Expropriation Code Equality of Arms Dispute over Property Registry Access

04/001 - ARRET - DIRECTEUR DES SERVICES FISCAUX DU DEPARTEMENT DES PYRENEES ORIENTALES C/ COMMUNE DE THEZA ET A. ATTENDU que par déclaration du 2 décembre 2003 le Commissaire du Gouvernement a relevé appel d'un jugement du juge de l'expropriation du Tribunal de Grande Instance de PERPIGNAN en date du 3 novembre 2003 qui a constaté que les articles R13-32, R13-35, R13-36, R13-47, R13-28 et l'article 39 du décret du 14 octobre 1955 rompent l'égalité des armes dans la présente instance en fixation d'une indemnité de préemption, a écarté l'application de l'article R13-28 du code de l'expropriation, a ordonné une expertise aux fins notamment de se rendre dans tous services notamment ceux gérant le fichier immobilier afin de rechercher en collaboration avec celui-ci les termes de comparaison les plus pertinents eu égard aux caractéristiques du bien préempté, des contraintes urbanistiques et environnementales, de donner au tribunal tous éléments sur I 'état du marché concernant les biens du même type, de faire apparaître les éléments de toute nature permettant d'évaluer avec le plus de pertinence la valeur du terrain puis celle de la construction et a dit que l'expertise aura lieu aux frais avancés de l'expropriant.

ATTENDU que par mémoire du 5 février 2004, régulièrement notifié, le Commissaire du Gouvernement demande à la Cour d'annuler la décision prise en violation de l'article 13-28 du code de l'expropriation et la réquisition aux services gérant le fichier immobilier comme violant l'article 39 du décret du 14 octobre 1955 ; qu'il soutient: - que la décision entreprise viole les dispositions du code de l'expropriation, - qu'au cas présent l'expropriant est une commune, collectivité distincte de l'Etat, qui n'a pas d'accès privilégié et gratuit au fichier immobilier, - que si le service des domaines bénéficie d'un droit d'accès gratuit mais encadré au fichier immobilier, cette consultation n'est pas adaptée pour définir des termes de comparaison dans la mesure où le programme

informatique ne permet pas de rechercher selon des critères descriptifs ou de date et que le Commissaire au Gouvernement a une mission de défense de l'intérêt général qui s'exerce tant en faveur de l'exproprié que de l'expropriant, - que dans l'état actuel de la réglementation, la mission confiée à l'expert est inapplicable car le conservateur des hypothèques, n'est tenu de délivrer des renseignements que dans le cadre de la procédure de réquisition écrite prévue par l'article 39 du décret du 14 octobre 1955. ATTENDU que par mémoire complémentaire déposé le 6 mai 2002, le Commissaire du Gouvernement reprend ses demandes et l'essentiel de son argumentation et y ajoute - que l'appel est recevable dans la mesure où le premier juge considère qu'il s'agit d'un jugement mixte qui a tranché une partie du fond - que la CEDH n'a pas remis en cause le rôle de conseiller technique du Commissaire du Gouvernement, que l'état actuel de la législation ne permet pas la désignation d'un expert ATTENDU que par mémoire du 3 mars 2004, Aimé X... demande à la Cour de constater que l'appel est irrecevable et qu'il est infondé; qu'ilsoutient - que le jugement déféré en tranche pas une partie du principal, - que le service des domaines est partie à l'instance ce qui est reconnu par le Conseil d'Etat, - que les difficultés évoquées par l'appelant quant à l'exercice de sa mission par l'expert ne sont nullement incontournables puisqu'une telle expertise peut être ordonnée en cause d'appel.

ATTENDU que par mémoire du 14 mai 2004, la commune de THEZA demande à la Cour de rouvrir l'instruction de l'affaire, de déclarer son appel incident recevable et d'annuler le jugement déféré; qu'elle soutient - que par décision du 12 mai 2004 le tribunal administratif a décidé que la délibération concernant la préemption gardait tous ses effets, - que l'appel du Commissaire du Gouvernement est recevable, - que le jugement lui fait grief car les dispositions en vigueur lui imposent

de faire concourir le Commissaire du Gouvernement à la procédure et qu'elle devra avancer les frais d'expertise, - que le jugement est atteint de contradiction, - que les dispositions de l'article R 13-28 ne pouvaient être écartées mais que le juge devait avoir recours à un sachant, - que le premier juge n'avait pas à se livrer à un contrôle de la conformité des dispositions du code de l'expropriation avec les dispositions de la CEDH ni à contrôler la légalité de ce texte d'origine réglementaire, - qu'elle se trouve dans la même situation que l'exproprié quant à l'accès du fichier immobilier, - qu'ayant proposé une indemnisation inférieure à celle du Commissaire du Gouvernement, le premier juge pouvait recourir aux dispositions des articles R13-28 alinéas 2 et 3, - que le jugement met obstacle aux règles de préemption et paralyse la mise en oeuvre d'une délibération du conseil municipal ATTENDU qu'il ressort des pièces versées aux débats que par ordonnance du 12 mai 2004, la présidente du tribunal administratif de MONTPELLIER a rejeté la demande de M.

