Landlord Refusal to Renew Lease After Tenant Ceased Commerce Upheld
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe dispute arose from the landlord's refusal to renew a commercial lease after the tenant, who had previously sold her principal commercial establishment and declared herself no longer a merchant, subsequently assigned the lease for the original premises to a third party shortly before the lease's expiration. The appellate court ruled that because the original tenant had ceased commercial activity and was no longer a merchant possessing a protected commercial leasehold interest as of the sale of her main business, her subsequent assignment of the right to the lease only transferred her right to a lease that was no longer protected by the relevant decree and was expiring soon, justifying the landlord's notice to vacate without an eviction indemnity, a decision the high court upheld by affirming that the tenant's cessation of commerce extinguished her right to lease renewal benefits.
Regeste Legislator
Généré par l'IAREJETTE LE POURVOI; Landlord Refusal to Renew Lease After Tenant Ceased Commerce Upheld: The appellate court ruled that because the original tenant had ceased commercial activity and was no longer a merchant possessing a protected commercial leasehold interest as of the sale of her main business, her subsequent assignment of the right to the lease only transferred her right to a lease that was no longer protected by the relevant decree and was expiring soon, justifying the landlord's notice to vacate without an eviction indemnity, a decision the high court upheld by affirming that the tenant's cessation of commerce extinguished her right to lease renewal benefits.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe Court of Appeal's reasoning, upheld by the Cassation Court, was based on the inapplicability of this Decree to the lease rights being transferred.
This is the operative part of the final order, dismissing the appeal.
Texte complet
SUR LE MOYEN UNIQUE, PRIS EN SES TROIS BRANCHES : ATTENDU QU'IL RESULTE DES ENONCIATIONS DE L'ARRET ATTAQUE (COLMAR, CHAMBRE DE METZ,13 JUILLET 1971) QUE X..., AUX DROITS DE QUI SONT LES EPOUX Y... A, LE 10 OCTOBRE 1955, DONNE A BAIL COMMERCIAL A Z..., UN MAGASIN SIS A SARREGUEMINES,19, RUE SAINTE-CROIX ;
QUE CE BAIL A ETE CEDE LE 29 JUILLET 1960 A DEMOISELLE A... ;
QUE LA CONVENTION LOCATIVE N'AUTORISAIT SOUS-LOCATION OU CESSION QU'AVEC L'ACCORD DU PROPRIETAIRE ;
QUE DEMOISELLE A... A CREE DANS LES LIEUX LOUES UN FONDS DE COMMERCE DE VERRERIE, CRISTAUX, PORCELAINE, ORFEVRERIE, ARTICLES DE CADEAUX, SOUS L'ENSEIGNE " TOUCADO " ;
QUE DANS UNE DECLARATION MODIFICATIVE AU REGISTRE DE COMMERCE, DU 22 OCTOBRE 1964 DEMOISELLE A... A SIGNALE LA CREATION DANS UN AUTRE LOCAL VOISIN APPARTENANT A UN AUTRE PROPRIETAIRE SITUE RUE UTZCHNEIDER D'UN AUTRE FONDS DE COMMERCE AYANT LE MEME OBJET ET LA MEME ENSEIGNE ;
QUE LES INSCRIPTIONS AU REGISTRE DE COMMERCE ONT QUALIFIE CE SECOND FONDS DE " PRINCIPAL " ET CELUI DE LA RUE SAINTE-CROIX DE " SECONDAIRE " ;
QUE PAR ACTES DES 29 JUIN ET 2 JUILLET 1968 DEMOISELLE A... A VENDU AUX EPOUX B... LE FONDS " TOUCADO " DE LA RUE UTZSCHNEIDER ;
QUE, DANS L'ACTE DE CESSION, IL ETAIT PRECISE QUE CELLE-CI NE COMPRENAIT PAS LE DROIT AU BAIL DU LOCAL DE LA RUE SAINTE-CROIX ET QUE DEMOISELLE A... S'INTERDISAIT D'Y EXPLOITER OU D'Y FAIRE EXPLOITER UN FONDS DE COMMERCE SIMILAIRE A CELUI CEDE AUX EPOUX B... ;
