Lease Termination and Eviction Upheld Against Male Tenant; Female Occupant's Joint Liability for Debt Reversed

DU 07 Mars 2006

Charles X... Françoise Y... C/ HABITALYS-OPAC DE LOT ET GARONNE

RG N : 04/ 01667-

Prononcé à l'audience publique du sept Mars deux mille six, par Catherine LATRABE, Conseiller faisant fonctions de Présidente de Chambre, assisté de Dominique SALEY, Greffier,

LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère Chambre dans l'affaire,

ENTRE : Monsieur Charles X... Demeurant ... représenté par la SCP A. L. PATUREAU ET P. RIGAULT, avoués

Madame Françoise Y... Demeurant ... représentée par la SCP A. L. PATUREAU ET P. RIGAULT, avoués

APPELANTS d'un jugement rendu par le Tribunal d'Instance de MARMANDE en date du 07 Septembre 2004

D'une part,

ET :

HABITALYS-OPAC DE LOT ET GARONNE, prise en la personne de son représentant légal actuellement en fonctions domicilié en cette qualité au siège

Dont le siège social est 36 bis, Boulevard Scaliger B. P. 58 47003 AGEN CEDEX représenté par la SCP TESTON-LLAMAS, avoués

INTIME

D'autre part, a rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été débattue et plaidée en audience publique, le 17 Janvier 2006, devant Catherine LATRABE, Conseiller faisant fonctions de Présidente de Chambre, Chantal AUBER et Christian COMBES (lequel, désigné par le Président de Chambre, a fait un rapport oral préalable), Conseillers, assistés de Dominique SALEY, Greffier, et qu'il en ait été délibéré par les magistrats du siège ayant assisté aux débats, les parties ayant été avisées de la date à laquelle l'arrêt serait rendu.

FAITS ET PROCÉDURE

L'OPAC de LOT et GARONNE HABYTALIS a donné à bail à Charles X... le 1er décembre 1986 un local d'habitation sis H. L. M. La Tour à Miramont de Guyenne.

Saisi à la requête du bailleur, le Tribunal d'Instance de Marmande a, par jugement du 7 septembre 2004, prononcé la résiliation du bail et condamné solidairement Charles X... et Françoise Y... à payer à l'OPAC la somme de 2 152. 13 € au titre des loyers et charges dus au 15 juillet 2004 inclus, ainsi que les loyers, charges et indemnités d'occupation devenus exigibles depuis le 16 juillet 2004 et celles à échoir jusqu'à son départ effectif des locaux et ordonné l'expulsion de Charles X... et Françoise Y... et de tous occupants de leur chef.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Charles X... et Françoise Y... qui n'avaient pas comparu devant le premier juge ont relevé appel de cette décision dans des formes et des délais qui n'apparaissent pas critiquables.

Françoise Y... indique qu'elle n'a jamais été cotitulaire du bail en sorte que l'Office a indûment pratiqué une saisie sur sa retraite ce qui justifie la condamnation de ce dernier à lui payer la somme de 1 000 € à titre de dommages intérêts.

Charles X... qui reconnaît un retard dans le paiement des loyers correspondant aux années 2003 et 2004 soutient qu'il a intégralement réglé par échéances les sommes encore dues et que le bailleur lui a adressé le 17 février 2004 un décompte ne comportant aucune explication notamment quant au montant des charges réclamées.

Poursuivant en conséquence l'infirmation de la décision entreprise, ils concluent au rejet des demandes formées par leur adversaire et à la condamnation de celui-ci à leur payer à chacun la somme de 1 000 € sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile.

L'OPAC de LOT et GARONNE HABYTALIS soutient en réplique que Charles X... et Françoise Y... vivent maritalement dans les lieux loués depuis de nombreuses années et invoque de nombreux incidents de paiement depuis l'année 1997 l'ayant conduit à leur adresser le 17 février 2004 une mise en demeure d'avoir à régler une dette s'élevant alors à 2 539.64 €.

Il estime que Françoise Y... se considère manifestement comme la cotitulaire du bail, à preuve les courriers adressés et reçus et le fait qu'elle apparaît sur les avis d'échéance et les relevés de compte. Rejetant l'existence du préjudice invoqué, il demande à défaut que la somme allouée soit compensée par une condamnation d'un même montant intervenant au visa des articles 118 et 560 du Nouveau Code de procédure civile.

Soutenant que les locataires n'ont nullement soldé leur dette au vu d'un décompte ne souffrant pas de critique précise, il considère que leurs manquements persistants et réitérés justifient la résiliation du bail, conclut en conséquence à la confirmation de la décision déférée et à la condamnation in solidum de Charles X... et de Françoise Y... à lui payer la somme de 400 € au titre de ses frais irrépétibles.

