Property Owners v. Managers: Lease Renewal Dispute and Indemnity Calculation

SUR LE PREMIER MOYEN : ATTENDU QU'IL RESULTE DES ENONCIATIONS DE L'ARRET ATTAQUE(RENNES, 4 MARS 1958) QUE FEUE DEMOISELLE D..., QUI AVAIT DONNE EN GERANCE LIBRE AUX EPOUX FLEURY B... DE COMMERCE LUI APPARTENANT, EXPLOITE DANS L'IMMEUBLE DES DEMOISELLES LEMEE, S'EST VUE, A L'EXPIRATION DES PROROGATIONS LEGALES DONT ELLE AVAIT BENEFICIE JUSQU'AU 1ER JANVIER 1954, REFUSER LE RENOUVELLEMENT DE SON BAIL SANS INDEMNITE, PAR UN ARRET DE LA COUR D'APPEL DE RENNES, EN DATE DU 16 DECEMBRE 1955 ;

QUE LES EPOUX A... ONT VIDE LES LIEUX ET REMIS LES CLES LE 1ER DECEMBRE 1955 A JEAN X... E... DE LA SUCCESSION DE DEMOISELLE D..., MAIS QUE CELUI-CI N'A RESTITUE LES LOCAUX QUE LE 15 OCTOBRE 1956 AUX PROPRIETAIRES QUI L'ONT ASSIGNE, ES QUALITE, EN MEME TEMPS QUE LES EPOUX A..., POUR AVOIR PAYEMENT D'UNE INDEMNITE EN RAISON DE L'OCCUPATION INDUE DES LIEUX PENDANT LA PERIODE COURUE, DU 1ER JANVIER 1954 AU 15 OCTOBRE 1956 ;

QUE LE TRIBUNAL A REJETE LA DEMANDE DIRIGEE CONTRE LES EPOUX A... ET A Z... JEAN, ES QUALITE, A PAYER AUX DEMOISELLES C... LA SOMME DE 318.383 FRANCS, DONT 279.154 FRANCS A TITRE D'INDEMNITE D'OCCUPATION ;

ATTENDU QU'IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET DEFERE D'AVOIR CONFIRME LA MISE HORS DE CAUSE DES EPOUX FLEURY Y... QUE LE DROIT DU PROPRIETAIRE A L'OBTENTION D'UNE INDEMNITE D'OCCUPATION TROUVE SA SOURCE DANS LES DISPOSITIONS DE L'ARTICLE 1382 DU CODE CIVIL ET QUE L'ACTION PEUT ETRE INTENTEE CONTRE TOUTE PERSONNE QUI OCCUPE LES LIEUX SANS DROIT NI TITRE OPPOSABLE AU PROPRIETAIRE, CE FAIT MATERIEL CONSTITUANT PAR LUI-MEME UNE FAUTE QUELLES QUE SOIENT L'ORIGINE ET LES CIRCONSTANCES DE L'OCCUPATION INDUE ;

MAIS ATTENDU QUE L'ARRET OBSERVE A JUSTE TITRE, QU'AUCUN LIEN DE DROIT CONTRACTUEL N'EXISTANT ENTRE LES PROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE ET LES GERANTS DU FONDS DE COMMERCE "LE BAILLEUR DU FONDS RESTANT LOCATAIRE DE L'IMMEUBLE, DOIT ASSUMER TOUTES LES OBLIGATIONS NEES DU BAIL... NOTAMMENT LA RESTITUTION (DES BIENS LOUES)" ;

QU'IL RELEVE QUE "L'OCCUPATION (DES EPOUX A...) N'A PAS SA CAUSE DANS UNE FAUTE QUASI DELICTUELLE, MAIS DANS UN TITRE", A SAVOIR LE CONTRAT DE GERANCE EN VERTU DUQUEL ILS SONT ENTRES DANS LES LIEUX ET Y SONT "REGULIEREMENT" RESTES JUSQU'A LA SOLUTION DEFINITIVE DE L'INSTANCE EN RENOUVELLEMENT DE BAIL, DURANT LAQUELLE LE PRENEUR ETAIT FONDE A SE MAINTENIR DANS LES LIEUX" ;

