Real Estate Associates' Right to Withdraw Despite Unpaid Common Charges

SUR LES PREMIER ET DEUXIEME MOYENS REUNIS :

ATTENDU, SELON L'ARRET ATTAQUE (PARIS, 13 JUILLET 1979) QUE LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE, ..., A CONSTRUIT UN ENSEMBLE D'APPARTEMENTS ET LOCAUX DESTINES A ETRE ATTRIBUES AUX ASSOCIES D'ABORD EN JOUISSANCE ET ULTERIEUREMENT EN PROPRIETE; QUE N'AYANT PU OBTENIR LEUR RETRAIT DE LA SOCIETE, DAME X... ET VINGT ET UN AUTRES PORTEURS DE PARTS ONT ASSIGNE CELLE-CI A CETTE FIN; ATTENDU QUE LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE FAIT GRIEF A L'ARRET D'AVOIR CONSTATE LE RETRAIT DES VINGT-DEUX ASSOCIES ALORS, SELON LE MOYEN, D'UNE PART QUE << AUX TERMES DES ARTICLES 8 ET 11 DE LA LOI DU 16 JUILLET 1971, LES ASSOCIES QUI N'ONT PAS SATISFAIT A LEURS OBLIGATIONS ENVERS LA SOCIETE NE PEUVENT PRETENDRE A AUCUNE ATTRIBUTION DE PROPRIETE TANT QU'ILS NE SE SERONT PAS ACQUITTES; QUE L'ARTICLE 10, PARAGRAPHE 3, DE LA MEME LOI DISPOSE QUE LES DISPOSITIONS DE L'ARTICLE 8 SONT APPLICABLES A L'EXECUTION PAR LES ASSOCIES DES OBLIGATIONS DONT ILS SONT TENUS ENVERS LA SOCIETE AU TITRE DES CHARGES COMMUNES; QUE LA COUR D'APPEL NE POUVAIT DONC CONSTATER LE RETRAIT D'ASSOCIES DONT IL N'ETAIT PAS CONTESTE QU'ILS N'ETAIENT PAS A JOUR DU PAIEMENT DES CHARGES COMMUNES >>, ET ALORS, D'AUTRE PART, QU' << IL RESULTE DE L'ARTICLE 1ER-1° DU DECRET DU 5 MARS 1975 QUE L'EXIGENCE D'UNE MISE EN CONFORMITE DU REGLEMENT AVEC LA LOI DU 10 JUILLET 1965 POUR LES SOCIETES CONSTITUEES AVANT LE 31 DECEMBRE 1972, AU CAS D'ATTRIBUTION EN PROPRIETE ENTRAINANT L'APPLICATION DE CETTE LOI, CONSTITUE UNE CONDITION PREALABLE A TOUTE ATTRIBUTION EN PROPRIETE ET DONC A TOUT RETRAIT D'ASSOCIES >>;

MAIS ATTENDU, D'UNE PART, QU'APRES AVOIR EXACTEMENT RAPPELE QUE, SELON L'ARTICLE 11 DE LA LOI DU 16 JUILLET 1971, UN ASSOCIE PEUT SE RETIRER D'UNE SOCIETE DE CONSTRUCTION DES QU'UNE ASSEMBLEE GENERALE A CONSTATE L'ACHEVEMENT DE L'IMMEUBLE ET SA CONFORMITE AVEC LES ENONCIATIONS DE L'ETAT DESCRIPTIF ET A DECIDE DES COMPTES DEFINITIFS DE CONSTRUCTION, L'ARRET RELEVE QUE LES ASSEMBLEES GENERALES DE LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DES 30 NOVEMBRE 1966, 18 JUIN 1973 ET 28 OCTOBRE 1975 ONT CONSTATE L'ACHEVEMENT DE L'IMMEUBLE ET SA CONFORMITE AUX PLANS, AUX STATUTS ET AU REGLEMENT DE COPROPRIETE, LES DEUX DERNIERES AYANT, EN OUTRE, APPROUVE DEFINITIVEMENT LES COMPTES DE CONSTRUCTION; ATTENDU QUE, D'AUTRE PART, L'ARRET ENONCE A BON DROIT QUE SI, AUX TERMES DE L'ARTICLE 8 DE LA LOI PRECITEE, L'ASSOCIE QUI NE SATISFAIT PAS AUX OBLIGATIONS AUXQUELLES IL EST TENU ENVERS LA SOCIETE EN VERTU DE L'ARTICLE 7 DE CETTE LOI NE PEUT PRETENDRE A L'ATTRIBUTION EN PROPRIETE DE LA FRACTION DE L'IMMEUBLE A LAQUELLE IL A VOCATION, CET ARTICLE 7 OBLIGE LES ASSOCIES A REPONDRE SEULEMENT AUX APPELS DE FONDS NECESSAIRES POUR L'ACQUISITION, LA CONSTRUCTION OU L'AMENAGEMENT DE L'IMMEUBLE, ET QUE SI L'ARTICLE 10 EDICTE AUSSI L'OBLIGATION POUR LES ASSOCIES DE PARTICIPER AUX CHARGES ENTRAINEES PAR LES SERVICES COLLECTIFS ET LES ELEMENTS D'EQUIPEMENT COMMUN ET A CELLES RELATIVES A LA CONSERVATION, A L'ENTRETIEN ET A L'ADMINISTRATION DES PARTIES COMMUNES, AUCUNE DISPOSITION LEGALE NE FAIT DU PAIEMENT DE CES CHARGES UNE CONDITION PREALABLE AU RETRAIT, CELUI-CI NE METTANT PAS FIN A L'OBLIGATION QUI INCOMBE AUX ANCIENS ASSOCIES, DEVENUS COPROPRIETAIRES, DE SUPPORTER LEUR PART DE CHARGES COMMUNES;

