Tenants v. Property Owner: Common Area Cleaning Responsibility

SUR LE PREMIER MOYEN, PRIS DE LA VIOLATION DE L'ARTICLE 1719 DU CODE CIVIL, DE L'ARTICLE 7 DE LA LOI DU 20 AVRIL 1810, MANQUE DE BASE LEGALE ET CONTRADICTION DE MOTIFS;

ATTENDU QUE LES EPOUX X..., Z... D'UN APPARTEMENT DEPENDANT D'UN IMMEUBLE SIS 3, QUAI ROUGET-DE-L'ISLE, A STRASBOURG, FONT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE, STATUANT SUR L'ACTION PAR EUX ENGAGEE CONTRE LA SOCIETE IMMOBILIERE, PROPRIETAIRE DE L'IMMEUBLE EN VUE DE FAIRE ASSUMER PAR CELLE-CI LE NETTOYAGE DES PARTIES COMMUNES, D'AVOIR, TOUT EN ADMETTANT QUE C'EST A JUSTE TITRE QUE LE PREMIER JUGE A RETENU QUE LE PRECEDENT PROPRIETAIRE AVAIT ASSUME LA CHARGE DE FAIRE BALAYER L'ESCALIER ET TOUT EN CONFIRMANT EN CONSEQUENCE L'ORDONNANCE ENTREPRISE EN CE QU'ELLE A DECLARE LA SOCIETE PROPRIETAIRE TENUE D'ASSURER LE BALAYAGE DE L'ESCALIER, FAIT NEANMOINS EXCEPTION POUR LA PARTIE DE L'ESCALIER SE TROUVANT ENTRE L'ETAGE HABITE PAR LES EPOUX X... ET CELUI EN DESSOUS, DISANT QUE LES EPOUX X... RESTENT TENUS DE BALAYER OU DE FAIRE BALAYER CETTE PARTIE DE L'ESCALIER, ET D'AVOIR REFORME L'ORDONNANCE ENTREPRISE DANS CETTE MESURE, AUX MOTIFS QUE L'OBLIGATION D'ENTRETIEN PREVUE PAR L'ARTICLE 1719 DU CODE CIVIL NE S'APPLIQUE PAS AU NETTOYAGE DES PARTIES COMMUNES DE L'IMMEUBLE PAR LE BAILLEUR, ET QUE, AUX LIEU ET PLACE DE CE TEXTE, DOIT JOUER, A TITRE D'USAGE AYANT VALEUR OBLIGATOIRE, LE REGLEMENT DE MAISON, ALORS QUE L'OBLIGATION D'ENTRETIEN MISE A LA CHARGE DU BAILLEUR PAR L'ARTICLE 1719 DU CODE CIVIL NE COMPORTE PAS LA RESTRICTION INTRODUITE PAR L'ARRET ATTAQUE DANS L'INTERPRETATION DE CE TEXTE ET QUE LE REGLEMENT DE MAISON INVOQUE, PAR LEQUEL SERAIT ECARTEE L'OBLIGATION D'ENTRETIEN DU BAILLEUR NE SAURAIT JOUER NI A TITRE D'USAGE PUISQUE L'ARTICLE 1719 NE PREVOIT PAS QU'ELLE PUISSE ETRE ECARTEE PAR L'USAGE CONTRAIRE ET QU'UN TEL USAGE N'EST PAS AU SURPLUS PROUVE, NI PAR CONVENTION DES PARTIES, LA COUR D'APPEL AYANT APPROUVE LE PREMIER JUGE DANS LE MOTIF DE SON ORDONNANCE CI-DESSUS REPRODUIT ET RETENU LES FAITS D'OU RESULTE L'INTENTION DES PARTIES D'IMPOSER AU BAILLEUR LE NETTOYAGE DES PARTIES COMMUNES DE L'IMMEUBLE;

MAIS ATTENDU QUE LES REGLES PREVUES PAR LE CODE CIVIL, RELATIVES A L'ENTRETIEN DES IMMEUBLES, NE SONT POINT D'ORDRE PUBLIC ET PEUVENT ETRE MODIFIEES D'UN COMMUN ACCORD PAR LES PARTIES EN CAUSE;