QU'IL A PU EN DEDUIRE QU'AUCUNE FAUTE NE POUVAIT ETRE RETENUE A L'ENCONTRE DES EPOUX A... ET QUE L'OBLIGATION DE REGLER L'INDEMNITE D'OCCUPATION DEVAIT RESTER "A LA CHARGE DE LA SUCCESSION D... ET D'ELLE SEULE, A L'EXCLUSION DES GERANTS EXEMPTS DE FAUTE" ;

QUE LE MOYEN N'EST DONC PAS FONDE ;

SUR LE DEUXIEME MOYEN : ATTENDU QU'IL EST ENCORE REPROCHE A L'ARRET QUI A PORTE A 418.750 FRANCS LE MONTANT DE L'INDEMNITE D'OCCUPATION MISE A LA CHARGE DE LA SUCCESSION DE DEMOISELLE D..., D'AVOIR FIXE A 150.000 FRANCS PAR AN LA REPARATION DUE DE CE CHEF, SANS ASSORTIR SON APPRECIATION D'AUCUNE JUSTIFICATION ET SANS REPONDRE AUX CONCLUSIONS DES BAILLERESSES FAISANT VALOIR QU'ELLES AVAIENT DROIT A UNE INDEMNITE TENANT COMPTE DE CE QU'ELLES AURAIENT PU, SI DEMOISELLE D... NE S'ETAIT PAS MAINTENUE INDUMENT DANS LES LIEUX, SOIT Y EXPLOITER ELLES-MEMES UN COMMERCE, SOIT RELOUER A UN TIERS A UN PRIX PLUS AVANTAGEUX ;

MAIS ATTENDU, D'UNE PART, QUE LA COUR D'APPEL A DECLARE TENIR COMPTE DE CE QUE "EN RAISON DE SA NATURE MIXTE, COMPENSATOIRE ET INDEMNITAIRE L'INDEMNITE D'OCCUPATION CONSTITUE UNE DETTE DE JOUISSANCE, CORRESPONDANT A LA VALEUR EQUITABLE... DES LOCAUX ET ASSURE EN OUTRE LA REPARATION DU PREJUDICE RESULTANT D'UNE OCCUPATION SANS BAIL" ;

QU'ELLE A, D'AUTRE PART, REPONDU AU CHEF DES CONCLUSIONS, CI-DESSUS RAPPELE, EN CONSTATANT "QU'AUCUNE CIRCONSTANCE OU DOCUMENT... N'AUTORISE LES APPELANTS A FAIRE ETAT DE LEUR IMPOSSIBILITE ALLEGUEE DE RELOUER IMMEDIATEMENT LES LOCAUX, D'AILLEURS DELAISSES DE LEUR FAIT ET TOUJOURS INOCCUPES EN L'ETAT, SELON L'AFFIRMATION NON DEMENTIE DE JEAN, ES-QUALITE" ;

QUE DES LORS ELLE N'A FAIT QU'USER DE SON POUVOIR SOUVERAIN D'APPRECIATION EN FIXANT, COMME ELLE L'A FAIT, LE MONTANT DE L'INDEMNITE D'OCCUPATION DUE AUX DEMOISELLES C... ;

QUE CE MOYEN EST DONC EGALEMENT MAL FONDE ;

D'OU IL SUIT QUE L'ARRET, QUI EST MOTIVE, A LEGALEMENT JUSTIFIE SA DECISION, SANS VIOLER AUCUN DES TEXTES VISES AU POURVOI ;

PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 4 MARS 1958, PAR LA COUR D'APPEL DE RENNES. NO 58-11.954. DEMOISELLES C... C/ EPOUX FLEURY PRESIDENT : M. LESCOT. - RAPPORTEUR : M. PAPON. - AVOCAT GENERAL : M. COME. - AVOCATS : MM. DE SEGOGNE ET GOUTET.