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71-11294 Généré par l'IA

Eviction Indemnity Valuation of Commercial Leasehold with Precarious External Stall Authorizations

Numéro de cause 71-11294
Autorité / Tribunal
Juridiction France (FR)
Date de la décision
Issue du litige Rejeté (Dismissed)
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Synthèse Legislator

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The claimants appealed the eviction indemnity amount set by the lower court, arguing that the court erred in assessing the value of the commercial leasehold by considering authorizations for external stalls as precarious separate agreements, thereby reducing the business's value by half because these authorizations contributed significantly to turnover but were not guaranteed. The Court of Cassation rejected the appeal, affirming that the lower court correctly interpreted the separate documents and the precarious nature of the authorizations for the external stalls situated outside the rented premises and in a passageway, thereby justifying the reduction in the business's valuation without contradiction or misrepresentation of the agreements.

Regeste Legislator

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REJETTE LE POURVOI; Eviction Indemnity Valuation of Commercial Leasehold with Precarious External Stall Authorizations: The Court of Cassation rejected the appeal, affirming that the lower court correctly interpreted the separate documents and the precarious nature of the authorizations for the external stalls situated outside the rented premises and in a passageway, thereby justifying the reduction in the business's valuation without contradiction or misrepresentation of the agreements.

Mots-clés

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expulsion de locaux commerciaux baisse de loyer droit de reprise de la possession valeur locative validité de la résiliation de bail droits du locataire

Dispositions légales citées

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REJETTE LE POURVOI
This is the operative part of the final order, confirming the rejection of the appeal.
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94-17630
Commercial Lease Eviction Indemnity and Occupation Rent Valuation
68-11295
Commercial Tenant Eviction Indemnity Appeal
06/02805
Commercial Lease Eviction Indemnity Valuation Appeal
JURITEXT000006974903
Commercial Tenant Eviction Indemnity Dispute Over Loss of Leasehold Value
JURITEXT000006959779
Commercial Tenant Eviction Indemnity Appeal

Questions juridiques clés extraites par Legislator

Généré par l'IA
REJETTE LE POURVOI

This is the operative part of the final order, confirming the rejection of the appeal.

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Texte complet

SUR LE MOYEN UNIQUE : ATTENDU QUE LES CONSORTS X... FONT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE D'AVOIR FIXE A 165 000 FRANCS LE MONTANT DE L'INDEMNITE D'EVICTION A LAQUELLE ILS AVAIENT DROIT A LA SUITE DU REFUS DE RENOUVELLEMENT DE LEUR BAIL COMMERCIAL, AUX MOTIFS QUE LES AUTORISATIONS DE TENIR DES EVENTAIRES A L'EXTERIEUR DU MAGASIN RESULTENT DE CONVENTIONS SEPAREES AYANT UN CARACTERE PRECAIRE, SI BIEN QUE LE MAINTIEN DU CHIFFRE D'AFFAIRES EST EN PARTIE FONCTION DE LA PERSISTANCE DE CES AUTORISATIONS ET QU'IL EST ASSEZ VRAISEMBLABLE QUE LA VALEUR D'UN TEL FONDS NE DEPASSE PAS LA MOITIE DE CELLE D'UN FONDS DE MEME ACTIVITE INSTALLE EN BOUTIQUE, ALORS, SELON LE MOYEN, QUE, D'UNE PART, LA COUR D'APPEL A DENATURE LES CONVENTIONS DES PARTIES, QUE L'AUTORISATION DONNEE PAR CONVENTION DU 13 DECEMBRE 1956 AUX LOCATAIRES D'INSTALLER DEVANT LEUR BOUTIQUE, SOUS CERTAINES CONDITIONS, UN ETALAGE MOBILE NE FAISAIT QUE CONFIRMER L'ACCORD DONNE DANS LE BAIL LUI-MEME CONCLU LE 17 JUIN 1953, QUE LE FAIT QUE L'ACCORD DES PARTIES AIT ETE CONSTATE PAR DES DOCUMENTS SEPARES N'EN DIMINUE PAS LA VALEUR, QUE, SURTOUT, IL RESSORT DES TERMES DU BAIL ET DES CONVENTIONS POSTERIEURES QUE C'EST UNIQUEMENT EN CAS DE CESSION POUR L'EXERCICE D'UN AUTRE COMMERCE QUE L'AUTORISATION PERDRAIT SON CARACTERE OBLIGATOIRE POUR LE BAILLEUR, QUE, D'AUTRE PART, NE SAURAIENT CONSTITUER DES MOTIFS SUFFISANTS POUR ECARTER L'ABATTEMENT DE 25 % OPERE PAR L'EXPERT ET RETENIR UN ABATTEMENT DE 50 %, TANT LES TERMES DUBITATIFS "IL EST ASSEZ VRAISEMBLABLE" QUE LE CARACTERE PRECAIRE DES AUTORISATIONS ACCORDEES, QU'EN EFFET, TENIR COMPTE DE CE CARACTERE REVIENT A REFUSER DE PRENDRE EN CONSIDERATION L'ELEMENT INSEPARABLE DU FONDS QUE CONSTITUE LA CLIENTELE, ET QU'ENFIN, "LA COUR D'APPEL, QUI A APPLIQUE DEUX METHODES D'EVALUATION QUI, SELON ELLE, ABOUTISSENT AU MEME RESULTAT, NE POUVAIT, SANS SE CONTREDIRE, FIXER, DANS L'UNE A 2 000 FRANCS LES FRAIS DE DEMENAGEMENT ET DE TROUBLE COMMERCIAL QUI SERAIT MINIME, ET, DANS L'AUTRE, A 30 000 FRANCS LE TROUBLE COMMERCIAL ALORS QUALIFIE D'INEVITABLE" ;

MAIS ATTENDU QUE LES JUGES DU FOND RELEVENT QUE LE LOCATAIRE PRINCIPAL, QUI A CONSENTI AUX CONSORTS X... LA SOUS-LOCATION D'UN LOCAL, LES A, EN OUTRE, AUTORISES A INSTALLER, CERTAINS JOURS ET A CERTAINES HEURES, DES EVENTAIRES DANS UN PASSAGE DESSERVANT D'AUTRES LOCAUX COMMERCIAUX ;

QUE LA COUR D'APPEL DECLARE "QU'IL IMPORTE DE REMARQUER QUE LES VENTES SE FONT A L'EXTERIEUR DU LOCAL, SUR LA TERRASSE QUI FAIT PARTIE DE LA LOCATION ET SUR DEUX EVENTAIRES LE LONG DU MUR OPPOSE A CELLE-CI, L'AUTORISATION DE TENIR CES DEUX EVENTAIRES RESULTANT D'UNE CONVENTION SEPAREE ET AYANT UN CARACTERE PRECAIRE" ;

QUE, PAR CETTE APPRECIATION, LES JUGES DU SECOND DEGRE, QUI SE TROUVAIENT DANS L'OBLIGATION D'INTERPRETER LES DOCUMENTS QUI LEUR ETAIENT SOUMIS, NE LES ONT PAS DENATURES DES LORS QU'ILS CONSTATAIENT QUE CES EVENTAIRES ETAIENT INSTALLES EN DEHORS DU LOCAL LOUE, ET SUR UN LIEU DE PASSAGE ;

QU'ILS ONT JUSTIFIE LEUR DECISION, SANS SE CONTREDIRE NI ENCOURIR LES AUTRES CRITIQUES ENONCEES AU MOYEN ;

PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 5 MAI 1970 PAR LA COUR D'APPEL DE PARIS