Real Estate Agency Commission Dispute Over Void Exclusive Mandates

ARRÊT No R.G : 03/02713 DC/CM TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE CARPENTRAS 27 mai 2003 SNC SÉLECTION IMMOBILIÈRE "AGENCE JAMES" C/ X... COUR D'APPEL DE NIMES CHAMBRE CIVILE 1ère Chambre B ARRÊT DU 05 SEPTEMBRE 2006 APPELANTE : SNC SÉLECTION IMMOBILIÈRE "AGENCE JAMES" prise en la personne de son Gérant en exercice, domicilié en cette qualité audit siège 276 Bd Albin Durand 84200 CARPENTRAS représentée par la SCP CURAT- JARRICOT, avoués à la Cour assistée de la SELARL ROUBAUD, avocats au barreau de CARPENTRAS INTIMÉE : Madame Joséphine X...

Chez M. Laurent Y... 22, route de Bédarrides 84260 SARRIANS représentée par la SCP FONTAINE-MACALUSO JULLIEN, avoués à la Cour assistée de Me Martine PENTZ, avocat au barreau de CARPENTRAS ORDONNANCE DE CLÈTURE rendue le 21 Avril 2006 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS : M. Didier CHALUMEAU, Président, a entendu les plaidoiries, en application de l'article 786 du Nouveau Code de Procédure Civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la Cour lors de son délibéré. COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : M. Didier CHALUMEAU, Président M.

Emmanuel DE MONREDON, Conseiller Mme Christiane Z..., Conseillère GREFFIER : Mme Sylvie A..., Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision. DÉBATS : à l'audience publique du 15 Mai 2006, où l'affaire a été mise en délibéré au 05 Septembre 2006. Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel. ARRÊT : Arrêt contradictoire, prononcé et signé par M. Didier CHALUMEAU, Président, publiquement, le 05 Septembre 2006, date indiquée à l'issue des débats, par mise à disposition au greffe de la Cour.

Vu le jugement du Tribunal de Grande Instance de CARPENTRAS du 27 mai 2003 auquel il est renvoyé pour l'exposé du litige qui a : - débouté la SNC SÉLECTION IMMOBILIÈRE "AGENCE JAMES" de ses demandes, - l'a condamnée aux dépens, Vu l'appel régulièrement interjeté par la SNC SELECTION IMMOBILIERE "AGENCE JAMES" , Vu les dernières conclusions de l'appelante du 27 janvier 2006 aux termes desquelles elle demande à la Cour de : Déclarer la SNC SELECTION IMMOBILIERE "AGENCE JAMES" recevable et bien fondée en son appel, Vu les dispositions des articles 1147 et suivants du Code Civil, Vu le décret No 72-678 et l'article 6 de la loi No 70-9 du 2 janvier 1970, Réformer la décision rendue par le Tribunal de Grande Instance de CARPENTRAS le 27 mai 2003, Dire et juger valable le mandat exclusif en date du 19 juillet 2002, Constater qu'à la demande de l'Agence JAMES, Madame X... a été contrainte de verser aux débats le compromis de vente en date du 10 septembre 2002, Dire et juger que Madame X... a violé le mandat en signant un compromis de vente le 10 septembre 2002, pendant le temps de validité du mandat exclusif de l'agence JAMES.

Dire et juger que Madame X... a violé le mandat en le dénonçant "avec effet immédiat" le 23 septembre 2002, Dire et juger que cette dénonciation "avec effet immédiat" est abusive et fautive, Dire et juger que les mandats litigieux ont été signés au siège de l'agence JAMES et que les règles protectrices du Code de la consommation ne doivent pas s'appliquer, Condamner Madame X... à payer à la SNC SELECTION IMMOBILIERE "AGENCE JAMES" la somme de 7.622,45 euros au titre de la commission due, avec les intérêts au taux légal sur cette somme à compter de la mise en demeure du 22 octobre 2002, A titre subsidiaire, si la Cour devait considérer que le second mandat (en date du 19 juillet 2002) n'est pas valable, Dire et juger que le premier mandat (en date du 25 février 2002) n'a jamais été dénoncé par Madame X... et que la

signature du compromis le 10 septembre 2002 s'est faite en violation du mandat d'exclusivité, En tout état de cause, Condamner Madame X... à payer à la SNC SELECTION IMMOBILIERE "AGENCE JAMES" la somme de 3.000 euros de dommages-intérêts pour la résistance abusive et injustifiée, Condamner Madame X... à payer à la SNC SELECTION IMMOBILIERE "AGENCE JAMES" la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile et aux dépens de première instance et d'appel, ces derniers devant être recouvrés par la SCP CURAT-JARRICOT, avoués, en application de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile, Vu les dernières conclusions de Madame X... du 21 avril 2006 aux termes desquelles elle demande à la Cour de :

