Lessor v. Tenant: Compensation for Post-Lease Improvements
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe lessors terminated a farm lease effective November 11, 1963, but the tenants remained until November 1966, during which time they completed land consolidation work that had begun before the lease expiry. The Court of Appeal awarded the tenants compensation for improvements made during this post-lease period, reasoning that the work was a continuation of an operation undertaken while they were tenants and that the lessors benefited from the improvements. However, the Supreme Court quashed this decision, finding that the Court of Appeal violated the Rural Code by applying lease-related compensation rules after the lease had legally expired on November 11, 1963, and also failed to address the lessors' argument that the occupation indemnity paid between 1963 and 1966 was less than the legally established rent.
Regeste Legislator
Généré par l'IAARTICLE 847 DU CODE RURAL, ARTICLE 7 DE LA LOI DU 20 AVRIL 1810; Lessor v. Tenant: Compensation for Post-Lease Improvements: The Court of Appeal awarded the tenants compensation for improvements made during this post-lease period, reasoning that the work was a continuation of an operation undertaken while they were tenants and that the lessors benefited from the improvements. However, the Supreme Court quashed this decision, finding that the Court of Appeal violated the Rural Code by applying lease-related compensation rules after the lease had legally expired on November 11, 1963, and also failed to address the lessors' argument that the occupation indemnity paid between 1963 and 1966 was less than the legally established rent.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis article, concerning the tenant's right to compensation for improvements made to the leased property, was the basis for the first ground of appeal that led to the cassation.
This article was cited concerning the second ground of appeal, alleging the Court of Appeal failed to respond to arguments about the insufficient amount of occupation indemnity paid by the tenants after the lease expired.
Texte complet
SUR LE PREMIER MOYEN : VU L'ARTICLE 847 DU CODE RURAL, ATTENDU QU'AUX TERMES DE CE TEXTE LE PRENEUR QUI A, PAR SON TRAVAIL, APPORTE DES AMELIORATIONS AU FONDS LOUE, A DROIT, A L'EXPIRATION DU BAIL, A UNE INDEMNITE DUE PAR LE BAILLEUR ;
ATTENDU QUE DE L'ARRET ATTAQUE IL RESULTE QUE DAME VEUVE X... ET DAME ODETTE X... EPOUSE Y..., PROPRIETAIRES D'UNE EXPLOITATION AGRICOLE LOUEE AUX EPOUX Z..., ONT DONNE CONGE A LEURS FERMIERS POUR LE 11 NOVEMBRE 1963, DATE D'EXPIRATION DE LA PREMIERE PERIODE TRIENNALE DU BAIL, A FIN DE REPRISE AU PROFIT DE FRANCOIS Y..., PETIT-FILS ET FILS DES BAILLERESSES ;
QUE CE CONGE A ETE VALIDE PAR ARRET DU 24 MARS 1966 ET QUE LES PRENEURS SE SONT MAINTENUS DANS LES LIEUX JUSQU'AU 11 NOVEMBRE 1966 ;
