Tenant Preemption Right in Post-War Eviction Case

SUR LA MISE HORS DE CAUSE DE PENEL : ATTENDU QUE, DANS SA REQUETE, LE DEMANDEUR AU POURVOI N'A PAS MIS PENEL, CESSIONNAIRE DE CREANCES HYPOTHECAIRES, EN CAUSE DEVANT LA COUR DE CASSATION ET S'EST CONTENTE DE LUI SIGNIFIER SON MEMOIRE AMPLIFICATIF DANS LE DELAI LEGAL ;

QU'EN OUTRE, LE MOYEN UNIQUE NE CRITIQUE PAS LE CHEF DU DISPOSITIF DE L'ARRET ATTAQUE LE CONCERNANT ;

MET, EN CONSEQUENCE, PENEL HORS DE CAUSE ;

SUR LE MOYEN UNIQUE PRIS EN SES DEUX BRANCHES : ATTENDU QU'ISRAEL ETAIT LOCATAIRE, DEPUIS 1935, POUR UNE DUREE DE 3, 6 OU 9 ANNEES, D'UN HOTEL PARTICULIER SIS A PARIS APPARTENANT AUX CONSORTS X... ;

QU'UNE CLAUSE DE L'ACTE DE LOCATION PREVOYAIT QU'E^ CAS DE VENTE DE CET HOTEL EN COURS DU BAIL, LE LOCATAIRE OU SON SUCCESSEUR BENEFICIERAIT D'UN DROIT DE PREEMPTION ;

QU'ISRAEL, AYANT ETE CONTRAINT DE QUITTER PARIS EN JUIN 1940, LES PROPRIETAIRES ONT, PENDANT SON ABSENCE ET APRES AVOIR FAIT JOUER CONTRE LUI UNE CLAUSE RESOLUTOIRE INSEREE AU BAIL, LOUE A BOURRAT CET IMMEUBLE, PUIS, PAR ACTE NOTARIE DU 8 MAI 1946, TRANSCRIT LE 26 JUIN 1946, L'ONT VENDU A CELUI-CI, MALGRE L'INSTANCE QUE DES SON RETOUR A PARIS, EN SEPTEMBRE 1944 ISRAEL AVAIT ENGAGE CONTRE EUX, SUR LE FONDEMENT DE L'ORDONNANCE LEGISLATIVE DU 14 NOVEMBRE 1944, ET QUI S'EST TERMINEE PAR UN ARRET DU 1ER JUILLET 1946 DE LA COUR D'APPEL DE PARIS, ORDONNANT LA REINTEGRATION DU LOCATAIRE EVINCE ;

QUE POSTERIEUREMENT A CETTE INSTANCE, ISRAEL A ASSIGNE LES CONSORTS X... ET BOURRAT EN NULLITE DE LA VENTE PRECITEE, EN PRETENDANT QU'ELLE AVAIT ETE REALISEE EN VIOLATION DU DROIT DE PREEMPTION QU'IL TENAIT DE SON BAIL ET QU'IL VOULAIT EXERCER ;

QUE L'ARRET ATTAQUE, PARTIELLEMENT INFIRMATIF, A DECLARE LA CESSION DE L'IMMEUBLE INOPPOSABLE A ISRAEL ET DECIDE QUE, FAUTE PAR LES CONSORTS X... DE CONSENTIR A CE DERNIER LA VENTE AUX CONDITIONS ACCORDEES A BOURRAT, LA DECISION EN TIENDRAIT LIEU ;

ATTENDU QUE LE POURVOI REPROCHE A LA COUR D'APPEL D'AVOIR AINSI STATUE AU MOTIF QUE LA VENTE LITIGIEUSE CONSENTIE A BOURRAT AVAIT EU POUR BUT DE FAIRE ECHEC AUX DROITS D'ISRAEL, ALORS, SELON LE MOYEN, D'UNE PART, QUE LA REINTEGRATION PREVUE PAR L'ORDONNANCE DU 14 NOVEMBRE 1944 SERAIT OPPOSABLE A L'ACQUEREUR DE L'IMMEUBLE ET NE POURRAIT DONC PAS FAIRE ECHEC AUX DROITS DU LOCATAIRE EVINCE, ET, D'AUTRE PART, QUE LE DROIT A REINTEGRATION, ENVISAGE PAR CE TEXTE, SERAIT LIMITE A LA REMISE EN POSSESSION DU LOCAL D'HABITATION AU PROFIT DE SON BENEFICIAIRE, SANS POUVOIR S'ETENDRE A DES CONVENTIONS ACCESSOIRES, COMPORTANT NOTAMMENT, COMME EN L'ESPECE, PROMESSE DE VENTE DES LIEUX SOUS CONDITION SUSPENSIVE ;

