Commercial Lease Notice Validity and Statutory Warning Requirement
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe dispute concerned the validity of a notice to vacate commercial premises held under a verbal, month-to-month lease, which was served in 1939 for termination in October 1939. The tenant argued the notice was invalid because it omitted the mandatory warning regarding the deadline for requesting lease renewal under the 1926 law. The court upheld the lower court's decision, reasoning that the mandatory warning was not required because, at the time the notice took effect, the duration of the tenancy was insufficient to grant the tenant the right to lease renewal, thus taking the lease outside the scope of the commercial property law requiring such mention. Furthermore, the court dismissed the tenant's secondary argument regarding tacit renunciation of the initial notice by the landlords through subsequent actions (like accepting rent and subsequent lease extensions under post-1946 laws) as hypothetical and inadmissible.
Regeste Legislator
Généré par l'IACommercial Lease Notice Validity and Statutory Warning Requirement: The tenant argued the notice was invalid because it omitted the mandatory warning regarding the deadline for requesting lease renewal under the 1926 law. The court upheld the lower court's decision, reasoning that the mandatory warning was not required because, at the time the notice took effect, the duration of the tenancy was insufficient to grant the tenant the right to lease renewal, thus taking the lease outside the scope of the commercial property law requiring such mention. Furthermore, the court dismissed the tenant's secondary argument regarding tacit renunciation of the initial notice by the landlords through subsequent actions (like accepting rent and subsequent lease extensions under post-1946 laws) as hypothetical and inadmissible.
Mots-clés
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IATexte complet
SUR LE PREMIER MOYEN, PRIS EN SES TROIS BRANCHES : ATTENDU QUE, SELON LES ENONCIATIONS DE L'ARRET ATTAQUE (AIX, 3 JUILLET 1957), FRIEDMANN AVAIT PRIS EN LOCATION VERBALE, AU MOIS, DES LOCAUX A USAGE COMMERCIAL APPARTENANT AUX CONSORTS X...;
QUE CONGE LUI A ETE DONNE POUR LE 15 OCTOBRE 1939, QUE LA COUR D'APPEL A VALIDE CE CONGE, QUI NE COMPORTAIT PAS LA MENTION PRESCRITE PAR L'ARTICLE 2 DE LA LOI DU 30 JUIN 1926, ALORS EN VIGUEUR, ET RELATIVE AU DELAI IMPARTI AU LOCATAIRE, A PEINE DE FORCLUSION, POUR FORMER UNE DEMANDE DE RENOUVELLEMENT;
ATTENDU QU'IL EST REPROCHE A LA COUR D'APPEL D'AVOIR AINSI STATUE, ALORS QUE, D'UNE PART, LA NECESSITE DE MENTIONNER, DANS LES CONGES, LE DELAI, DANS LEQUEL LE LOCATAIRE, FAUTE PAR LUI D'AVOIR FORME UNE DEMANDE DE RENOUVELLEMENT, SERA DECHU DU BENEFICE DES LOIS SUR LE RENOUVELLEMENT DES BAUX COMMERCIAUX, EST EXIGEE A PEINE DE NULLITE DANS TOUS LES CAS, ALORS QUE, D'AUTRE PART, LE PROPRIETAIRE NE SAURAIT SE FAIRE LUI-MEME JUGE DU DROIT DE SON LOCATAIRE AU RENOUVELLEMENT DE SON BAIL, EN OMETTANT DE FAIRE MENTION DANS LE CONGE, DU DELAI DE RECOURS EXIGE DE CE DERNIER POUR DEMANDER LE RENOUVELLEMENT DE SON BAIL, ET, ALORS, QU'ENFIN, EN CAS DE VALIDITE DU CONGE, LES PROPRIETAIRES N'AURAIENT PAS MANQUE DE S'OPPOSER JUSQU'EN 1953 AUX PROROGATIONS LEGALES SUCCESSIVES, DONT A BENEFICIE FRIEDMANN;
MAIS, ATTENDU, QU'A BON DROIT LA COUR D'APPEL DECLARE QUE "LA MENTION PRESCRITE PAR L'ARTICLE 2 DE LA LOI DU 30 JUIN 1926 N'ETAIT PAS, EN L'ESPECE, OBLIGATOIRE, LA LOCATION, DONT FRIEDMANN, ETAIT TITULAIRE, NE DEVANT PAS AVOIR, A LA DATE, A LAQUELLE LE CONGE DEVAIT PRENDRE EFFET, LA DUREE SUFFISANTE POUR FAIRE NAITRE LE DROIT AU RENOUVELLEMENT ET CETTE LOCATION SE TROUVANT DE LA SORTE SOUSTRAITE AU CHAMP D'APPLICATION DE LA LOI SUR LA PROPRIETE COMMERCIALE";
QUE LE MOYEN N'EST DONC PAS FONDE DANS SA PREMIERE BRANCHE, NI DANS SA DEUXIEME, QUI EST UN SIMPLE ARGUMENT A L'APPUI DE LA PREMIERE;
QUE DANS SA TROISIEME BRANCHE, IL EST HYPOTHETIQUE ET N'EST PAS RECEVABLE;
ET, SUR LE SECOND MOYEN PRIS, EN SES DEUX BRANCHES : ATTENDU QU'IL EST, ENCORE, FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE D'AVOIR REFUSE DE CONSIDERER QUE LES PROPRIETAIRES AVAIENT RENONCE TACITEMENT AU CONGE DU 23 JUIN 1939, NOTAMMENT, AUX MOTIFS QUE FRIEDMANN AVAIT ETE MAINTENU DANS LES LIEUX, EN VERTU DE LA LOI DU 18 AVRIL 1946 ET DES LOIS Y... SUR LES PROROGATIONS, QUE, DES LORS, LES PROPRIETAIRES ONT PU LUI NOTIFIER DES CONGES ET LUI REMETTRE DES QUITTANCES DE LOYERS, SANS QUE CETTE CIRCONSTANCE PROUVE QU'ILS AIENT ENTENDU RENONCER A LEUR CONGE ANTERIEUR, ALORS QUE, D'UNE PART, SI LES PROPRIETAIRES AVAIENT ENTENDU NE PAS RENONCER A LEUR CONGE ANTERIEUR, ILS N'AURAIENT PAS MANQUE DE LE PRECISER, DANS LEUR CONGE, DU 23 JUIN 1948, QUI, NON SEULEMENT N'Y FAIT AUCUNE ALLUSION, MAIS, MENTIONNE EXPRESSEMENT LA QUALITE DE LOCATAIRE DE FRIEDMANN, ALORS QUE, D'AUTRE PART, LES PROPRIETAIRES, EN L'ABSENCE DE TOUTE RENONCIATION DE LEUR PART, AU BENEFICE DU CONGE DE 1939, SE SERAIENT NECESSAIREMENT OPPOSES, SOUS LE REGIME DE LA LOI DU 3 SEPTEMBRE 1947, A TOUTE PROROGATION;
MAIS, ATTENDU QUE CE MOYEN QUI EST PUREMENT HYPOTHETIQUE N'EST PAS RECEVABLE;
PAR CES MOTIFS :