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71-13941 Généré par l'IA

Owner v. Agent: Judicial Admission Qualification in Commission Dispute

Numéro de cause 71-13941
Autorité / Tribunal
Juridiction France (FR)
Date de la décision
Issue du litige Admis (Allowed)
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Synthèse Legislator

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The case concerned a dispute over a real estate agent's commission following an abandoned property sale attempt that evolved into a reciprocal purchase agreement between the alleged principal and the property owner. The appellate court upheld the commission award against the owner by citing a prior admission made at the first instance where the owner acknowledged giving the agent a mandate to sell, but this admission had been qualified by stating that the commission was to be the responsibility of the eventual buyer, a fact that the agent was allegedly aware of. The high court quashed the decision, reasoning that judicial admissions, pursuant to Article 1356 of the Civil Code, cannot be divided against the party who made them, meaning the appellate court erred by selectively relying on the admitting party's statement without considering the accompanying qualifying clause.

Regeste Legislator

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ARTICLE 1356 DU CODE CIVIL, L'ARTICLE 1356 DU CODE CIVIL, ARTICLES 613 ET SUIVANTS DU CODE DE PROCEDURE CIVILE; Owner v. Agent: Judicial Admission Qualification in Commission Dispute: The appellate court upheld the commission award against the owner by citing a prior admission made at the first instance where the owner acknowledged giving the agent a mandate to sell, but this admission had been qualified by stating that the commission was to be the responsibility of the eventual buyer, a fact that the agent was allegedly aware of. The high court quashed the decision, reasoning that judicial admissions, pursuant to Article 1356 of the Civil Code, cannot be divided against the party who made them, meaning the appellate court erred by selectively relying on the admitting party's statement without considering the accompanying qualifying clause.

Mots-clés

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mandataire biens immeubles acheteur contestation civile adjudication aux enchères contrat commercial

Dispositions légales citées

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ARTICLE 1356 DU CODE CIVIL
SUR LE MOYEN UNIQUE, PRIS EN SA SECONDE BRANCHE : VU L'ARTICLE 1356 DU CODE CIVIL, ATTENDU QUE L'AVEU JUDICIAIRE NE PEUT ETRE DIVISE CONTRE CELUI QUI L'A FAIT ;
L'ARTICLE 1356 DU CODE CIVIL
The article was used as the main ground for cassation because the Court of Appeal violated it by improperly dividing the judicial admission made by Barberis.
ARTICLES 613 ET SUIVANTS DU CODE DE PROCEDURE CIVILE
These procedural articles were implicitly cited via the general statement 'CASSE ET ANNULE l'arrêt rendu... REMET, EN CONSEQUENCE, LA CAUSE ET LES PARTIES AU MEME ET SEMBLABLE ETAT OU ELLES ETAIENT AVANT LEDIT ARRET, ET, POUR ETRE FAIT DROIT, LES RENVOIE DEVANT LA COUR D'APPEL DE CAEN' which implies the procedure for referral after cassation.
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17-13176
Real Estate Agent Commission and Unfair Competition Dispute
14-17790
Real Estate Commission Dispute Over Unqualified Offer Acceptance
96-15310
Real Estate Agent Commission Dispute Over Altered Documentation and Prior Sales Agreement
11-27384
Real Estate Agent Employment Termination and Commission Dispute
69-10804
Real Estate Agent Commission and Negotiorum Gestio Requirements

Questions juridiques clés extraites par Legislator

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L'ARTICLE 1356 DU CODE CIVIL

The article was used as the main ground for cassation because the Court of Appeal violated it by improperly dividing the judicial admission made by Barberis.

ARTICLES 613 ET SUIVANTS DU CODE DE PROCEDURE CIVILE

These procedural articles were implicitly cited via the general statement 'CASSE ET ANNULE l'arrêt rendu... REMET, EN CONSEQUENCE, LA CAUSE ET LES PARTIES AU MEME ET SEMBLABLE ETAT OU ELLES ETAIENT AVANT LEDIT ARRET, ET, POUR ETRE FAIT DROIT, LES RENVOIE DEVANT LA COUR D'APPEL DE CAEN' which implies the procedure for referral after cassation.

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Texte complet

SUR LE MOYEN UNIQUE, PRIS EN SA SECONDE BRANCHE : VU L'ARTICLE 1356 DU CODE CIVIL, ATTENDU QUE L'AVEU JUDICIAIRE NE PEUT ETRE DIVISE CONTRE CELUI QUI L'A FAIT ;

ATTENDU QUE DES ENONCIATIONS DES JUGES DU FOND, IL RESULTE QUE, DESIREUX D'ACQUERIR UNE PROPRIETE A MAISONS-LAFFITE, BARBERIS A ETE MIS EN CONTACT AVEC LA DAME Y..., PAR L'INTERMEDIAIRE DE L'AGENCE IMMOBILIERE DE LA DAME X..., A LAQUELLE LADITE DAME Y... AVAIT DONNE MANDAT DE VENDRE SON IMMEUBLE ;

QUE, TOUTEFOIS, CE PROJET DE VENTE AYANT ETE ABANDONNE, DAME Y... S'EST, PAR ACTE CONCLU DEVANT LE NOTAIRE BAISSAS, PORTEE ACQUEREUR D'UN IMMEUBLE APPARTENANT A BARBERIS ET SITUE A VILLALET ;

ATTENDU QUE BARBERIS AYANT, EN CAUSE D'APPEL, PRETENDU N'AVOIR JAMAIS CHARGE DAME X... DE VENDRE SON IMMEUBLE DE VILLALET, L'ARRET CONFIRMATIF ATTAQUE, POUR LE CONDAMNER CEPENDANT A PAYER A CETTE DERNIERE LA SOMME DE 16500 F A TITRE DE COMMISSION ET DE TAXE A LA VALEUR AJOUTEE, RETIENT QU'AU PREMIER DEGRE DE JURIDICTION IL " N'AVAIT PAS CONTESTE AVOIR DONNE MANDAT A LADITE DAME DE NEGOCIER LA VENTE DE SA PROPRIETE " ;

ATTENDU QU'EN STATUANT DE LA SORTE, TOUT EN CONSTATANT QUE, DEVANT LES PREMIERS JUGES, BARBERIS N'AVAIT FAIT CET AVEU QU'EN AJOUTANT " QU'IL AVAIT ETE EXPRESSEMENT CONVENU QUE LA DAME Y..., ACQUEREUR, DEVRAIT FAIRE SON AFFAIRE PERSONNELLE DE LA COMMISSION QUI POURRAIT ETRE DUE A L'AGENCE DE LA DAME BAILLON " ET QUE CETTE DERNIERE EN AVAIT ETE AVERTIE PAR LE NOTAIRE BAISSAS, LA COUR D'APPEL A VIOLE LE TEXTE SUSVISE ;

PAR CES MOTIFS, ET SANS QU'IL SOIT BESOIN DE STATUER SUR LA PREMIERE BRANCHE DU MOYEN : CASSE ET ANNULE L'ARRET RENDU, ENTRE LES PARTIES, LE 6 JUILLET 1971, PAR LA COUR D'APPEL DE ROUEN ;

REMET, EN CONSEQUENCE, LA CAUSE ET LES PARTIES AU MEME ET SEMBLABLE ETAT OU ELLES ETAIENT AVANT LEDIT ARRET, ET, POUR ETRE FAIT DROIT, LES RENVOIE DEVANT LA COUR D'APPEL DE CAEN