MOTIFS

Attendu en premier lieu que le manquement persistant et réitéré du locataire à satisfaire son obligation au paiement régulier du loyer revêt une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail dont il est titulaire ;

Qu'il découle au cas précis des courriers produits par Charles X... lui-même l'aveu par ce dernier d'un retard accompagnant systématiquement le paiement du loyer et des charges dus entre les mois de janvier 2003 et février 2004 dés lors qu'il admet avoir réglé les sommes dont il était redevable dans les conditions suivantes :

date du règlement :

terme correspondant :

10 février 2003

janvier 2003

12 avril 2003

février 2003

12 mai 2003

mars 2003

11 juin 2003

avril 2003

7 août 2003

juin 2003

22 septembre 2003

août 2003

31 octobre 2003

octobre 2003

15 mars 2004

janvier 2004

15 mars 2004

février 2004

8 avril 2004

mars 2004

Que c'est donc à bon droit que l'Office lui a fait parvenir le 17 février 2004 une mise en demeure d'avoir à régler un arriéré s'élevant alors à la somme de 2 539. 64 €, étant observé que les versements effectués entre le 10 février et le 22 septembre 2003 et donc antérieurement au 1er novembre 2003 ne peuvent venir en déduction d'un décompte arrêté à cette date faisant déjà apparaître un solde débiteur de 2 099. 42 € ; qu'il n'invoque aucun autre versement avant le mois d'avril 2004 et ne peut sérieusement soutenir avoir à la date du jugement intégralement apuré sa dette pour cette raison qu'il découle ici encore des pièces qu'il verse que demeuraient encore dus cinq termes correspondant à l'année 2003 dont le règlement n'est intervenu qu'entre les mois d'octobre 2004 et janvier 2005 selon le détail suivant :

date du règlement :

terme correspondant :

12 octobre 2004

mai 2003

10 janvier 2005

juillet 2003

12 octobre 2004

septembre 2003

13 avril 2004

novembre 2003

7 septembre 2004

décembre 2003

Et qu'il était en conséquence encore redevable envers l'Office de la somme de 1 735. 58 € au 31 mars 2005 au terme d'un décompte sur lequel il est permis de relever les versements qu'il invoque avant cette date ;

Attendu au demeurant qu'il ne s'agit là que de la persistance d'un comportement ayant déjà conduit le Tribunal d'Instance de Marmande à condamner Charles X... à payer au bailleur, d'abord le 4 décembre 1997 la somme de 2 573. 01 francs correspondant aux loyers arréragés au 20 novembre précédent, ensuite le 1er octobre 1998 celle de 843. 35 francs correspondant aux loyers arréragés au 1er septembre précédent, et à autoriser le 20 juin 2001 la saisie-arrêt de ses rémunérations pour obtenir paiement de la somme de 8 615. 41 francs correspondant au montant d'une facture de gaz acquittée par l'Office pour son compte ; Que c'est dés lors à bon droit que le premier juge a rendu la décision déférée qui mérite confirmation sauf à préciser que la condamnation sera prononcée en deniers ou quittances pour tenir compte des versements qui auraient pu intervenir en cours de procédure ;

Mais attendu en second lieu que les éléments produits par l'Office sont insuffisants à faire la démonstration que Françoise Y... - qui le conteste formellement - soit devenue co-titulaire du bail en sorte qu'elle ne saurait être tenue de la condamnation qui précède ; qu'elle ne fait toutefois pas la démonstration d'une faute commise par le bailleur alors que ce dernier a pu légitimement considérer à réception notamment de courriers adressés conjointement qu'il pouvait lui être attribué cette qualité, d'ailleurs également génératrice pour elle de droits ; qu'en tout état de cause aucun préjudice n'est démontré à l'occasion d'une saisie-arrêt précédée d'une tentative de conciliation à l'occasion de laquelle elle n'avait pas à l'évidence fait valoir cet argument ; et qu'elle se trouve en tout état de cause concernée par la mesure d'expulsion prononcée pour être pour le moins occupante du chef du locataire ;

Attendu que les dépens sont à la charge de Charles X... qui succombe mais qu'il convient en équité de ne pas prononcer à son encontre la condamnation prévue par l'article 700 du Nouveau Code de Procédure civile,

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant en audience publique, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Déclare l'appel recevable en la forme,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions hormis en ce qu'il a prononcé condamnation envers Françoise Y...,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Rejette les demandes formées à l'encontre de cette dernière,

Dit que la condamnation au paiement de la somme de 2 152. 13 € au titre des loyers et charges dus au 15 juillet 2004 inclus l'est en deniers ou quittances,

Rejette toute autre demande et dit inutiles ou mal fondées celles plus amples ou contraires formées par les parties,

Condamne Charles X... aux dépens,

Autorise, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure civile, la SCP TESTON-LLAMAS, avoués, à recouvrer directement contre la partie condamnée, ceux des dépens dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision.

Le présent arrêt a été signé par Catherine LATRABE, Conseiller faisant fonctions de Présidente et Dominique SALEY, Greffier présent lors du prononcé.