Lease Non-Renewal Indemnity Dispute and Waiver of Rights

SUR LE PREMIER MOYEN : ATTENDU QU'IL RESULTE DES ENONCIATIONS DE L'ARRET ATTAQUE QUE MATTEIS A, EN 1951, OBTENU DU PREFET DE LA SEINE, L'AUTORISATION DE CONSTRUIRE UN IMMEUBLE, ELEVE SEULEMENT D'UN REZ-DE-CHAUSSEE, SUR UN TERRAIN LUI APPARTENANT, EN BORDURE DE LA VOIE PUBLIQUE ;

QUE, CETTE VOIE ETANT ATTEINTE D'UN PROJET D'ELARGISSEMENT, IL A ETE STIPULE QU'EN CONTREPARTIE DE CETTE AUTORISATION LE PROPRIETAIRE RENONCAIT A TOUTE INDEMNITE DE DEPOSSESSION OU D'EVICTION AU CAS OU CET IMMEUBLE VIENDRAIT A ETRE ACQUIS OU EXPROPRIE PAR LA VILLE DE PARIS ET S'ENGAGEAIT A FAIRE SON AFFAIRE PERSONNELLE DES TOUTES INDEMNITES POUVANT ETRE RECLAMEES PAR LES LOCATAIRES ET OCCUPANTS ET A DEMOLIR L'IMMEUBLE AU CAS OU LA VILLE VIENDRAIT A L'ACQUERIR, A PREMIERE INJONCTION DONNEE AVEC PREAVIS DE SIX MOIS ;

QU'IL ETAIT PREVU QUE CETTE CONVENTION LIERAIT TOUT ACQUEREUR DE L'IMMEUBLE OU DU FONDS DE COMMERCE ET QUE SON TEXTE SERAIT INSERE DANS TOUT ACTE DE MUTATION OU DE LOCATION ;

ATTENDU QU'IL RESSORT ENCORE DES ENONCIATIONS DES JUGES D'APPEL QUE L'IMMEUBLE A ETE CONSTRUIT, QU'IL EST DEVENU LA PROPRIETE DE LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE " LES RESIDENCES LECLERC-ALESIA " ET A ETE DONNE EN LOCATION ;

QU'AU DERNIER ETAT DE LA PROCEDURE, LE FONDS DE COMMERCE QUI Y EST EXPLOITE APPARTIENT AUX EPOUX X... A L'HUISSIER QUI L'ONT DONNE EN GERANCE LIBRE A LA SOCIETE FRANCAISE DES PETROLES BP ;

QUE LE TEXTE DE LA CONVENTION PASSEE AVEC LE PREFET DE LA SEINE A ETE REPRODUIT DANS LES DIVERS ACTES DE CESSION ET DE LOCATION ;

QUE LA VILLE A DEMANDE, DES 1968, LA REMISE DU TERRAIN RETRANCHE PAR MESURE D'ALIGNEMENT ET QUE, FINALEMENT, LE BAIL ETANT VENU A EXPIRATION, LA SOCIETE PROPRIETAIRE A, LE 20 AVRIL 1970, DELIVRE CONGE AUX EPOUX X... A L'HUISSIER, LEUR REFUSANT LE RENOUVELLEMENT ET LEUR DENIANT TOUT DROIT A UNE INDEMNITE QUELCONQUE ;

ATTENDU QUE LES PRENEURS, QUI ONT ASSIGNE LE PROPRIETAIRE POUR OBTENIR PAIEMENT D'UNE INDEMNITE D'EVICTION, FONT TOUT D'ABORD GRIEF A L'ARRET D'AVOIR DECLARE VALABLE LE CONGE DU 20 AVRIL 1970 BIEN QU'IL NE COMPORTAT PAS LA MENTION EXIGEE PAR LA LOI A PEINE DE NULLITE, QUE LE PRENEUR QUI ENTEND SOIT CONTESTER LE CONGE, SOIT DEMANDER LE PAIEMENT D'UNE INDEMNITE D'EVICTION DOIT, A PEINE DE FORCLUSION, SAISIR LE TRIBUNAL DANS LE DELAI DE DEUX ANS, ALORS, SELON LE MOYEN, QUE LE DEFAUT DE MENTION DE CE DELAI ENTRAINE LA NULLITE D'ORDRE PUBLIC DU CONGE OU UNE NULLITE DECOULANT D'UNE FORMALITE SUBSTANTIELLE, QU'ELLE NE PEUT ETRE COUVERTE ET QUE L'ARTICLE 173 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE EST SANS APPLICATION EN L'ESPECE ;

MAIS ATTENDU QUE LE PREMIER ALINEA DE L'ARTICLE PRECITE, QUI VISE D'UNE MANIERE GENERALE LES EXPLOITS ET LES ACTES DE PROCEDURE, DISPOSE QU'AUCUNE NULLITE NE POURRA ETRE ADMISE QUE S'IL EST JUSTIFIE QU'ELLE NUIT AUX INTERETS DE LA PARTIE ADVERSE ;

