLE N'EST ANNEXE ET DANS LAQUELLE N'EST REPRODUIT AUCUN ACTE ECRIT, NE PERMET PAS A CELUI QUI L'A FAITE DE PRENDRE RANG EN ATTENDANT QUE SOIT POSSIBLE LA PUBLICATION D'UN ACTE AUTHENTIQUE OU D'UN JUGEMENT ;
QUE LA COUR D'APPEL EN A DEDUIT A BON DROIT QUE LA PUBLICATION DE LA DEMANDE EN JUSTICE FORMEE PAR M X... N'ETAIT PAS OPPOSABLE A LA SOCIETE HUET ET LANOE, QUI AVAIT ULTERIEUREMENT PUBLIE UN ACTE AUTHENTIQUE ;
ATTENDU, ENFIN, QUE M X... N'A PAS FAIT VALOIR DANS SES CONCLUSIONS D'APPEL QUE LA CONNAISSANCE PAR LA SOCIETE HUET ET LANOE DE LA PUBLICATION DE L'ASSIGNATION ETAIT CONSIITUTIVE D'UNE FAUTE ;
QUE, DE CE CHEF, LE MOYEN EST NOUVEAU ET MELANGE DE FAIT ET DE DROIT ;
D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN, POUR PARTIE IRRECEVABLE, N'EST PAS FONDE POUR LE SURPLUS ;
PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 1ER JUILLET 1981 PAR LA COUR D'APPEL D'ANGERS.