MAIS ATTENDU QUE LA COUR D'APPEL, TANT PAR SES MOTIFS PROPRES QUE PAR CEUX DES PREMIERS JUGES, QU'ELLE ADOPTE, RELEVE QUE LES CONSORTS X... AVAIENT "GRAVEMENT ENGAGE LEUR RESPONSABILITE" EN PROCEDANT A LA VENTE DE L'IMMEUBLE LITIGIEUX " QUELQUES SEMAINES SEULEMENT AVANT QUE N'INTERVIENNE L'ARRET QUI ALLAIT STATUER SUR LA DEMANDE DE REINTEGRATION" FORMEE CONTRE EUX PAR ISRAEL ;

QUE LES PROPRIETAIRES AVAIENT AGI "MANIFESTEMENT DANS LE BUT DE PLACER (CELUI-CI) DEVANT LE FAIT ACCOMPLI", ALORS QU'ILS N'IGNORAIENT PAS QUE L'ORDONNANCE DU 9 JANVIER 1945, MODIFIANT CELLE DU 14 NOVEMBRE 1944, PERMETTAIT LA REINTEGRATION DU LOCATAIRE OFFRANT DE S'ACQUITTER DE SES OBLIGATIONS, ET QUE "TELLE ETAIT L'ATTITUDE D'ISRAEL" ;

QUE LES JUGES DU FOND DECIDENT EGALEMENT QUE BOURRAT "N'A PAS LUI-MEME AGI DE BONNE FOI, PUISQU'IL N'IGNORAIT PAS LE DROIT DE PREEMPTION CONFERE AU LOCATAIRE PAR LE BAIL LITIGIEUX ET QUE LE 1ER OCTOBRE 1944, ISRAEL LUI AVAIT NOTIFIE SA DEMANDE DE REINTEGRATION...";

QUE DE CES CONSTATATIONS, LA COUR D'APPEL A PU DEDUIRE QUE LES CONDITIONS DANS LESQUELLES AVAIT ETE EFFECTUEE LA CESSION DE L'IMMEUBLE ETABLISSAIENT "LA FRAUDE" DES CONSORTS X... ET LA "COMPLICITE" DE BOURRAT, ET QUE, DES LORS, LA VENTE DEVAIT ETRE DECLAREE "INOPPOSABLE" A ISRAEL;

ATTENDU, EN OUTRE, QUE SI LES DISPOSITIONS DE L'ORDONNANCE DU 14 NOVEMBRE 1944 SUR LA REINTEGRATION DE CERTAINS LOCATAIRES, SPECIALEMENT CELLES DE SON ARTICLE 3, SONT, EN RAISON DE LEUR CARACTERE EXCEPTIONNEL, D'INTERPRETATION STRICTE, ELLES N'EN ONT PAS MOINS POUR BUT DE PROROGER LA DUREE DU BAIL EN TOUS SES EFFETS ;

QU'AINSI, LES JUGES DU SECOND DEGRE, POUR PERMETTRE EN L'ESPECE L'EXERCICE DU DROIT DE PREEMPTION PREVU A L'ACTE DE LOCATION, ONT, A BON DROIT, DES LORS QUE LA VENTE LITIGIEUSE ETAIT DECLAREE INOPPOSABLE A ISRAEL, ESTIME QUE CELUI-CI DEVAIT ETRE RETABLI DANS TOUS LES DROITS QU'IL TENAIT DE SON BAIL, SANS QUE LES CONSORTS X... ET BOURRAT PUISSENT INVOQUER CONTRE LUI LA SITUATION DECOULANT DE "LA FRAUDE... ORGANISEE (PAR EUX) A L'AVANCE POUR FAIRE ECHEC A LA PROCEDURE EN COURS ET AU RETABLISSEMENT (DU LOCATAIRE EVINCE) DANS TOUS SES DROITS...";

D'OU IL SUIT QU'AUCUNE DES CRITIQUES DU MOYEN N'EST FONDEE ;

PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 1ER JUILLET 1957 PAR LA COUR D'APPEL DE PARIS. N° 57-12 598. BOURRAT C/ ISRAEL ET AUTRES. PRESIDENT : M BORNET - RAPPORTEUR : M PLUYETTE - AVOCAT GENERAL : M ITHIER - AVOCATS : MM CROQUEZ, LEMANISSIER, JOLLY ET HERSANT.