Commercial Tenant Eviction Compensation Valuation Appeal
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA commercial tenant, operating an antique business, appealed a decision that set her eviction compensation based on an expert's evaluation, which the lower court deemed acceptable despite the tenant's shift in business type, finding an abrupt increase in turnover figures artificial while also concluding the eviction did not necessarily annihilate the business. The appellate court's reasoning, upheld by the High Court, addressed the tenant's claims by affirming that the evaluation considered the most recent, seemingly more "normal," turnover figures, thus not contradicting the rule about valuing prejudice at the date of eviction cessation, and further, the ruling adhered to the burden of proof by confirming the lower court's determination of the actual prejudice being two-thirds of the business value, as established by the judges themselves, rather than improperly shifting the burden to the owner to prove a lesser loss.
Regeste Legislator
Généré par l'IAARTICLE 8 DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953 MODIFIE, N. 61-10 574; Commercial Tenant Eviction Compensation Valuation Appeal: The appellate court's reasoning, upheld by the High Court, addressed the tenant's claims by affirming that the evaluation considered the most recent, seemingly more "normal," turnover figures, thus not contradicting the rule about valuing prejudice at the date of eviction cessation, and further, the ruling adhered to the burden of proof by confirming the lower court's determination of the actual prejudice being two-thirds of the business value, as established by the judges themselves, rather than improperly shifting the burden to the owner to prove a lesser loss.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe rejection of the appeal confirms the appellate court's finding regarding the quantum of prejudice, which was assessed in relation to this article regarding the burden of proof.
This is the reference number of the rejected appeal, appearing in the operative part of the decision.
Texte complet
SUR LE MOYEN DU POURVOI : ATTENDU QUE DAME Y..., EXPLOITANT A NANTES UN FONDS DE COMMERCE D'ANTIQUITES DONT LE SIEGE PRINCIPAL EST SITUE DANS DES LOCAUX APPARTENANT AUX EPOUX A... QUI LUI ONT REFUSE LE 23 DECEMBRE 1957 D'EN RENOUVELER LE BAIL, REPROCHE A L'ARRET CONFIRMATIF ATTAQUE (RENNES, 4 NOVEMBRE 1960) D'AVOIR FIXE L'INDEMNITE D'EVICTION A 10 800 FRANCS, COMPTE TENU DES LOYERS ECHUS EN PRINCIPAL LE 24 JUIN 1960 ET SOUS RESERVE DU COMPTE DES CHARGES, AUX MOTIFS QUE S'IL EST EXACT QUE LA LOCATAIRE A ORIENTE SON ACTIVITE VERS LE COMMERCE DU MEUBLE, L'EVALUATION DE L'EXPERT N'EN DOIT PAS MOINS ETRE RETENUE, L'AUGMENTATION DU CHIFFRE D'AFFAIRES PARAISSANT ARTIFICIELLE, ET QUE D'AUTRE PART, COMPTE TENU DE CE CHANGEMENT D'ACTIVITE, IL N'EST PAS DEMONTRE QUE LE COMMERCE DE LA LOCATAIRE SOIT ANEANTI A LA SUITE DE SON EVICTION ;
- ALORS QUE, D'UNE PART, L'EVALUATION DE L'INDEMNITE D'EVICTION DEVANT SE FAIRE A LA DATE OU LE LOCATAIRE CESSE D'OCCUPER REGULIEREMENT LES LIEUX, L'ARRET AURAIT ECARTE CETTE REGLE AU PRIX D'UNE CONTRADICTION QUI RESULTERAIT DE CE QUE LA CONSTATATION DE LA NOUVELLE ACTIVITE DE DAME Y... AURAIT ETE INCONCILIABLE AVEC L'AVIS DE L'EXPERT, HOMOLOGUE PAR LES PREMIERS JUGES ET SELON LEQUEL LA PROGRESSION DU CHIFFRE D'AFFAIRES SEMBLAIT ANORMALE ;
