Verbal Lease Renewal vs. Fixed Date in Notarized Business Transfer
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe dispute arose when purchasers of a commercial property refused to renew a verbal bakery lease, which had been transferred to the current tenants via a notarized deed of sale for the business in 1936, predating the property sale in 1949. The tenants claimed their verbal lease had acquired a fixed date ("date certaine") against the new owners through its explicit mention in the notarized transfer of the business assets, as permitted by Article 1743 of the Civil Code. However, the court upheld the lower court's decision rejecting the renewal claim, reasoning that a purely verbal agreement, even if referenced in a subsequent notarized document to which the landlord was not a party, cannot acquire the fixed date required by Article 1743, as Article 1328 of the Civil Code regarding fixed dates applies only to private written instruments, not purely verbal conventions.
Regeste Legislator
Généré par l'IAARTICLE 1743 DU CODE CIVIL, ARTICLE 1328 DU CODE CIVIL, NO 58-12.508; Verbal Lease Renewal vs. Fixed Date in Notarized Business Transfer: The tenants claimed their verbal lease had acquired a fixed date ("date certaine") against the new owners through its explicit mention in the notarized transfer of the business assets, as permitted by Article 1743 of the Civil Code. However, the court upheld the lower court's decision rejecting the renewal claim, reasoning that a purely verbal agreement, even if referenced in a subsequent notarized document to which the landlord was not a party, cannot acquire the fixed date required by Article 1743, as Article 1328 of the Civil Code regarding fixed dates applies only to private written instruments, not purely verbal conventions.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe appeal was rejected because the tenants could not assert their lease against the acquirers of the property under this article, as the lease lacked a certain date.
Implicitly referenced by Article 1743, this article was used to determine that a purely verbal agreement could not acquire a certain date to be opposable to third parties.
This is the case number, not a legal provision used for the decision's substance.
Texte complet
SUR LE MOYEN UNIQUE : ATTENDU QU'IL RESULTE DES QUALITES ET DES MOTIFS DE L'ARRET INFIRMATIF ATTAQUE (ORAN : 14 MAI 1958) ET DES DOCUMENTS PRODUITS, QUE PAR ACTE NOTARIE DU 16 JANVIER 1936, LES EPOUX X..., C... EN VERTU D'UNE CONVENTION VERBALE, DE LOCAUX A USAGE COMMERCIAL, DEPENDANT D'UN IMMEUBLE, SIS A OUED-EL-ALLEUG APPARTENANT A DAME Y..., ONT CEDE LEUR FONDS DE COMMERCE DE BOULANGERIE, AVEC LE DROIT AU BAIL, AU SIEUR A... ;
QUE, PAR ACTE NOTARIE DU 19 NOVEMBRE 1949, DAME Y... A VENDU CET IMMEUBLE AUX CONSORTS D... ;
QUE L'ACTE DE VENTE ENONCE : "L'IMMEUBLE PRESENTEMENT VENDU EST LOUE, SAVOIR : PARTIE DU REZ-DE-CHAUSSEE ET DU 1ER ETAGE... A CRESSON, CAFETIER-RESTAURATEUR, MOYENNANT UN LOYER MENSUEL DE 3.000 FRANCS ;
PARTIE DE CE MEME REZ-DE-CHAUSSEE ET LE SURPLUS DU 1ER ETAGE EST OCCUPE PAR DAME A..., BOULANGERE, LAQUELLE N'ACQUITTE AUCUN LOYER PAR SUITE DE SES LIENS DE PARENTE AVEC LA VENDERESSE ;
LE SURPLUS DU REZ-DE-CHAUSSEE A X..., MOYENNANT UN LOYER MENSUEL DE 1.000 FRANCS" ;