QUE LA COUR D'APPEL A RELEVE QUE LES PRENEURS ONT ASSIGNE DANS LE DELAI DE LA LOI ET ONT RECLAME PAIEMENT D'UNE INDEMNITE D'EVICTION ;

QU'ILS N'ONT DONC SUBI AUCUN PREJUDICE ;

QU'EN CONSEQUENCE, LE CONGE NE POUVAIT ETRE ATTEINT DE NULLITE ET QUE, PAR CE MOTIF DE DROIT, SUBSTITUE A CELUI QUE LE POURVOI CRITIQUE, L'ARRET ATTAQUE SE TROUVE JUSTIFIE ;

QUE LE PREMIER MOYEN NE PEUT DONC ETRE ACCUEILLI ;

SUR LE SECOND MOYEN : ATTENDU QUE LES EPOUX X... A L'HUISSIER REPROCHENT ENCORE A L'ARRET DE LEUR AVOIR DENIE LE DROIT A OBTENIR PAIEMENT D'UNE INDEMNITE D'EVICTION A LA SUITE DU REFUS DE RENOUVELLEMENT DE LEUR BAIL, ALORS, SELON LE MOYEN, QUE, D'UNE PART, DANS SON PRECEDENT ARRET DU 7 JUILLET 1971, LA COUR D'APPEL AVAIT JUGE " QUE LE BAIL LITIGIEUX NE CONTENAIT AUCUNE STIPULATION DE RENONCEMENT A INDEMNITE D'EVICTION POUR SURVENANCE D'UN EVENEMENT EXTERIEUR AU BAILLEUR, LEQUEL NE S'ETAIT D'AILLEURS PAS PRODUIT, QUE LA SIMPLE RENONCIATION A INQUIETER LA BAILLERESSE (CONTENUE DANS LA CONVENTION LOCATIVE) NE POUVAIT S'INTERPRETER COMME UNE RENONCIATION GENERALE AU RENOUVELLEMENT, QUI EUT ETE FRAPPEE DE NULLITE, ET QUE LE BAIL ENTRAIT DANS LE CHAMP D'APPLICATIONDU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953, QUE LA COUR D'APPEL AVAIT REOUVERT LES DEBATS UNIQUEMENT POUR STATUER SUR LE MOYEN TIRE PAR LES PRENEURS DE LA NULLITE EN LA FORME DU CONGE ET SUR LA DECHEANCE QU'ILS AURAIENT PU ENCOURIR EN RAISON DE L'IRREGULARITE DU CONTRAT DE LOCATION-GERANCE PAR EUX CONCLU, ET QUE LES JUGES D'APPEL ONT DONC STATUE EN DEHORS DES TERMES DU DEBAT EN DECLARANT QUE LES PRENEURS AVAIENT RENONCE A L'INDEMNITE D'EVICTION ET QU'ILS N'AVAIENT SUBI AUCUN PREJUDICE PUISQU'ILS AVAIENT PREVU LES EXIGENCES DE LA VILLE DE PARIS ;

QU'IL EST ENCORE PRETENDU QUE L'ARRET NE MET PAS LA COUR DE CASSATION EN MESURE DE SAVOIR S'IL EST FONDE SUR LA RENONCIATION DES PRENEURS AU PAIEMENT DE L'INDEMNITE D'EVICTION OU SUR L'ABSENCE DE PREJUDICE ET QU'IL A DENATURE LES CONVENTIONS EN ADMETTANT LA RENONCIATION DES PRENEURS QUI AVAIENT SEULEMENT ACCEPTE DE NE PAS S'OPPOSER A LA DEMOLITION DES LOCAUX, QUE, SELON LES CONSTATATIONS MEMES DE L'ARRET, L'EVENEMENT PREVU PAR LES PARTIES NE S'ETANT PAS REALISE, LES LOCATAIRES NE POUVAIENT SE VOIR OPPOSER UNE RENONCIATION QUI N'AVAIT PAS ETE ENVISAGEE PAR LE CONTRAT ET QU'ENFIN, LA PRETENDUE RENONCIATION DES PRENEURS, CONCOMITANTE AU BAIL, SERAIT NULLE ET DE NUL EFFET, EN VERTU DES DISPOSITIONS DE L'ARTICLE 34 DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953, ET QUE LE PREJUDICE SUBI PAR LES PRENEURS SERAIT REEL ;