- ET ALORS QUE, D'AUTRE PART, L'ARTICLE 8 DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953 MODIFIE, METTANT A LA CHARGE DU PROPRIETAIRE LA PREUVE QUE LE PREJUDICE EST MOINDRE QUE CELUI PREVU PAR CET ARTICLE, L'ARRET, EN RETENANT LA REDUCTION DU TIERS PROPOSEE PAR L'EXPERT Z... LE MOTIF QU'IL N'EST PAS DEMONTRE QUE LE COMMERCE DE LA LOCATAIRE SOIT ANEANTI, AURAIT RENVERSE LE FARDEAU DE LA PREUVE ET N'AURAIT PAS DONNE DE BASE LEGALE A SA DECISION ;
MAIS ATTENDU, D'UNE PART, QUE SI L'ARRET RETIENT, COMME LE RELEVE LE POURVOI, LA < DEMANDE DE LA DAME Y... FAISANT VALOIR QU'ELLE A MODIFIE LA NATURE DE SON COMMERCE EN SUBSTITUANT LE MEUBLE AU BIBELOT >, IL CONSIDERE QUE < LE CHIFFRE D'AFFAIRES REALISE PAR DAME Y..., QUI A SUBI UNE AUGMENTATION AUSSI BRUSQUE QUE CONSIDERABLE AU COURS DE LA PROCEDURE, A FAIT L'OBJET DANS LE JUGEMENT ENTREPRIS D'UN COMMENTAIRE PARFAITEMENT JUSTIFIE > ;
QUE LE JUGEMENT DONT LES MOTIFS SONT AINSI ADOPTES SUR CE POINT, DECLARAIT < QUE LE CHIFFRE D'AFFAIRES QUI ETAIT DE 881 000 (ANCIENS) FRANCS EN 1955, PASSE A 1 963 000 (ANCIENS) FRANCS ET A 5 858 000 (ANCIENS) FRANCS EN 1958 ;
QUE CETTE BRUSQUE AUGMENTATION DES AFFAIRES SE PLACANT JUSTE L'ANNEE DU REFUS DE RENOUVELLEMENT LAISSE PLANER UN DOUTE SUR SON AUTHENTICITE ET QUE LES DEFENDEURS DEMANDENT QU'IL NE SOIT PAS PRIS EN CONSIDERATION ;
QUE SI L'ON SE REFERE AUX MEMES ELEMENTS COMPTABLES DE L'EXPERT, LE CHIFFRE D'AFFAIRES S'EST MAINTENU EN 1959 A PEU PRES AU MEME NIVEAU QU'EN 1958, ET APPARAIT ASSEZ NORMAL SUR UN FONDS DE COMMERCE DE CETTE IMPORTANCE ;
QUE LES EXPLICATIONS COMMERCIALES DONNEES PAR DAME Y... PARAISSANT PEU CONVAINCANTES, IL Y A TOUT LIEU DE PENSER QUE C'EST AU CONTRAIRE LES CHIFFRES D'AFFAIRES INDIQUES POUR 1955, 1956 ET 1957 QUI ONT ETE MINIMISES POUR DES RAISONS LOCATIVES OU FISCALES > ;
QU'AINSI LA COUR D'APPEL, EN CONFIRMANT LE JUGEMENT, A PRIS EN CONSIDERATION LES RENSEIGNEMENTS LES PLUS RECENTS SUR LE CHIFFRE D'AFFAIRES QU'ELLE A ESTIME " ASSEZ NORMAL " ;
QU'ELLE NE S'EST DONC PAS CONTREDITE ET QU'ELLE N'A, DES LORS, NULLEMENT ECARTE LA REGLE RELATIVE A LA DATE A LAQUELLE DOIT ETRE APPRECIE LE PREJUDICE SUBI PAR LE LOCATAIRE EVINCE ;
ATTENDU D'AUTRE PART QUE S'IL INCOMBE AU PROPRIETAIRE DE FAIRE LA PREUVE QUE CE PREJUDICE EST MOINDRE QUE CELUI PREVU PAR L'ARTICLE 8 SUSVISE, L'ARRET S'EST CONFORME A CETTE DISPOSITION EN CONFIRMANT " L'APPRECIATION EXACTE " DU PREJUDICE SUBI PAR DAME HALLEREAU X... PAR LES PREMIERS JUGES QUI AVAIENT ESTIME ETABLI QUE CELUI-CI N'ETAIT QUE DES DEUX TIERS DE LA VALEUR DU FONDS ;
QU'AINSI LA COUR D'APPEL N'A PAS RENVERSE LA CHARGE DE LA PREUVE ;
QUE LE MOYEN N'EST DONC PAS FONDE ;
PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 4 NOVEMBRE 1960 PAR LA COUR D'APPEL DE RENNES N. 61-10 574 DAME Y... C/ EPOUX SOURDILLE PRESIDENT : M GUILLOT - RAPPORTEUR : M PORTEMER - AVOCAT GENERAL : M BRUNHES, CONSEILLER FAISANT FONCTIONS - AVOCATS : MM LE BRET ET TETREAU A RAPPROCHER : 16 MAI 1960, BULL 1960, III, N. 178 (2.), P 166.