Aimé X... tendant à voir suspendre la décision du 24juin 2003 par laquelle le conseil municipal a décidé d'exercer son droit de préemption; que les parties n'ont pas soulevé de difficulté quant à la recevabilité du mémoire de la commune de THEZA ni sollicité le renvoi de l'affaire ; qu'il n'y a pas lieu à "rouvrir l'instruction" comme le sollicite la commune de THEZA; SUR LA RECEVABILITÉ DE L'APPEL ATTENDU que la commune de THEZA a fait signifier le jugement déféré au Commissaire du Gouvernement le 20 novembre 2003 ; que celui-ci a interjeté appel le 2 décembre 2003 dans les formes et délais prévus par l'article R13- 47 du code de l'expropriation.

ATTENDU qu'en application de l'article 544 du Nouveau Code de Procédure Civile, les jugements qui tranchent dans leur dispositif une partie du principal et ordonnent une mesure d'instruction peuvent être immédiatement frappés d'appel comme les jugements qui tranchent tout le principal. ATTENDU en

l'espèce, que le jugement déféré énonce dans son dispositif que les articles R13-32, R13-35, R13 R13-47, R13-28 et 39 du décret du 14 octobre 1955 rompent l'égalité des armes dans la présente instance, a écarté l'application de l'article R13-.28 du code de l'expropriation et ordonné une mesure d'expertise ; qu'il tranche une partie du dispositif; que dès lors l'appel principal du Commissaire du Gouvernement est recevable et à sa suite l'appel incident de la commune de THEZA est aussi recevable. ATTENDU que le mémoire de l'appelant a été déposé avant l'expiration du délai fixé par l'article R13-49 alinéa 1 du code de l'expropriation à peine de déchéance.

ATTENDU que la Cour se réfère au jugement déféré pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties en première instance. ATTENDU qu'il est de principe qu'il résulte des dispositions des articles R13-32, R13-35, R13-36 et R13-47 du code de l'expropriation relatives au rôle tenu par le Commissaire du Gouvernement dans la procédure de fixation des indemnités d'expropriation et des articles 2196 du code civil, 38-1 et 39 du décret n 55-1130 du 14 octobre 1955 que celui-ci expert et partie à la procédure occupe une position dominante et bénéficie par rapport à l'exproprié d'avantages dans l'accès aux informations pertinentes publiées au fichier immobilier.

ATTENDU en l'espèce: - qu'il apparaît que la commune de THEZA qui exerce son droit de préemption est une collectivité territoriale distincte de 1'Etat et accède au fichier immobilier dans les mêmes conditions que les particuliers mais que l'estimation du bien sur la base de laquelle a été déterminé le prix de préemption par la commune a été faite par les services fiscaux qui eux disposent d'accès privilégiés aux informations publiées au fichier immobilier; - qu'en première instance le Commissaire du Gouvernement a proposé une évaluation supérieure à celle de la commune de THEZA mais largement inférieure à

celle de l'exproprié en proposant différents termes de comparaison, - que dans son mémoire le Commissaire du Gouvernement admet: - que conformément à l'article 2196 du code civil et 39 du décret du 14 octobre 1955 I'exproprié peut avoir accès au fichier immobilier sous réserve notamment de désignation individuelle des immeubles, et de leur situation du plan cadastrai et que ce fichier n'est pas en libre consultation. En outre la délivrance des renseignements donne lieu à perception des salaires du conservateur des hypothèques ; qu'au cas présent, la Commune de THEZA était soumise au même régime, - que les agents de la direction générale des impôts, dans le cadre de leurs missions fiscales, foncières et domaniales bénéficient d'un droit d'accès "encadré" sous réserve de ne pas entraver la bonne marche de la conservation des hypothèques.

