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JURITEXT000006960326 Généré par l'IA

Landlord-Tenant Dispute Over Lease Assignment and Renewal Refusal

Numéro de cause JURITEXT000006960326
Autorité / Tribunal
Juridiction France (FR)
Date de la décision
Issue du litige Admis (Allowed)
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Synthèse Legislator

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A commercial lease for factory and sales premises, initially granted to an individual in 1939, was renewed multiple times, ultimately resulting in a three-year lease signed in 1954 between the landlords and the original tenant, stipulating that the tenant must occupy the premises personally and could not assign the lease without prior written consent. When the landlords subsequently refused renewal based on their intention to demolish and reconstruct, the tenant, who had assigned the lease to his company, sought an eviction indemnity, and the lower court found the company was the leaseholder based on the continuation clause and the landlords' presumed knowledge of the commercial operation under the company's name. The high court quashed this decision, reasoning that the 1954 lease clearly named the individual as the tenant, explicitly required personal occupation, and contained a clause restricting assignment without written consent, thus holding that the appellate court's finding denatured the clear terms of the written contract in violation of the applicable civil code article regarding contractual obligations.

Regeste Legislator

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ARTICLE 1134 DU CODE CIVIL, VU L'ARTICLE 1134 DU CODE CIVIL, CASSE ET ANNULE; Landlord-Tenant Dispute Over Lease Assignment and Renewal Refusal: When the landlords subsequently refused renewal based on their intention to demolish and reconstruct, the tenant, who had assigned the lease to his company, sought an eviction indemnity, and the lower court found the company was the leaseholder based on the continuation clause and the landlords' presumed knowledge of the commercial operation under the company's name. The high court quashed this decision, reasoning that the 1954 lease clearly named the individual as the tenant, explicitly required personal occupation, and contained a clause restricting assignment without written consent, thus holding that the appellate court's finding denatured the clear terms of the written contract in violation of the applicable civil code article regarding contractual obligations.

Mots-clés

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expulsion de locataire commercial cession de contrat différend commercial durée du bail bailleur colocataire

Dispositions légales citées

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ARTICLE 1134 DU CODE CIVIL
SUR LE PREMIER MOYEN PRIS EN SA TROISIEME BRANCHE : VU L'ARTICLE 1134 DU CODE CIVIL;
VU L'ARTICLE 1134 DU CODE CIVIL
This article was cited in relation to the primary ground for quashing the appealed decision, as the Court of Appeal was found to have violated its terms by misinterpreting the lease agreement.
CASSE ET ANNULE
This is the operative part of the final order, signifying the quashing of the lower court's decision.
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JURITEXT000006962804
Landlord Refusal of Commercial Lease Renewal Based on Tenant Business Ownership
2001/83
Lease Assignment Enforceability and Renewal Dispute
JURITEXT000006959790
Landlord Refusal to Renew Commercial Lease: Corporate Succession and Assignment of Litigious Rights
87-19618
Landlord's Consent to Lease Assignment Under Civil Law
06/01051
Landlord-Tenant Commercial Lease Renewal Dispute

Questions juridiques clés extraites par Legislator

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VU L'ARTICLE 1134 DU CODE CIVIL

This article was cited in relation to the primary ground for quashing the appealed decision, as the Court of Appeal was found to have violated its terms by misinterpreting the lease agreement.

CASSE ET ANNULE

This is the operative part of the final order, signifying the quashing of the lower court's decision.

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Texte complet

SUR LE PREMIER MOYEN PRIS EN SA TROISIEME BRANCHE : VU L'ARTICLE 1134 DU CODE CIVIL;

ATTENDU QUE, SELON LES ENONCIATIONS DE L'ARRET INFIRMATIF ATTAQUE, LES SIEURS B... ET X..., A... DE LOCAUX A USAGE COMMERCIAL DE FABRIQUE ET DE VENTE DE BACHES, LES ONT DONNES EN LOCATION A PIERRE MARCHE PERE, PAR BAIL DU 25 JANVIER 1939 POUR UNE DUREE DE NEUF ANNEES;

QU'APRES LE DECES DE SON PERE, PIERRE Z... Y... DEMANDA LE RENOUVELLEMENT DE CE BAIL EXPIRE ET PROROGE;

QUE LES BAILLEURS CONSENTIRENT A CE RENOUVELLEMENT POUR UNE PERIODE DE TROIS ANS DU 24 JUIN 1949 AU 24 JUIN 1952;

QUE LE 2 MAI 1952 PIERRE Z... SOLLICITA DE NOUVEAU LE RENOUVELLEMENT DE SON BAIL ET QUE LE 24 AVRIL 1954 UN NOUVEAU BAIL FUT SIGNE PAR PIERRE MARCHE ET LE MANDATAIRE DES BAILLEURS POUR UNE PERIODE DE TROIS ANS, PARTANT RETROACTIVEMENT DU 24 JUIN 1952 POUR SE TERMINER LE 24 JUIN 1955;

