Landlords v. Tenants: Commercial Lease Termination for Residential Occupancy Upheld
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe tenants appealed a judgment allowing the landlords to terminate a commercial lease for the purpose of personal residential occupancy, arguing that the landlords had acquired the property less than six years prior to the notice date and that the required minimal cost of conversion from commercial to residential use was not adequately justified. The court rejected the appeal, affirming that the six-year ownership requirement must be assessed based on the effective date of the termination notice, which the lower court correctly determined had passed based on the uncontested notice date of December 31, 1955, and that the lower court sufficiently justified the low cost of conversion by detailing the existing size and inadequacy of the landlords' current dwelling relative to the leased premises.
Regeste Legislator
Généré par l'IAARTICLE 14 DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953, ARTICLE 464 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE; Landlords v. Tenants: Commercial Lease Termination for Residential Occupancy Upheld: The court rejected the appeal, affirming that the six-year ownership requirement must be assessed based on the effective date of the termination notice, which the lower court correctly determined had passed based on the uncontested notice date of December 31, 1955, and that the lower court sufficiently justified the low cost of conversion by detailing the existing size and inadequacy of the landlords' current dwelling relative to the leased premises.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis article is cited as the legal basis for the right of resumption that the Court of Appeal upheld.
This article was mentioned by the Court of Appeal regarding the admissibility of a defense raised for the first time on appeal, although the Court ultimately examined the merits.
Texte complet
SUR LE PREMIER MOYEN PRIS EN SA PREMIERE BRANCHE : ATTENDU QUE L'ARRET ATTAQUE (ANGERS, 22 OCTOBRE 1957) AYANT FAIT DROIT A LA DEMANDE FORMEE PAR LES EPOUX Z... POUR EXERCER, CONFORMEMENT A L'ARTICLE 14 DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953, LA REPRISE D'UN IMMEUBLE DONNE PAR EUX EN LOCATION POUR UN USAGE COMMERCIAL AUX EPOUX Y..., IL LUI EST REPROCHE D'AVOIR, POUR STATUER AINSI, ECARTE LE MOYEN PRIS DE CE QUE L'IMMEUBLE AVAIT ETE ACQUIS DEPUIS MOINS DE SIX ANS, AU MOTIF QUE CE MOYEN ETAIT IRRECEVABLE COMME FORMULE POUR LA PREMIERE FOIS EN APPEL, ALORS QUE LE MOYEN SUSVISE CONSTITUANT UNE DEFENSE A LA DEMANDE PRINCIPALE, N'AVAIT PAS LE CARACTERE D'UNE DEMANDE NOUVELLE ;
MAIS ATTENDU QU'APRES AVOIR ENONCE "QUE CE MOYEN SOULEVE POUR LA PREMIERE FOIS EN APPEL APPARAIT CONTRAIRE AUX DISPOSITIONS DE L'ARTICLE 464 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE", LA COUR D'APPEL L'EXAMINE AU FOND ET DECIDE QU'IL NE PEUT ETRE ACCUEILLI ;
