Lease Termination Refusal of Renewal Commercial Tenancy Expert Assessment
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe landlords terminated a commercial lease, citing "serious and legitimate reasons" and, alternatively, invoking the Decree of September 30, 1953, leading the tenant, a commercial representative, to sue for a declaration that the lease was not commercial or, failing that, for eviction compensation. The appellate court was criticized for commissioning an expert to determine if clientele frequented the premises to ascertain if a commercial leasehold existed, but the high court found this appropriate because the lower court needed more information on the actual commercial exploitation, specifically whether direct sales occurred, despite the tenant's stated profession. However, the high court quashed the decision because the landlord, seeking to refuse renewal based on serious and legitimate motives, was required to specify the actual grounds for refusal, which the appellate court failed to require by accepting the mere citation of the legal basis in the notice as sufficient.
Regeste Legislator
Généré par l'IAARTICLES 5, 6 ET 9 DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953; Lease Termination Refusal of Renewal Commercial Tenancy Expert Assessment: The appellate court was criticized for commissioning an expert to determine if clientele frequented the premises to ascertain if a commercial leasehold existed, but the high court found this appropriate because the lower court needed more information on the actual commercial exploitation, specifically whether direct sales occurred, despite the tenant's stated profession. However, the high court quashed the decision because the landlord, seeking to refuse renewal based on serious and legitimate motives, was required to specify the actual grounds for refusal, which the appellate court failed to require by accepting the mere citation of the legal basis in the notice as sufficient.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThese articles were cited in the decision to establish that a landlord refusing lease renewal for serious and legitimate reasons must specify the real reasons for the refusal.
Texte complet
SUR LE SECOND MOYEN, PRIS EN SES DEUX BRANCHES : ATTENDU QUE LES CONSORTS Y..., B... D'UN LOCAL SIS A ..., AYANT DONNE CONGE A LEUR LOCATAIRE NICOLLET, REPRESENTANT DE COMMERCE, POUR MOTIFS "SERIEUX ET LEGITIMES" ET SUBSIDIAIREMENT EN APPLICATION DE L'ARTICLE 8 DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953, CE DERNIER LES A ASSIGNES POUR ENTENDRE DIRE QUE LA LOCATION N'AVAIT PAS UN CARACTERE COMMERCIAL ET POUR OBTENIR, SUBSIDIAIREMENT, UNE INDEMNITE D'EVICTION ;
ATTENDU QU'IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE D'AVOIR, EN VUE DE SAVOIR SI UN FONDS DE COMMERCE ETAIT EXPLOITE DANS LES LIEUX, DESIGNE UN EXPERT X... MISSION DE RECHERCHER SI UNE CLIENTELE ETAIT RECUE DANS LESDITS LOCAUX, MOTIF PRIS DE CE QU' UN FONDS DE COMMERCE S'ANALYSE JURIDIQUEMENT EN UN DROIT DE CLIENTELE, ALORS QUE LA VENUE D'UNE CLIENTELE DANS LES LOCAUX NE PROUVE NULLEMENT QU'ILS SOIENT AFFECTES A L'EXERCICE D'UN COMMERCE, ET ALORS QU'IL RESULTAIT DES ELEMENTS DE LA CAUSE QUE LE LOCATAIRE, REPRESENTANT A CARTES MULTIPLES, RECEVAIT DES CLIENTS DANS LES LIEUX LOUES SANS Y VENDRE EN SON NOM PERSONNEL ;
MAIS ATTENDU QU'APRES AVOIR RELEVE, D'UNE PART, QUE, DANS LE BAIL DU 20 JUIN 1952, NICOLLET AVAIT MANIFESTE SON INTENTION FORMELLE DE BENEFICIER DES LOIS DES 30 JUIN 1926 ET SUIVANTES SUR LES BAUX COMMERCIAUX ET "QUE LE DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953 PROTEGE NON PAS TOUS LES TITULAIRES D'UN BAIL COMMERCIAL" MAIS SEULEMENT CEUX QUI EXPLOITENT UN FONDS DE COMMERCE DANS LES LIEUX LOUES, LA COUR ENONCE, D'AUTRE PART, "QUE L'INDICATION DANS L'ACTE (DE BAIL) DE LA PROFESSION "REPRESENTANT" DU PRENEUR NE SUFFIT PAS A FAIRE PRESUMER LA FRAUDE DU BAILLEUR" ET "QU'UNE TELLE ACTIVITE N'EXCLUT PAS L'ACCOMPLISSEMENT D'ACTES DE COMMERCE" ;
ATTENDU QU'EN L'ETAT DE CES ENONCIATIONS DESQUELLES IL RESULTAIT QUE LA COUR S'ESTIMAIT INSUFFISAMMENT RENSEIGNEE SUR L'EXISTENCE REELLE D'UNE EXPLOITATION COMMERCIALE DANS LES LIEUX LOUES, L'ARRET A PU DECIDER QU'IL Y AVAIT LIEU DE RECOURIR A UNE EXPERTISE EN VUE DE DETERMINER SI NICOLLET "PROCEDAIT A DES VENTES DIRECTES" ;
D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN N'E ST PAS FONDE ;
MAIS SUR LE PREMIER MOYEN : VU LES ARTICLES 5, 6 ET 9 DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953 ;
ATTENDU QUE LE A... QUI ENTEND REFUSER LE RENOUVELLEMENT D'UN BAIL COMMERCIAL EN INVOQUANT DES MOTIFS GRAVES ET LEGITIMES DOIT PRECISER LES MOTIFS REELS DE SON REFUS ;
ATTENDU QU'EN VALIDANT LE CONGE AU MOTIF "QUE L'EXPRESSION MOTIFS GRAVES ET LEGITIMES APPARAIT COMME UN MOTIF SUFFISANT DE L'ACTE EXTRAJUDICIAIRE QUI A SEULEMENT POUR OBJET DE NOTIFIER AU LOCATAIRE LA BASE JURIDIQUE CHOISIE PAR LE A...", L'ARRET ATTAQUE A MECONNU LES EXIGENCES DES TEXTES VISES ;
PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE L'ARRET RENDU ENTRE LES PARTIES PAR LA COUR D'APPEL DE LYON LE 27 NOVEMBRE 1957 ;
REMET EN CONSEQUENCE LA CAUSE ET LES PARTIES AU MEME ET SEMBLABLE ETAT OU ELLES ETAIENT AVANT LEDIT ARRET ET, POUR ETRE FAIT DROIT, LES RENVOIE DEVANT LA COUR D'APPEL DE DIJON. NO 58-11.363. NICOLLET C/ CONSORTS Y.... PRES IDENT : M. Z.... - RAPPORTEUR : M. GIA COBBI. - AVOCAT GENERAL : M. DE BONNEFOY DES AULNAIS. - AVOCATS : MM. MORILLOT ET GOUTET. DANS LE MEME SENS : SUR LE NO 2 : 20 MAI 1958, BULL. 1958, III, NO 200, P. 163.