Voir confirmer le jugement du Tribunal de Grande Instance de CARPENTRAS en date du 27 mai 2003, Dire que la somme bloquée depuis le 20 décembre 2002 portera intérêts à compter de ce jour et les intérêts devront être supportés par la partie adverse et sera restituée à la concluante, Constater que les deux mandats signés par Madame X... sont nuls du fait de la non-faculté de rétractation, Vu les articles L.121-3 et suivants du Code de la consommation et article 1147 du Code Civil, condamner la SNC SELECTION IMMOBILIERE "AGENCE JAMES" au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de dommages-intérêts et à la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile et aux entiers dépens, Vu l'ordonnance de clôture de la procédure du 21 avril 2006,

MOTIFS de la DÉCISION La société appelante justifie en cause d'appel de la réalité de la vente le 26 novembre 2002 du bien immobilier pour lequel elle prétend avoir droit à commission en vertu de deux mandats de vente exclusifs du 25 février 2002 et du 19

juillet 2002. Concernant le second mandat, l'intimée prouve par l'attestation circonstanciée produite (attestation Y...) qu'il a été signé à la suite d'un démarchage à domicile - tout comme le premier d'ailleurs ainsi que l'établit l'attestation de Madame B... -, aucun élément ne permettant de mettre en cause la véracité de ces attestations ne ressortant du dossier. La circonstance que le mandat mentionne "fait en double exemplaire dans les locaux du mandataire" est indifférente dans la mesure où, d'une part, comme le souligne avec raison l'intimée, cette mention figure en caractères imprimés de très petite dimension n'attirant pas l'attention du signataire et où, d'autre part, ladite mention est contredite par l'attestation susvisée. Dès lors, c'est à bon droit que l'intimée excipe des dispositions de l'article L.121-21 et suivants du Code de la consommation de sorte qu'en l'absence de stipulation de faculté de rétractation dans le délai légal, le mandat doit être regardé comme nul.

Concernant le premier mandat, l'appelante soutient qu'il produirait effet dans la mesure où la vente est intervenue pendant la période de prorogation tacite. Cette thèse méconnaît la signature du second mandat mettant nécessairement un terme au premier, l'appelante, ne démontrant en rien en quoi le second mandat aurait été établi pour des "prétextes fallacieux" - au demeurant non explicités - imputés à l'intimée alors que l'appelante professionnelle de l'immobilier apparaît en revanche comme bénéficiaire du nouveau mandat ayant pour effet de proroger la période d'exclusivité.

La société appelante ne peut donc fonder sa prétention sur le premier mandat, privé d'effet par la signature du second, et sera déboutée de l'intégralité de ses demandes. Le caractère abusif des prétentions de l'appelante n'étant pas caractérisé à suffisance, l'intimée sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts de ce chef. L'équité commande d'allouer à l'intimée

une indemnité de 1.500 euros au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. PAR CES MOTIFS, LA COUR, après en avoir délibéré conformément à la loi, Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, Reçoit l'appel, régulier en la forme, Le dit mal fondé, Confirme par substitution de motifs le jugement en ce qu'il a débouté la SNC SÉLECTION IMMOBILIÈRE "AGENCE JAMES" de ses prétentions, Dit que la somme bloquée depuis le 20 décembre 2002 portera intérêts à compter de cette date à la charge de l'appelante et ordonne Dit que la somme bloquée depuis le 20 décembre 2002 portera intérêts à compter de cette date à la charge de l'appelante et ordonne la restitution de la somme bloquée à Madame X..., Condamne l'appelante à payer à l'intimée la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, Rejette toutes prétentions contraires ou plus amples des parties,

Condamne l'appelante aux entiers dépens, Arrêt signé par M. CHALUMEAU, Président et par Mme A..., Greffier présent lors du prononcé. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,