Commercial Tenant Eviction Indemnity Reduction Upheld
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe appellate court reduced the eviction indemnity awarded to a commercial tenant from the initial assessment by 20%, which the tenant contested, arguing the indemnity should equal the negotiation value of the leasehold right minus the loss, and that the reduction improperly applied to a calculated average value that already reflected the superfluity of certain premises. The highest court rejected the appeal, affirming that the eviction indemnity, while generally including the market value of the business, can be lowered if the landlord proves the evicted tenant's prejudice is less, justifying the reduction based on the appellate court's sovereign assessment that the tenant could operate in a space 20% smaller, in addition to other replacement and commercial disturbance costs.
Regeste Legislator
Généré par l'IACommercial Tenant Eviction Indemnity Reduction Upheld: The highest court rejected the appeal, affirming that the eviction indemnity, while generally including the market value of the business, can be lowered if the landlord proves the evicted tenant's prejudice is less, justifying the reduction based on the appellate court's sovereign assessment that the tenant could operate in a space 20% smaller, in addition to other replacement and commercial disturbance costs.
Mots-clés
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis is the dispositive order stating the final resolution of the appeal (rejection).
Texte complet
SUR LE MOYEN UNIQUE : ATTENDU QUE L'ARRET ATTAQUE A FIXE A 105000 FRANCS LE MONTANT DE L'INDEMNITE D'EVICTION DUE A LA SOCIETE SANTAROSSA A LA SUITE DU REFUS DE RENOUVELLEMENT DE SON BAIL COMMERCIAL QUE LUI AVAIT OPPOSE LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE PONTOISE-SAINT-GERMAIN, PROPRIETAIRE;
ATTENDU QU'IL EST FAIT GRIEF A CETTE DECISION D'AVOIR REDUIT DE 20 % L'ESTIMATION QU'AVAIENT FAITE LES PREMIERS JUGES DE LA VALEUR DU DROIT DU BAIL, ALORS SELON LE MOYEN, QUE, " D'UNE PART, LE PREJUDICE SUBI DU FAIT DU NON RENOUVELLEMENT DU BAIL, PAR LE LOCATAIRE EVINCE ET DONT LE BAILLEUR DOIT REPARATION, NE SAURAIT ETRE INFERIEUR A VALEUR DE NEGOCIATION DU DROIT AU BAIL RETRANCHEE, PAR L'EVICTION, DU PATRIMOINE DE CE LOCATAIRE ET QUE, D'AUTRE PART, L'ARRET, QUI, EN RETENANT, AVANT APPLICATION DE L'ABATTEMENT CRITIQUE, L'ESTIMATION DE LA VALEUR DU DROIT AU BAIL PROPOSEE PAR L'EXPERT ET ACCEPTEE PAR LA SOCIETE LOCATAIRE, S'EST APPROPRIE LES BASES DE CALCUL DE CETTE ESTIMATION TELLE QUE DETERMINEE PAR L'EXPERT, N'A PAS TIRE LA CONSEQUENCE DE CE QUE, AUX TERMES MEME DU RAPPORT, LA VALEUR LOCATIVE SPECIFIQUE DES LOCAUX PRETENDUMENT SUPERFLUS ETAIT CONSIDERABLEMENT INFERIEUR A LA " VALEUR MOYENNE PONDEREE " SUR LAQUELLE A ETE APPLIQUE L'ABATTEMENT DESTINE A TENIR COMPTE DE CE CARACTERE SUPERFLU ";
MAIS ATTENDU, D'ABORD, QUE SI L'INDEMNITE D'EVICTION COMPREND, EN PRINCIPE, LA VALEUR MARCHANDE DU FONDS, IL N'EN EST PAS AINSI LORSQUE LE PROPRIETAIRE ETABLIT QUE LE PREJUDICE DU LOCATAIRE EVINCE EST MOINDRE;
ATTENDU, D'AUTRE PART, QUE LA COUR D'APPEL, QUI N'ETAIT PAS TENUE D'ADOPTER LES CONCLUSIONS DE L'EXPERT, RELEVE QU'AU VU DE SES CONSTATATIONS, DES DOCUMENTS VERSES AUX DEBATS ET DES EXPLICATIONS DES PARTIES, IL APPARAIT QUE L'ACTIVITE DE LA SOCIETE SANTAROSSA PEUT S'EXERCER SANS INCONVENIENT DANS DES LOCAUX AYANT UNE SURFACE REDUITE DE 20 %;
QUE, DES LORS, C'EST PAR UNE APPRECIATION SOUVERAINE DU PRIX D'UN PAS DE PORTE D'UN NOUVEAU LOCAL, AUQUEL ELLE AJOUTE LES FRAIS DE REMPLOI, DE DEMENAGEMENT ET D'AMENAGEMENT, AINSI QUE LA REPARATION DU TROUBLE COMMERCIAL SUBI PAR LE LOCATAIRE, QUE LA COUR D'APPEL A REDUIT LE MONTANT TOTAL DE L'INDEMNITE D'EVICTION;
QU'AINSI LE MOYEN NE PEUT ETRE ACCUEILLI;
PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 17 DECEMBRE 1968, PAR LA COUR D'APPEL DE PARIS;