QUE PAR EXPLOIT DU 21 DECEMBRE 1954 LES A... SIGNIFIERENT CONGE A PIERRE MARCHE POUR LE 24 JUIN 1955, AU MOTIF QU'ILS ENTENDAIENT REPRENDRE LES LIEUX LOUES POUR LES DEMOLIR ET RECONSTRUIRE, CONFORMEMENT AUX DISPOSITIONS DE L'ARTICLE 10 DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953;

QUE PAR EXPLOIT DU 30 DECEMBRE 1954 PIERRE Z... DEMANDA LE RENOUVELLEMENT DE SON BAIL, PUIS ASSIGNA LE 10 MARS 1955 SON BAILLEUR POUR CONTESTER LE MOTIF DU REFUS ET DEMANDER LE PAYEMENT D'UNE INDEMNITE D'EVICTION;

QU'EN COURS D'INSTANCE IL FIT CONNAITRE QUE LE DROIT AU BAIL ET LE FONDS DE COMMERCE AVAIENT ETE CEDES A LA SOCIETE A RESPONSABILITE LIMITEE MARCHE-ROCHE, CONSTITUEE LE 12 JUILLET 1948, DONT IL ETAIT LE GERANT ET QUE LES BAILLEURS N'AVAIENT PAS IGNORE CETTE CESSION;

QUE CEUX-CI ONT ALORS APPELE LA SOCIETE DES ETABLISSEMENTS MARCHE-ROCHE EN INTERVENTION FORCEE, POUR LUI DENIER TOUT TITRE LOCATIF REGULIER;

ATTENDU QUE LA COUR D'APPEL A DECIDE QUE LE BAIL DU 24 AVRIL 1954 AVAIT ETE PASSE PAR PIERRE Z..., EN QUALITE DE GERANT DE LA SOCIETE ETABLISSEMENTS MARCHE-ROCHE ET QUE CETTE SOCIETE, TITULAIRE DU BAIL, BENEFICIAIT DU DROIT A LA PROPRIETE COMMERCIALE, AUX MOTIFS QUE LA MENTION FIGURANT A L'ACTE POUR CONTINUER LA FABRICATION ET LA VENTE DES BACHES JOINTE A LA PREUVE ECRITE DE LA CONNAISSANCE PAR LES A..., AU MOMENT DE LA SIGNATURE DU DERNIER CONTRAT, D'UNE EXPLOITATION COMMERCIALE SOUS FORME DE SOCIETE, ETABLIT QUE PIERRE Z... ETAIT PRIS EN SA QUALITE DE REPRESENTANT DE LA SOCIETE DONT IL SE TROUVAIT GERANT;

MAIS ATTENDU QUE LE BAIL DU 24 AVRIL 1954 EST REGULIEREMENT PRODUIT;

QU'IL ENONCE QUE LES LIEUX SONT LOUES A PIERRE MARCHE POUR CONTINUER LA FABRIQUE ET LA VENTE DE BACHES;

QU'IL EST STIPULE A LA CLAUSE 18 QUE LE PRENEUR EST TENU D'OCCUPER PERSONNELLEMENT QU'IL NE POURRA CEDER SON DROIT AU BAIL QU'AVEC L'ACCORD PREALABLE ET PAR ECRIT DU BAILLEUR AUQUEL, LE PROJET D'ACTE DE CESSION DEVRA ETRE NOTIFIE;

QUE CE BAIL EST SIGNE PAR PIERRE MARCHE PERSONNELLEMENT;

ATTENDU QU'EN DECIDANT QUE LA SOCIETE ETABLISSEMENTS MARCHE-ROCHE ETAIT TITULAIRE DU BAIL, PASSE PAR SON GERANT ES-QUALITE, L'ARRET ATTAQUE A DENATURE LE CONTRAT CLAIR ET PRECIS ET, AINSI, VIOLE LE TEXTE CI-DESSUS VISE;

PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, SANS QU'IL SOIT BESOIN DE STATUER SUR LES AUTRES BRANCHES DU PREMIER MOYEN ET LE SECOND MOYEN, L'ARRET RENDU ENTRE LES PARTIES PAR LA COUR D'APPEL DE LYON, LE 15 JANVIER 1957;

REMET EN CONSEQUENCE LA CAUSE ET LES PARTIES AU MEME ET SEMBLABLE ETAT OU ELLES ETAIENT AVANT LEDIT ARRET ET, POUR ETRE FAIT DROIT, LES RENVOIE DEVANT LA COUR D'APPEL DE CHAMBERY. N° 57-10976. B... ET CHEVALLIER C / MARCHE-ROCHE ET AUTRE. PRESIDENT : M ASTIE - RAPPORTEUR : M LINAIS - AVOCAT GENERAL : M GEGOUT - AVOCATS : MM GOUTET ET GALLAND.