ATTENDU, ENFIN, QUE L'ARRET RETIENT QU'IL N'ETAIT PAS CONTESTE QUE TOUS LES ASSOCIES QUI DEMANDAIENT LEUR RETRAIT AVAIENT REPONDU AUX APPELS DE FONDS PREVUS A L'ARTICLE 7 PRECITE ET QUE LE REGLEMENT DE JOUISSANCE, INTITULE REGLEMENT DE COPROPRIETE, ETABLI EN 1964, COMPORTAIT, PAR ANTICIPATION, LES ENONCIATIONS OBLIGATOIRES PREVUES PAR LA LOI DU 10 JUILLET 1965; D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN N'EST PAS FONDE;

SUR LE TROISIEME MOYEN :

ATTENDU QU'IL EST REPROCHE A L'ARRET D'AVOIR CONSTATE LE RETRAIT DE VINGT-DEUX ASSOCIES A LA DATE DU 13 JUIN 1978, ALORS, SELON LE MOYEN, D'UNE PART, QUE, << LA COUR D'APPEL A DENATURE LA DEUXIEME RESOLUTION DE L'ASSEMBLEE GENERALE ORDINAIRE DU 25 MAI 1978 QUI N'AVAIT PAS POUR OBJET DE CREER UNE MODIFICATION DES LOTS ET DES STATUTS, - CETTE MODIFICATION AYANT DEJA ETE APPROUVEE PAR UNE ASSEMBLEE GENERALE EXTRAORDINAIRE DU 30 NOVEMBRE 1966 - MAIS QUI IMPOSAIT AUX ASSOCIES D'INSCRIRE DANS LEUR ACTE DE RETRAIT LA MENTION DE CETTE MODIFICATION >>, ET ALORS, D'AUTRE PART, QUE << LA COUR D'APPEL, EN CONSTATANT UN RETRAIT NON CONFORME A CETTE CONDITION, A MECONNU LA LOI DES PARTIES, QUI S'IMPOSAIT AUX ASSOCIES QUI SE SONT RETIRES POSTERIEUREMENT DE LA SOCIETE >>;

MAIS ATTENDU QU'APRES AVOIR RELEVE QUE L'ASSEMBLEE REUNIE LE 30 NOVEMBRE 1966 ETAIT UNE ASSEMBLEE GENERALE ORDINAIRE, LA COUR D'APPEL, PROCEDANT A UNE INTERPRETATION NECESSAIRE, EXCLUSIVE DE DENATURATION, DES TERMES AMBIGUS DE LA DEUXIEME RESOLUTION ADOPTEE PAR L'ASSEMBLEE GENERALE ORDINAIRE DU 25 MAI 1978, RETIENT, SOUVERAINEMENT, QUE CETTE RESOLUTION N'EST PAS OPPOSABLE AUX ASSOCIES DEVENUS COPROPRIETAIRES DES LORS QU'ELLE ENVISAGE UNE MODIFICATION DE LA DESIGNATION DES LOTS ET DONC UNE MODIFICATION DES STATUTS ET QU'AUX TERMES DE L'ARTICLE 26 DE CES DERNIERS, CETTE MODIFICATION NE PEUT ETRE DECIDEE QUE PAR UNE ASSEMBLEE GENERALE EXTRAORDINAIRE; QUE DE CES MOTIFS, LA COUR D'APPEL A PU DEDUIRE QUE CETTE DEUXIEME RESOLUTION N'ETAIT PAS OPPOSABLE AUX ASSOCIES; D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN N'EST PAS FONDE;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 13 JUILLET 1979 PAR LA COUR D'APPEL DE PARIS.