MAIS ATTENDU, D'ABORD, QUE L'ARRET DU 7 JUILLET 1971 N'EST PAS PRODUIT ET QUE L'ARRET ATTAQUE LE RESUME EN DECLARANT QUE LA COUR D'APPEL AVAIT ALORS ESTIME " QU'IL N'Y AVAIT PAS LIEU A INTERPRETATION DE LA CONVENTION DE 1951 QUI N'AVAIT PAS ETE MISE EN OEUVRE, QUE LA RESILIATION PREVUE PAR LE BAIL EN CE CAS N'AVAIT PU JOUER, QUE L'EXISTENCE D'UNE FACULTE DE RESILIATION, POUR SURVENANCE D'UN EVENEMENT EXTERIEUR, N'AFFECTAIT QUE LA DUREE DU BAIL ET NON PAS SA NATURE, QU'IL NE SAGISSAIT PAS, EN L'ESPECE, D'UNE OCCUPATION PRECAIRE MAIS D'UN BAIL ENTRANT DANS LE CHAMP D'APPLICATION DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953 ", QUE CET ARRET DU 7 JUILLET 1971, CONSTATANT QUE L'AFFAIRE N'ETAIT PAS, POUR LE SURPLUS , EN ETAT D'ETRE JUGEE, AVAIT OUVERT A NOUVEAU LES DEBATS POUR ETRE STATUE SUR " L'EXPIRATION DU BAIL, LE DROIT EVENTUEL A INDEMNITE D'EVICTION DES EPOUX X... A L'HUISSIER ET LES AUTRES DEMANDES DES PARTIES " ;

D'OU IL SUIT QUE L'ARRET ATTAQUE, QUI N'A PAS STATUE SUR LA DEMANDE EN RESILIATION DE BAIL ORIGINAIREMENT FORMEE PAR LA SOCIETE PROPRIETAIRE, DEMANDE QUI AVAIT ETE REJETEE PAR L'ARRET DU 7 JUILLET 1971, MAIS UNIQUEMENT SUR LE CONGE COMPORTANT REFUS DE RENOUVELLEMENT SANS INDEMNITE D'EVICTION, DELIVRE LES 20 ET 22 AVRIL 1970, N'A PAS EXCEDE LES LIMITES DU DEBAT ;

QU'EN OUTRE, L'ARRET A EXPRESSEMENT DECLARE QUE LE PREJUDICE SUBI PAR LES PRENEURS, EN CONSEQUENCE DU REFUS DE RENOUVELLEMENT, ETAIT NUL ET QUE C'EST POUR CE MOTIF QUE L'INDEMNITE D'EVICTION A ETE REFUSEE AU PRENEUR ;

ATTENDU, AU SURPLUS, QUE LA COUR D'APPEL , QUI RETIENT QUE LES TERMES DE LA CONVENTION PASSEE LE 1ER SEPTEMBRE 1951 ENTRE LE PROPRIETAIRE ET LA VILLE DE PARIS SE TROUVAIENT REPRODUITS DANS LE BAIL LIANT LES PARTIES, N'A NI DENATURE LES TERMES DE CE CONTRAT, NI VIOLE LE STATUT DES BAUX COMMERCIAUX, EN DECIDANT " QUE CET ENGAGEMENT SERAIT DEPOURVU DE TOUT SENS S'IL NE SIGNIFIAIT PAS QUE LA SOCIETE FRANCAISE DES PETROLES BP A ACCEPTE DE N'AVOIR PAS PLUS DE DROITS VIS-A-VIS DE LA SOCIETE BAILLERESSE QUE CELLE-CI N'EN AVAIT VIS-A-VIS DE LA VILLE DE PARIS " ET " QU'UN TEL ENGAGEMENT RAPPORTANT LES EXIGENCES DE L'ADMINISTRATION ET NE PROCEDANT PAS D'UNE VOLONTE DES PARTIES DE FAIRE ECHEC AUX REGLES EDICTEES PAR LE DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953, NE TOMBAIT PAS SOUS LE COUP DE LA NULLITE D'ORDRE PUBLIC PREVUE PAR L'ARTICLE 34 DE CE TEXTE " ;

QU'ENFIN, IL IMPORTE PEU QUE L'EVENEMENT PREVU AU CONTRAT, DONT LA SURVENANCE DEVAIT PERMETTRE AU BAILLEUR DE DEMANDER LA RESILIATION DU BAIL, NE SE SOIT PAS PRODUIT, DES LORS QUE LES JUGES DU FOND ONT STATUE NON SUR L'ACTION EN RESILIATION MAIS UNIQUEMENT SUR CELLE FONDEE SUR LE REFUS DE RENOUVELLEMENT DU BAIL OPPOSE PAR LE PROPRIETAIRE ET QUE LES JUGES DU FOND ONT SOUVERAINEMENT ESTIME, COMPTE TENU DE L'ENSEMBLE DE CES CIRCONSTANCES ET DU FAIT QUE LE PRENEUR S'ETAIT INSTALLE DANS LES LIEUX EN CONNAISSANCE DE CAUSE, QUE LE PREJUDICE DE CE DERNIER ETAIT NUL ;

QU'AINSI, LE SECOND MOYEN N'EST FONDE EN AUCUNE DE SES BRANCHES ;

PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 24 NOVEMBRE 1971 PAR LA COUR D'APPEL DE PARIS