Tenants v. Landlord: Repair Obligations, Wear and Tear, and Quiet Enjoyment

SUR LE PREMIER MOYEN, PRIS EN SES TROIS BRANCHES : ATTENDU QUE LES EPOUX B..., A... D'UN IMMEUBLE A USAGE D'HOTEL-RESTAURANT APPARTENANT A LA DAME Y..., FONT GRIEF A L'ARRET INFIRMATIF ATTAQUE D'AVOIR DECIDE QUE SEULES LES GROSSES REPARATIONS SONT A LA CHARGE DE LA BAILLERESSE ET QUE TOUTES LES AUTRES INCOMBENT AUX PRENEURS, ALORS, SELON LE MOYEN, QUE, D'UNE PART, EN L'ABSENCE DE DISPOSITIONS PRECISES LIMITANT LES OBLIGATIONS DU BAILLEUR A CELLES DE L'ARTICLE 606 DU CODE CIVIL, IL N'APPARTENAIT PAS A LA COUR D'APPEL DE BOULEVERSER L'ECONOMIE D'UN CONTRAT QUI SE REFERAIT DOUBLEMENT A L'USAGE ET AU DROIT COMMUN, POUR METTRE A LA CHARGE DU PRENEUR TOUTES LES REPARATIONS D'ENTRETIEN Y COMPRIS CELLES QUE L'ARTICLE 1720 DU CODE CIVIL FAIT PESER SUR LE BAILLEUR, ET QUE, D'AUTRE PART, LES JUGES DU FOND NE POUVAIENT, SANS DENATURER LES DECLARATIONS DU PRECEDENT Z... QUI AVAIT DIT S'ETRE TROUVE DANS L'OBLIGATION DE REMEDIER A LA CARENCE DU PROPRIETAIRE, SE REFERER AUX CONDITIONS DANS LESQUELLES LE BAIL AURAIT ETE PRETENDUMENT EXECUTE ;

QU'IL EST ENFIN SOUTENU QUE LE FAIT, POUR LE PRENEUR, D'AVOIR ACCEPTE DE PRENDRE LES LIEUX DANS L'ETAT OU ILS SE TROUVAIENT AU MOMENT DE L'ENTREE EN JOUISSANCE N'IMPLIQUAIT NULLEMENT QU'IL RENONCAIT A SE PREVALOIR DES EFFETS DE LA VETUSTE QUI VIENDRAIENT A SE MANIFESTER ULTERIEUREMENT ;

MAIS ATTENDU, D'ABORD, QUE LA COUR D'APPEL RETIENT QUE LE BAIL STIPULE QUE "LES PRENEURS ENTRETIENDRONT LES LOCAUX LOUES EN ETAT DE REPARATIONS LOCATIVES ET D'ENTRETIEN", ET EN DEDUIT, PAR UNE INTERPRETATION SOUVERAINE DE CETTE CLAUSE, QUE "LES REPARATIONS D'ENTRETIEN S'AJOUTENT AUX REPARATIONS LOCATIVES, DONT, EN L'ESPECE, ELLES NE SONT PAS LE SYNONYME" ;

QU'ENSUITE, LA COUR D'APPEL A, SANS LES DENATURER, APPRECIE SOUVERAINEMENT LA PORTEE DES DECLARATIONS DU PRECEDENT Z... EN ESTIMANT QUE SI CELUI-CI "AVAIT CONSIDERE QUE LES REPARATIONS QU'IL AVAIT FAITES INCOMBAIENT AU BAILLEUR, IL NE LES AURAIT PAS EXECUTEES A SES FRAIS ET AURAIT MIS LA DAME Y... EN DEMEURE DE LES FAIRE" ;

QU'ENFIN, LA COUR D'APPEL, AYANT RELEVE QUE LES PRENEURS S'ETAIENT ENGAGES A "PRENDRE LES LIEUX DANS L'ETAT OU ILS SE TROUVAIENT SANS POUVOIR ELEVER AUCUNE RECLAMATION", N'A FAIT QU'APPLIQUER LA CONVENTION DES PARTIES, EN DEBOUTANT LES EPOUX B... DE LEUR PRETENTION DE FAIRE CONDAMNER LEUR BAILLEUR A EFFECTUER LES REPARATIONS NECESSAIRES AUX VOLETS DE L'HOTEL, Y COMPRIS CELLES QUI ETAIENT DUES A LA VETUSTE ;

D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN N'EST PAS FONDE ;

REJETTE LE PREMIER MOYEN ;

MAIS SUR LE SECOND MOYEN : VU L'ARTICLE 1719 DU CODE CIVIL ;

ATTENDU QU'EN VERTU DE CE TEXTE, LE BAILLEUR EST OBLIGE D'ASSURER AU PRENEUR LA JOUISSANCE PAISIBLE DE LA CHOSE LOUEE PENDANT LA DUREE DU BAIL ;

QUE CETTE OBLIGATION NE CESSE QU'EN CAS DE FORCE MAJEURE ;

ATTENDU QUE, POUR DECIDER QUE LA BAILLERESSE AVAIT SATISFAIT A SON OBLIGATION D'EFFECTUER LES GROSSES REPARATIONS ET REJETER LA DEMANDE DES PRENEURS TENDANT A CE QU'ELLE SOIT CONDAMNEE A FAIRE PROCEDER, SOUS CONTROLE DE L'EXPERT X... EN REFERE, AUX REPARATIONS RENDUES NECESSAIRES AU MUR OUEST DE L'HOTEL PAR SUITE D'INFILTRATIONS D'EAU, LA COUR D'APPEL ENONCE QUE LA DAME DUPRAT A FAIT PROCEDER AU COLMATAGE PRECONISE PAR L'EXPERT ET QUE "SI L'HUMIDITE PERSISTE, CE N'EST POINT PAR LE FAIT DE LA BAILLERESSE, MAIS PARCE QUE LA CAUSE N'EN A PU ETRE EXACTEMENT DETERMINEE PAR L'EXPERT" ;

ATTENDU QU'EN STATUANT AINSI, SANS RELEVER AUCUN CAS DE FORCE MAJEURE DISPENSANT LA BAILLERESSE DE SON OBLIGATION, LA COUR D'APPEL A VIOLE LE TEXTE SUSVISE ;

PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, MAIS SEULEMENT DANS LA LIMITE DU SECOND MOYEN, L'ARRET RENDU ENTRE LES PARTIES LE 22 FEVRIER 1973 PAR LA COUR D'APPEL DE PAU ;

REMET, EN CONSEQUENCE, QUANT A CE, LA CAUSE ET LES PARTIES AU MEME ET SEMBLABLE ETAT OU ELLES ETAIENT AVANT LEDIT ARRET, ET, POUR ETRE FAIT DROIT, LES RENVOIE DEVANT LA COUR D'APPEL DE TOULOUSE.