Commercial Tenant Eviction Indemnity Appeal: Exploitation Time and Reciprocity
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA commercial lease tenant who acquired the business one day before the nine-year lease expired was denied an eviction indemnity by the lower court, which determined she had not completed the two years of personal exploitation required for entitlement, despite the seller's prior request for renewal not precluding tacit reconduction, and the purchaser arguing the seller's exploitation time should count, especially since the seller, an Italian national, could not acquire commercial property rights. The Supreme Court dismissed the appeal because the arguments concerning the invalidity of the seller's renewal request and the summation of exploitation time were raised for the first time on appeal and thus inadmissible, and because the lower court's finding that the Italian national seller could not benefit from commercial property legislation due to a lack of legislative reciprocity was upheld as a sovereign factual finding.
Regeste Legislator
Généré par l'IACommercial Tenant Eviction Indemnity Appeal: Exploitation Time and Reciprocity: The Supreme Court dismissed the appeal because the arguments concerning the invalidity of the seller's renewal request and the summation of exploitation time were raised for the first time on appeal and thus inadmissible, and because the lower court's finding that the Italian national seller could not benefit from commercial property legislation due to a lack of legislative reciprocity was upheld as a sovereign factual finding.
Mots-clés
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Généré par l'IAThis is the dispositive action, rejecting the appeal (pourvoi).
Texte complet
SUR LE PREMIER MOYEN PRIS EN SES TROIS BRANCHES ET LE SECOND MOYEN PRIS EN SA SECONDE ET TROISIEME BRANCHE : ATTENDU QUE SELON LES QUALITES ET LES ENONCIATIONS DE L'ARRET ATTAQUE (AIX, 5 JUIN 1957), DEMOISELLE X... ETAIT LOCATAIRE D'UN IMMEUBLE A USAGE COMMERCIAL D'HOTEL, APPARTENANT AUX CONSORTS Y..., EN VERTU D'UN BAIL RENOUVELE DE NEUF ANNEES, QUI AVAIT PRIS COURS, LE 1ER OCTOBRE 1939 POUR PRENDRE FIN, LE 30 SEPTEMBRE 1948 ;
QUE DAME Z... A, PAR ACTE DU 29 SEPTEMBRE 1948, ACQUIS LE FONDS DE COMMERCE DE DEMOISELLE X... ;
QUE, LES CONSORTS Y... AYANT REFUSE DE RENOUVELER LE BAIL, DAME Z... LES A ASSIGNES EN PAYEMENT D'UNE INDEMNITE D'EVICTION ;
QU'ELLE A ETE DEBOUTEE DE SA DEMANDE ;
ATTENDU QU'ELLE REPROCHE A LA COUR D'APPEL : 1° D'AVOIR AINSI STATUE AU MOTIF QU'ELLE NE JUSTIFIAIT PAS DE DEUX ANNEES D'EXPLOITATION PERSONNELLE, LORS DE L'EXPIRATION DU BAIL, QUI N'AVAIT PU SE POURSUIVRE PAR TACITE RECONDUCTION A RAISON DE LA DEMANDE DE RENOUVELLEMENT FORMEE PAR LA CEDANTE DU FONDS DE COMMERCE, ALORS, D'UNE PART, QU'IL N'EST PAS JUSTIFIE QUE LA CEDANTE SE SOIT VU OPPOSER UN REFUS DE LA PART DES BAILLEURS, ALORS, D'AUTRE PART, QU'IL EST CONSTANT QUE CETTE DEMANDE, IRRECEVABLE A RAISON DE SA TARDIVITE ET DE L'EXTRANEITE DE LA CEDANTE, ETAIT DEMEUREE SANS EFFET, ALORS, ENFIN, QU'EN DROIT UNE DEMANDE DE RENOUVELLEMENT, SUR LAQUELLE IL N'A PAS ETE SUIVI, N'EST PAS INCOMPATIBLE AVEC LA TACITE RECONDUCTION ;
2° D'AVOIR REFUSE A LA CESSIONNAIRE LE DROIT DE SE PREVALOIR DU TEMPS DE JOUISSANCE ACQUIS A LA CEDANTE POUR COMPLETER LA DUREE D'EXPLOITATION PERSONNELLE EXIGEE PAR LA LOI, AU MOTIF QU'A RAISON DE SA NATIONALITE ITALIENNE, LA CEDANTE N'AVAIT PU ACQUERIR AUCUN DROIT A LA PROPRIETE COMMERCIALE, ALORS QUE LE DROIT AU RENOUVELLEMENT DU PRENEUR DEVANT S'APPRECIER A LA DATE DU REFUS OPPOSE PAR LE BAILLEUR, C'EST EN LA PERSONNE DU CESSIONNAIRE, DEMANDEUR AU RENOUVELLEMENT QUE DOIVENT SE TROUVER REUNIES LES CONDITIONS EXIGEES PAR LA LOI ET, NOTAMMENT, CELLE RELATIVE A LA NATIONALITE DU PRENEUR, QU'AU SURPLUS L'EXPRESSION DROITS ACQUIS AU CEDANT NE PEUT S'ENTENDRE, AU SENS DE L'ARTICLE 4, ALINEA 3 SUSVISE, DU DROIT ACQUIS PAR LE CEDANT AU RENOUVELLEMENT DE SON BAIL, CE QUI SERAIT AJOUTER A LA LOI, MAIS, BIEN DE LA DUREE DE SON EXPLOITATION PERSONNELLE, QUI LUI DEMEURE ACQUISE ET PEUT ETRE CEDEE, QUELLE QUE SOIT, PAR AILLEURS, SA SITUATION AU REGARD DE LA LEGISLATION SUR LA PROPRIETE COMMERCIALE ;
MAIS ATTENDU QUE CES MOYENS SONT PRESENTES POUR LA PREMIERE FOIS, QUE, MELANGES DE FAIT ET DE DROIT, ILS NE SONT PAS RECEVABLES ;
ET, SUR LE SECOND MOYEN, PRIS EN SA PREMIERE BRANCHE : ATTENDU QU'IL EST ENCORE SOUTENU QU'EN VERTU DE LA RECIPROCITE LEGISLATIVE, LES ITALIENS DOIVENT ETRE RECONNUS APTES A BENEFICIER EN FRANCE DU DROIT AU RENOUVELLEMENT DE LEUR BAIL ;
MAIS ATTENDU QUE LA COUR D'APPEL, PAR UNE CONSTATATION SOUVERAINE, DECLARE QUE DAME X..., DE NATIONALITE ITALIENNE, NE PEUT, FAUTE DE RECIPROCITE LEGISLATIVE, BENEFICIER DE LA LEGISLATION SUR LA PROPRIETE COMMERCIALE ;
D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN N'EST PAS FONDE ;
PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 5 JUIN 1957, PAR LA COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE ;
N°57-11-896 VEUVE Z... C/ CONSORTS Y... ;
PRESIDENT : M LESCOT - RAPPORTEUR : M AYMARD - AVOCAT GENERAL : M DE BONNEFOY DES AULNAIS - AVOCATS : MM MAYER ET SAINT-MARC.