QUE LES EPOUX A... AYANT DEMANDE LE RENOUVELLEMENT DE LEUR BAIL AUX CONSORTS D..., CEUX-CI LEUR OPPOSERENT UN REFUS, EN APPLICATION DE L'ARTICLE 1743 DU CODE CIVIL ;
QUE LA COUR D'APPEL D'ALGER, PAR ARRET DU 19 MARS 1953, A FAIT DROIT A LA DEMANDE DES EPOUX A... EN DECIDANT QU'ILS AVAIENT UN TITRE DE LOCATION OPPOSABLE AUX CONSORTS D... ;
QUE SUR POURVOI DE CES DERNIERS, LA COUR DE CASSATION, PAR ARRET DU 1ER AVRIL 1957 A CASSE L'ARRET ATTAQUE, AU MOTIF "QU'EN DECLARANT QUE DAME A... ETAIT PORTEE A L'ACTE DU 19 NOVEMBRE 1949 COMME B..., ALORS QU'A LA DIFFERENCE DES AUTRES USAGERS, DE L'IMMEUBLE, ELLE Y EST MENTIONNEE COMME SIMPLE OCCUPANTE NE PAYANT PAS DE LOYER, LA COUR D'APPEL A DENATURE UNE Z... CLAIRE ET PRECISE D'UN DOCUMENT DE LA CAUSE ET LES PARTIES FURENT RENVOYEES DEVANT LA COUR D'APPEL D'ORAN, QUI A STATUE PAR L'ARRET ATTAQUE ;
ATTENDU QU'IL EST REPROCHE A CET ARRET D'AVOIR DECLARE LES EPOUX A..., E... D'UN BAIL COMMERCIAL VERBAL, EXPRESSEMENT MENTIONNE DANS UN ACTE AUTHENTIQUE DE CESSION DU FONDS DE COMMERCE, ANTERIEUR A LA VENTE DE L'IMMEUBLE IRRECEVABLES A SE PREVALOIR DE CE BAIL A L'EGARD DES ACQUEREURS DUDIT IMMEUBLE, AU MOTIF QUE LE CONTRAT DE LOCATION N'A PAS ETE REDIGE PAR ECRIT ET QU'UNE PAREILLE REDACTION EST NECESSAIRE POUR PERMETTRE A UN BAIL D'AVOIR DATE CERTAINE, LE RENDANT OPPOSABLE AUXDITS ACQUEREURS, ALORS QUE D'UNE PART L'ARTICLE 1743 DU CODE CIVIL PERMET AU PRENEUR D'OPPOSER SON TITRE LOCATIF AU NOUVEAU PROPRIETAIRE DE L'IMMEUBLE, POURVU QUE LE TITRE AIT ACQUIS DATE CERTAINE AVANT LA VENTE ET SANS AUCUNE DISTINCTION ENTRE LES BAUX ECRITS ET LES BAUX FAITS SANS ECRIT ;
ALORS, D'AUTRE PART, QU'UN BAIL ACQUIERT DATE CERTAINE "ERGA OMNES" DU JOUR OU SA SUBSTANCE SE TROUVE CONSTATEE DANS UN ACTE AUTHENTIQUE DRESSE PAR UN OFFICIER PUBLIC ET QU'EN L'ESPECE L'EXISTENCE DU BAIL LITIGIEUX RESULTE DE L'ACTE NOTARIE DE CESSION DU FONDS DE COMMERCE ANTERIEUR A LA VENTE DE L'IMMEUBLE ET QUI PORTANT NOTAMMENT SUR LEDIT BAIL, EN RELATE LES CONDITIONS ESSENTIELLES ;
MAIS ATTENDU QUE LA COUR D'APPEL CONSTATE QUE L'ACTE NOTARIE DU 16 JANVIER 1936, INVOQUE PAR LES EPOUX A..."N'A ETE CONCLU QU'ENTRE C..., SANS AUCUNE INTERVENTION DES BAILLEURS ET NE PEUT DE CE FAIT LEUR ETRE OPPOSE" ;
QUE LEDIT ACTE NOTARIE PRECISE QUE LA CESSION CONCERNE UN BAIL VALABLEMENT CONCLU ;
QUE LA COUR D'APPEL DECIDE, A BON DROIT, QU'UN TEL BAIL VERBALEMENT CONCLU, N'A PU ACQUERIR DATE CERTAINE, SUIVANT LES DISPOSITIONS DE L'ARTICLE 1328 DU CODE CIVIL, AUXQUELLES RENVOIE IMPLICITEMENT L'ARTICLE 1743 ;
"QU'EN EFFET L'ARTICLE 1328, RELATIF A L'ACQUISITION DE LA DATE CERTAINE, NE CONCERNE QUE LES ACTES SOUS-SEING PRIVE ET NON LES CONVENTIONS PUREMENT VERBALES" ;
"QU'AINSI LES EPOUX A... QUI NE JUSTIFIENT PAS D'UN TITRE LOCATIF REGULIER, AYANT DATE CERTAINE, ANTERIEUR A L'ACQUISITION DE L'IMMEUBLE PAR LES CONSORTS D..., DOIVENT ETRE DEBOUTES DE LEUR DEMANDE DE RENOUVELLEMENT DU BAIL" ;
QUE LE MOYEN DOIT ETRE REJETE ;
PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 14 MAI 1958 PAR LA COUR D'APPEL D'ORAN. NO 58-12.508. EPOUX A... C/ CONSORTS D.... PRESIDENT : M. ASTIE. - RAPPORTEUR : M. LINAIS. - AVOCAT GENERAL : M. DE BONNEFOY DES AULNAIS. - AVOCATS : MM. DE CHAISEMARTIN ET HERSANT. A RAPPROCHER : 9 JANVIER 1957, BULL. 1957, III, NO 16, P. 12 ;
24 JANVIER 1961, BULL. 1961, III, NO 50, P. 43 ET LES ARRETS CITES ;
9 JANVIER 1962, BULL. 1962, III, NO 19, P. 16.