Il est indiqué que ce droit de communication peut prendre la forme d'une consultation directe de la documentation hypothécaire par un représentant du service demandeur ou par un agent de la conservation des hypothèques, des plages d'accès au fichier étant déterminées au préalable avec le conservateur des hypothèques. Les renseignements délivrés ne donnent pas lieu à la perception de salaires par le consommateur. - que l'application Fidji qui gère informatiquement le fichier immobilier est élaborée pour permettre une interrogation sur la base des immeubles ou des personnes et non selon des critères descriptifs ou de date ATTENDU qu'il en résulte que le Commissaire du Gouvernement, par les facilités d'accès dont il dispose et par la gratuité des renseignements qu'il peut obtenir bénéficie de dispositions génératrices d'un déséquilibre au détriment des autres parties incompatible avec le principe de l'égalité des armes et d'équité du procès consacrés par l'article 6-1 de la CEDH;

ATTENDU que le juge de l'expropriation doit fixer les indemnités qui doivent couvrir I 'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par

l'expropriation en tenant compte d'une part des intérêts de l'exproprié et d'autre part de l'intérêt général dans le respect des principes posés par la CEDH. ATTENDU qu'au vu des éléments de la procédure le premier juge relève pertinemment que la lecture du mémoire de l'expropriant fait apparaît que celui-ci conteste le rapport d'expertise versé aux débats par l'exproprié et notamment sur le prix au m du terrain à bâtir devant être appliqué et sur les possibilités d'un changement de destination du bien immobilier ; que le rapport d'expertise de M.

Y... ne comporte aucun élément de comparaison sur le prix de terrains équivalents, le prix d'un terrain en lotissement n'étant pas forcément le même que celui d'un terrain situé dans le centre d'une commune avec un bâti ancien important, que le mode de calcul de la valeur immobilière résiduelle bâtie est une méthode qui nécessite la définition de la valeur à neuf ou de l'ancien et nécessite des éléments de comparaison ; qu'il ne lui est pas possible de recourir aux termes de comparaison fournis par le Commissaire du Gouvernement sans enfreindre le principe de l'égalité des armes consacrée par l'article 6-1 de la CEDH.

ATTENDU qu'en l'état de ces constatations le premier juge a pertinemment énoncé qu'une mesure d'instruction confiée à un technicien est seule de nature à lui permettre de statuer sans rompre l'équilibre des armes entre les parties en présence. ATTENDU que la possibilité énoncée par l'article R13-28 alinéa 2 du code de l'expropriation d'assistance par un notaire ou un notaire honoraire n'est prévue que lors de la visite des lieux ; que l'assistance par un technicien prévue par l'alinéa 3 du même article ne concerne que les indemnités autres que celles portant sur la valeur des immeubles ATTENDU que les normes de la CEDH sont directement applicables devant les juridictions françaises ; qu'elles peuvent être invoquées devant les tribunaux par les justiciables ; que les juridictions sont tenues de les appliquer;

qu'en application de l'article 55 de la constitution, la convention prime la loi interne et a une autorité supérieure à la loi. ATTENDU que l'article 6-1 de la CEDH consacre les principes du procès équitable et de l'égalité des armes, l'article 1 du premier protocole additionnel à la CEDH dispose que toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. ATTENDU qu'au cas présent les dispositions de l'article R13-28 du code de l'expropriation ne sont pas compatibles avec les principes reconnus par la CEDH et comme l'a énoncé le premier juge ne peuvent faire obstacle au droit pour l'exproprié de voir respecter son droit à un procès équitable alors que la solution du litige impose une mesure d'expertise.

ATTENDU que la mission confiée par le premier juge à l'expert n'apparaît pas incompatible avec les dispositions du décret du 14 octobre 1955 dès lors qu'elle ne comporte aucune réquisition à l'égard du conservateur des hypothèques, prévoit au contraire une concertation avec ce fonctionnaire public et peut être accomplie dans les conditions prévues par le décret susvisé que la mission donnée à l'expert se borne à lui demander de fournir à la juridiction de rechercher des éléments de comparaison pertinents et les éléments de cette nature permettant au juge d'évaluer le bien et ne demande pas au technicien d'évaluer ce bien, étant rappelé au surplus que l'avis de l'expert ne lie pas le juge de l'expropriation pas plus qu toute autre juridiction.

ATTENDU dès lors qu'aucune violation des principes fondamentaux de la procédure n'a été commise et qu'aucun excès de pouvoir n'entache le jugement déféré qui devra être confirmé. PAR CES MOTIFS LA COUR, DIT que les appels sont recevables, DIT n'y avoir lieu à annulation du jugement déféré, CONFIRME le jugement déféré, CONDAMNE la Commune de THEZA aux dépens d'appel. Arrêt qui a été signé par Monsieur ARRIGHI, Président et Madame Z..., Greffier.