QUE LE MOYEN N'AYANT PAS ETE DECLARE IRRECEVABLE PAR LA COUR D'APPEL, CELUI QUI EST DIRIGE CONTRE CETTE DISPOSITION DE L'ARRET MANQUE EN FAIT ;
SUR LE MEME MOYEN PRIS EN SES DEUXIEME ET TROISIEME BRANCHES :
ATTENDU QU'IL EST REPROCHE A L'ARRET, QUI A CONFONDU LA DATE A LAQUELLE LE CONGE AVAIT ETE DONNE AVEC CELLE D'EFFET DU CONGE, DE N'AVOIR PAS REPONDU AUX CONCLUSIONS DES EPOUX Y... SOUTENANT QUE LE DELAI DE 6 ANS N'ETAIT PAS ACCOMPLI A LA DATE DE LA NOTIFICATION DU CONGE ;
ALORS ENFIN QUE C'EST A LA DATE DU PREAVIS DE REPRISE QUE DOIT ETRE APPRECIEE LA SITUATION JURIDIQUE DES PARTIES ET QU'A CETTE DATE L'ACQUISITION DE L'IMMEUBLE PAR LES BAILLEURS REMONTAIT A MOINS DE SIX ANS ;
MAIS ATTENDU QUE LA DATE POUR LAQUELLE LE CONGE A ETE DONNE ETANT SANS CONTESTATION DES PARTIES, ET SELON LES PIECES PRODUITES, CELLE DU 31 DECEMBRE 1955, LA COUR D'APPEL, EN ENONCANT QUE LA DEMANDE NE POUVAIT ETRE ACCUEILLIE, L'ACQUISITION DE L'IMMEUBLE REMONTANT AUX 16 ET 30 OCTOBRE 1949 "ALORS QUE LE CONGE A ETE DONNE LE (SIC) 31 DECEMBRE 1955", A EXPRESSEMENT REPONDU AUX CONCLUSIONS DES EPOUX Y... SUR LE MOYEN TIRE DU NON-ACCOMPLISSEMENT DU DELAI DE 6 ANS, ET, ABSTRACTION FAITE D'UNE ERREUR MATERIELLE DANS LA REDACTION DE LA PHRASE OU LE MOT "POUR" A ETE OMIS, FAIT A CET EGARD UNE EXACTE APPLICATION DE L'ARTICLE 14 DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953, L'ANCIENNETE D'ACQUISITION DE L'IMMEUBLE OBJET DE LA REPRISE DEVANT ETRE APPRECIEE A LA DATE POUR LAQUELLE LE CONGE A ETE DONNE ;
QUE LE MOYEN N'EST DONC PAS FONDE ;
ET SUR LE DEUXIEME MOYEN : ATTENDU QU'IL EST ENCORE REPROCHE AUX JUGES D'APPEL D'AVOIR ADMIS LE BAILLEUR A REPRENDRE UNE BOUTIQUE POUR L'HABITER AU MOTIF QUE L'AMENAGEMENT DE CETTE BOUTIQUE NECESSITERAIT DES TRAVAUX D'UN COUT RELATIVEMENT PEU ELEVE, ALORS QU'ILS NE S'EXPLIQUENT PAS SUR LES DEUX CONDITIONS EXPRESSEMENT REQUISES PAR LA LOI, A SAVOIR QUE LES BESOINS DU BAILLEUR CORRESPONDENT A UNE UTILISATION NORMALE DU LOCAL ET QUE CETTE UTILISATION NORMALE PUISSE ETRE OBTENUE PAR DE SIMPLES TRAVAUX D'AMENAGEMENT ;
MAIS ATTENDU QUE L'ARRET RELEVE "QUE L'EXPERTISE ORDONNEE A PLEINEMENT DEMONTRE QUE LA FAMILLE MARION X... DE 4 PERSONNES NE DISPOSAIT DANS L'IMMEUBLE LITIGIEUX QUE DE DEUX PIECES AVEC DEUX PETITS CABINETS DE TOILETTE, ALORS QUE LES LOCAUX LOUES AUX EPOUX Y... COMPORTAIENT CINQ PIECES DONT LA TRANSFORMATION EN LOCAUX D'HABITATION NECESSITERAIT DES TRAVAUX D'UN COUT RELATIVEMENT PEU ELEVE..." ;
ATTENDU QUE PAR CES CONSTATATIONS , LA COUR D'APPEL A SUFFISAMMENT JUSTIFIE L'EXISTENCE DES CONDITIONS PREVUES PAR L'ARTICLE 14 DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953 EN CE QUI CONCERNE L'EXERCICE DU DROIT DE REPRISE ET DONNE UNE BASE LEGALE A SA DECISION ;
PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 22 OCTOBRE 1957 PAR LA COUR D'APPEL D'ANJERS. NO 58-10.139. EPOUX Y... C/ EPOUX Z.... PRESIDENT : M. LESCOT. - RAPPORTEUR : M. DALLANT. - AVOCAT GENERAL : M. DE BONNEFOY DES AULNAIS. - AVOCATS :
MM. A... ET DE CHAISEMARTIN. A RAPPROCHER : 21 DECEMBRE 1959, BULL. 1959, III, NO 435, P. 379.