QUE LE 23 OCTOBRE 1968, DEMOISELLE A... S'EST FAIT RADIER DU REGISTRE DE COMMERCE, AVEC EFFET DU 1ER JUILLET 1968, AU MOTIF DE VENTE DE SES " FONDS " ;
ATTENDU QUE LES EPOUX Y... DEVENUS, LE 1ER FEVRIER 1969, PROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE 19, RUE SAINTE-CROIX ONT, LE 1ER MARS 1969, FAIT SIGNIFIER CONGE A DEMOISELLE A... ;
QU'A LA SUITE DE CE CONGE DEMOISELLE A... A CEDE, LE 25 MARS 1969, AUX EPOUX B... SON DROIT AU BAIL DES LOCAUX DE LA RUE SAINTE-CROIX ET A SIGNIFIE CETTE CESSION AUX EPOUX Y... ;
QUE LE 29 MARS 1969 LES PROPRIETAIRES ONT RENOUVELE LE CONGE AUX EPOUX B..., RAPPELANT LE PRECEDENT DONNE POUR LA DATE D'EXPIRATION DU BAIL, SANS OFFRE DE RENOUVELLEMENT NI INDEMNITE D'EVICTION ;
ATTENDU QUE LES EPOUX B... ET DEMOISELLE A... FONT GRIEF A L'ARRET D'AVOIR JUGE QUE LA CESSION DU DROIT AU BAIL INTERVENUE LE 25 MARS 1969 ETAIT RELATIVE A UN BAIL EXPIRANT LE 30 SEPTEMBRE 1969, NE BENEFICIANT PLUS DES DISPOSITIONS DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953 SUR LES BAUX COMMERCIAUX, D'AVOIR VALIDE LE CONGE AVEC REFUS D'INDEMNITE D'EVICTION ET PRONONCE L'EXPULSION, ALORS, SELON LE MOYEN, QUE LA COUR D'APPEL AURAIT DU CONSTATER QUE L'EXPLOITATION ABANDONNEE PAR DEMOISELLE A... NE POUVAIT ETRE REPRISE CE QUE N'ALLEGUAIENT PAS LES BAILLEURS, QU'AUCUN ELEMENT DU DOSSIER N'ETABLISSAIT L'EXISTENCE D'UNE SOUS-LOCATION, NON INVOQUEE PAR LES BAILLEURS, ET N'EXCLUAIT LA PRESENCE DES CESSIONNAIRES DANS LE MAGASIN LITIGIEUX EN VERTU D'UN SIMPLE PRET A USAGE LEQUEL N'ETAIT PAS PROHIBE PAR LE BAIL, ET QU'ENFIN, A SUPPOSER MEME QU'UNE SOUS-LOCATION FUT INTERVENUE, " LA MECONNAISSANCE DU BAIL QU'ELLE AURAIT CONSTITUEE NE POUVAIT ETRE SANCTIONNEE PAR UN REFUS DE RENOUVELLEMENT, SANS QU'EUT ETE PREALABLEMENT ACCOMPLIE PAR LES PROPRIETAIRES LA FORMALITE DE LA MISE EN DEMEURE " ;
MAIS ATTENDU QUE LES JUGES DU SECOND DEGRE, APRES AVOIR RELEVE QU'IL Y AVAIT EU VENTE PAR DEMOISELLE A... AUX EPOUX B... DU FONDS DE LA RUE UTZSCHNEIDER ET RADIATION OPEREE PAR ELLE DE SON INSCRIPTION AU REGISTRE DU COMMERCE, AVEC EFFET DU 1ER JUILLET 1968 AU MOTIF DE VENTE DE " SES " FONDS, CONSTATENT QUE DEPUIS LE 1ER JUILLET 1968 DEMOISELLE A... N'EST PLUS COMMERCANTE ET N'EST PLUS PROPRIETAIRE D'AUCUN FONDS DE COMMERCE EXPLOITE DANS L'IMMEUBLE DE LA RUE SAINT-CROIX ;
QU'ILS EN DEDUISENT, A BON DROIT, QU'ELLE NE PEUT PLUS, DANS SES RAPPORTS AVEC SON BAILLEUR, INVOQUER LE BENEFICE DES DISPOSITIONS DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953 SUR LE RENOUVELLEMENT DES BAUX COMMERCIAUX ET QUE LE CONGE A ELLE DELIVRE POUR LA DATE D'EXPIRATION DE SON BAIL " NE DEVAIT PLUS COMPORTER LA MISE EN DEMEURE D'AVOIR A FAIRE CESSER L'INEXECUTION D'UNE OBLIGATION OU LA CESSATION SANS RAISON SERIEUSE ET LEGITIME DE L'EXPLOITATION D'UN FONDS DE COMMERCE " ;
QU'ILS ENONCENT JUSTEMENT QUE PAR L'ACTE DU 25 MARS 1969, DEMOISELLE A..., EN CEDANT SON DROIT AU BAIL AUX EPOUX B... POUR LES LOCAUX DE LA RUE SAINTE-CROIX " N'A PU LEUR CEDER QUE CE QU'ELLE POSSEDAIT ENCORE A CE MOMENT, C'EST-A-DIRE SON DROIT A UN BAIL QUI N'ETAIT PLUS PROTEGE PAR LE DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953 ET QUI EXPIRAIT LE 30 SEPTEMBRE 1969 " ;
ATTENDU QUE PAR CES SEULS MOTIFS, LA COUR D'APPEL A LEGALEMENT JUSTIFIE SA DECISION ;
D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN NE PEUT ETRE ACCUEILLI PAR CES MOTIFS :
REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 13 JUILLET 1971 PAR LA COUR D'APPEL DE COLMAR