ATTENDU QUE POUR CONDAMNER LES CONSORTS X... A PAYER AUX EPOUX Z... LES INDEMNITES ADMISES PAR L'EXPERT SOUS LES RUBRIQUES : " REMISE EN PLACE DES STRUCTURES DU SOL, NETTOYAGE, MISE EN PLACE DES CHEMINS NOUVEAUX, REFECTION ET REMISE EN PLACE DES CLOTURES POUR PATURES APRES LE REMEMBREMENT ", LA COUR D'APPEL DECLARE QUE " DURANT LA PERIODE D'OCCUPATION DES EPOUX Z... IL A ETE PROCEDE AU REMEMBREMENT " ;
QU'UNE CLAUSE DU BAIL DONNANT AUX PRENEURS POUVOIR D'AGIR A LA PLACE DES PROPRIETAIRES A CETTE OCCASION ;
QUE LE REMEMBREMENT IMPLIQUE, APRES LA REDISTRIBUTION DES TERRES, LE DEPLACEMENT DES CLOTURES ET LE TRACE DES NOUVEAUX CHEMINS ;
QUE LES CONSORTS X... N'ONT PU IGNORER LES TRAVAUX AUXQUELS ONT PROCEDE LES EPOUX Z..., " TRAVAUX QUI ONT APPORTE A L'EXPLOITATION UNE AMELIORATION CERTAINE " ;
QUE " CERTES, LA PLUPART DES TRAVAUX ONT ETE EFFECTUES APRES LE 11 NOVEMBRE 1963, MAIS QU'ILS N'EN ETAIENT PAS MOINS LA SUITE DE L'OPERATION ENTREPRISE AVANT CETTE DATE ET QU'IL APPARTENAIT DONC AUX OCCUPANTS DE MENER A BONNE FIN, ALORS QU'IL N'EXISTAIT AUCUNE OPPOSITION DES PROPRIETAIRES, LES TRAVAUX DE REMEMBREMENT QU'ILS AVAIENT ENTREPRIS ALORS QU'ILS ETAIENT FERMIERS " ;
ATTENDU QU'EN STATUANT AINSI ALORS QUE, LE BAIL AYANT PRIS FIN LE 11 NOVEMBRE 1963, LES CLAUSES DE CE CONTRAT COMME LE STATUT DU FERMAGE ETAIENT INAPPLICABLES POSTERIEUREMENT A CETTE DATE ET QUE LES BAILLERESSES FAISAIENT VALOIR DANS LEURS CONCLUSIONS QUE L'EXPERT AVAIT CALCULE LES INDEMNITES EN SE PLACANT AU JOUR DU DEPART EFFECTIF DES PRENEURS EN 1966, LA COUR D'APPEL A VIOLE LE TEXTE SUSVISE ;
ET, SUR LE SECOND MOYEN : VU L'ARTICLE 7 DE LA LOI DU 20 AVRIL 1810 ;
ATTENDU QUE L'ARRET DEBOUTE LES BAILLERESSES DE LEUR DEMANDE D'INDEMNITE POUR L'OCCUPATION PAR LES PRENEURS DES LIEUX LOUES APRES L'EXPIRATION DU BAIL AUX MOTIFS QUE " LE BIEN LITIGIEUX ETAIT DESTINE A LA LOCATION ", QUE " LES CONSORTS X... ONT ENCAISSE DES INDEMNITES D'OCCUPATION CORRESPONDANT AUX FERMAGES LEGALEMENT EXIGIBLES " ET QUE " L'OCCUPATION INDUE DES EPOUX Z... NE LEUR A CAUSE DE CE CHEF AUCUN PREJUDICE SPECIAL " ;
ATTENDU QU'EN S'ABSTENANT DE REPONDRE AUX CONCLUSIONS PAR LESQUELLES DAME VEUVE X... ET DAME Y... FAISAIENT VALOIR QUE, DE 1963 A 1966, Z... N'AVAIT VERSE QUE DES INDEMNITES D'OCCUPATION " INFERIEURES AU FERMAGE FIXE PAR ARRET DE LA COUR D'APPEL D'AMIENS DU 20 FEVRIER 1969 POUR LA PERIODE DE 1960 A 1963 " ET SEULEMENT " EGALES A L'ANCIEN FERMAGE AVANT REVISION ", LA COUR D'APPEL N'A PAS SATISFAIT AUX EXIGENCES DU TEXTE SUSVISE ;
PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE L'ARRET RENDU LE 31 MARS 1971 ENTRE LES PARTIES, PAR LA COUR D'APPEL D'AMIENS ;
REMET, EN CONSEQUENCE, LA CAUSE ET LES PARTIES AU MEME ET SEMBLABLE ETAT OU ELLES ETAIENT AVANT LEDIT ARRET ET, POUR ETRE FAIT DROIT, LES RENVOIE DEVANT LA COUR D'APPEL DE REIMS