ATTENDU QUE LA COUR RELEVE QU'EN L'ESPECE, DANS LE BAIL CONCLU LE 20 FEVRIER 1947 ENTRE LES EPOUX X... ET L'ANCIENNE PROPRIETAIRE, IL EST DIT QUE LES PRENEURS DOIVENT SE SOUMETTRE AU REGLEMENT DE MAISON, ET QUE CE REGLEMENT, CONFORMEMENT A L'USAGE LOCAL PRATIQUE A STRASBOURG, IMPOSE A CHAQUE Y... L'OBLIGATION DE NETTOYER L'ESCALIER ENTRE L'ETAGE QU'IL OCCUPE ET L'ETAGE EN DESSOUS;

QU'ELLE EN A LOGIQUEMENT DEDUIT QUE C'EST CE REGLEMENT DE MAISON QUI SEUL DETERMINE A QUI INCOMBE DEFINITIVEMENT LA CHARGE DU NETTOYAGE DE L'ESCALIER;

ATTENDU QUE, RETENANT CEPENDANT QUE LE PROPRIETAIRE EST GARANT, A L'EGARD DE CHAQUE Y..., DANS LA MESURE DU PREJUDICE QUI LUI EST CAUSE, DE L'EXECUTION PAR LES AUTRES DES OBLIGATIONS MISES A LEUR CHARGE, LA COUR D'APPEL A DECIDE A BON DROIT QU'EN CONSEQUENCE DE LA DEFAILLANCE DES CO-LOCATAIRES DES EPOUX X... ET EN RAISON DES OBLIGATIONS AUXQUELLES ELLE EST TENUE A L'EGARD DE CES DERNIERS, LA SOCIETE PROPRIETAIRE DOIT ASSUMER ELLE-MEME LA CHARGE DE FAIRE BALAYER L'ESCALIER, SAUF A FAIRE PARTICIPER LES Z... DEFAILLANTS AUX FRAIS DE NETTOYAGE;

QUE NEANMOINS, CETTE OBLIGATION NE PEUT ETRE ETENDUE A LA PARTIE DE L'ESCALIER ENTRE L'ETAGE OCCUPE PAR LES EPOUX X... ET L'ETAGE AU-DESSOUS, PUISQUE, AUX TERMES DU REGLEMENT DE MAISON, LE NETTOYAGE DE CETTE PARTIE COMMUNE INCOMBE AUX EPOUX X... EUX-MEMES, DEMANDEURS A L'ACTION, ET QUE CEUX-CI NE PEUVENT SE PLAINDRE DE LEUR PROPRE DEFAILLANCE ET PRETENDRE QUE LE PROPRIETAIRE SE SUBSTITUE A EUX POUR L'EXECUTION D'UNE OBLIGATION QUI LEUR INCOMBE PERSONNELLEMENT;

SUR LE SECOND MOYEN, PRIS DE LA VIOLATION DE L'ARTICLE 38 DE LA LOI DU 1ER SEPTEMBRE 1948;

ATTENDU QUE TOUT AUSSI VAINEMENT LES EPOUX X... REPROCHENT EN OUTRE A L'ARRET ATTAQUE D'AVOIR CONSIDERE COMME RECUPERABLES PAR LE BAILLEUR CONTRE LES Z... LES FRAIS D'ENTRETIEN DES PARTIES COMMUNES DE L'IMMEUBLE, ALORS QUE CES FRAIS NE SONT PAS COMPRIS DANS L'ENUMERATION DES PRESTATIONS RECUPERABLES FIGURANT A L'ARTICLE 38 DE LA LOI DU 1ER SEPTEMBRE 1946;

QU'EN EFFET LE RECOURS QU'EXERCE LE BAILLEUR CONTRE LES Z..., QUI N'ONT POINT EXECUTE LEURS OBLIGATIONS, POUR OBTENIR LE RECOUVREMENT DES FRAIS QU'IL A DU ENGAGER DE CE CHEF EN RAISON DES OBLIGATIONS QUI LE LIENT PERSONNELLEMENT AUX AUTRES Z..., RESULTE NON DE L'APPLICATION DES DISPOSITIONS DE L'ARTICLE 38 DE LA LOI DU 1ER SEPTEMBRE 1948 MAIS DE L'APPLICATION DES DISPOSITIONS DU DROIT COMMUN;

QU'AUCUN DES DEUX MOYENS ALLEGUES NE PEUT DONC ETRE RETENU;

PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 21 JANVIER 1959 PAR LA COUR D'APPEL DE COLMAR.