Landlords v. Tenant: Lease Addendum Enforcement for Property Works

Instruction clôturée le 17 Juin 2003 Audience de plaidoiries du 04 Décembre 2003

LA SIXIEME CHAMBRE DE LA COUR D'APPEL DE LYON, composée lors des débats et du délibéré de :

. Monsieur LECOMTE, Président

. Madame DUMAS, Conseiller

. Monsieur BAUMET, Conseiller assistés lors des débats tenus en audience publique par Madame X..., Greffier, a rendu l'ARRET contradictoire suivant prononcé à l'audience publique du 20 JANVIER 2004, par Monsieur LECOMTE, Président, qui a signé la minute avec Madame X..., Greffier

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Les époux Y..., propriétaires d'un local commercial situé à LYON - 47 rue du Président Edouard Herriot, réclament à leur locataire, la SARL CUTAIA, la réalisation de travaux prévus dans un avenant au bail, signé le 9 septembre 1992, par un précédent locataire.

Par jugement rendu le 20 mars 2002 dont appel, le Tribunal de Commerce de LYON a dit que le bail et l'avenant sont opposables à la SARL CUTAIA, a débouté les époux Y... de leur demande de paiement d'une indemnité de 2 610,68 ä, égale au coût de l'installation de quatre fenêtres, a condamné la société locataire à effectuer les travaux de rehaussement de la cheminée, avec astreinte.

Les époux Y..., appelants, concluent à la réformation, au remboursement de la somme de 2 610,68 ä, à la majoration de l'astreinte, au paiement d'une indemnité de 4 500 ä, pour résistance abusive et, sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, de la somme de 2 500 ä.

La Société CUTAIA, intimée, conclut à la confirmation de la décision relative au coût des fenêtres, à la réformation sur les travaux relatifs au rehaussement de la cheminée, et, en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, au paiement de la somme de 1 070 ä.

SUR CE

Vu les conclusions signifiées par les époux Y..., le 25 novembre 2002,

Vu celles signifiées par la société locataire, le 18 avril 2003,

- Sur les fenêtres :

Attendu que la société locataire conteste que l'avenant de 1992, souscrit par un précédent locataire, lui soit opposable ;

Mais attendu qu'en acquérant le fonds de commerce, le 24 avril 1997, la SARL CUTAIA est tenu d'en respecter le bail et ses annexes ;

Qu'elle n'ignorait d'ailleurs point l'existence de cet avenant dont l'attestation notariée de la cession du fonds de commerce à son profit fait mention ;

Qu'en effet, en contrepartie des avantages concédés au locataire, ce dernier avait accepté une majoration du loyer de 2 000 F, à compter du 1er octobre 1993 ;

Attendu que la société locataire soutient avoir été dans l'ignorance du défaut d'exécution de cet avenant dont elle fait grief aux bailleurs, demeurés aussi longtemps passifs pour le faire exécuter ; Mais attendu qu'avant de faire l'acquisition du fonds dans le cadre de la liquidation judiciaire du précédent locataire, la Société L'IMPERATRICE, la Société CUTAIA avait tout loisir d'interroger le

propriétaire des murs pour savoir si l'avenant avait été exécuté ;

Qu'elle aurait alors appris quel 'avenant n'était que partiellement exécuté, la partie haute du système d'extraction et quatre des douze fenêtres de l'hôtel voisin n'ayant pas été modifiées pour supprimer la gêne sonore provoquée par le système d'extraction ;

Attendu qu'en effet, la société locataire avait été autorisée, en 1992, à installer une cheminée double extraction à la condition de mettre en conformité le conduit, au niveau du toit, en le rehaussant de modifier le système d'extraction pour réduire la gêne causée par le bruit et, au besoin, en installant des double vitrages ou des double fenêtres, en façade de l'hôtel voisin dont les époux Y... sont également propriétaires par l'intermédiaire d'une SCI ;

Attendu que, le 6 janvier 1995, par constat d'huissier, les époux Y... avaient fait constater la carence de leur locataire, avant même l'acquisition du fonds par la Société CUTAIA;

Attendu que, dès le 29 juin 1997, les époux Y... rappelaient à leur nouvelle locataire qu'en exécution de l'avenant, il restait à mettre sa conformité le conduit de cheminée par une surélévation et à remplacer quatre fenêtres de l'hôtel voisin ;

Attendu que, par une lettre datée du 30 juin 1998, le conseil des époux Y... a invité la société locataire à profiter de l'échafaudage de la façade pour réaliser ces derniers travaux ;

Attendu que la société locataire conteste, enfin, que les époux Y... soient recevables à réclamer le remboursement de travaux payés par l'exploitant de l'hôtel voisin lequel a fait procéder au remplacement des quatre dernières fenêtres à changer, en juillet 1995 ;

Mais attendu que, par la lettre du 30 juin 1998, la Société CUTAIA a été mise en demeure de procéder au remplacement des quatre fenêtres ;

Qu'elle n'a pris aucune mesure pour respecter cet engagement ;

Que les époux Y... sont fondés à obtenir, sur présentation du devis établi le 3 juin 1998 par la Société ISOLATION CONFORT, la réparation du préjudice que leur cause le défaut d'exécution de l'avenant, peu important l'identité de celui qui a fait l'avance du paiement des travaux ;

- Sur le cheminée :

Attendu, sur le rehaussement de la cheminée, que la Société CUTAIA conteste devoir en supporter la charge, la mise en conformité des locaux avec les normes incombant au bailleur;

Mais attendu que l'avenant de 1992 a expressément valeur transactionnelle, ce qui interdit aux signataires d'en discuter le contenu ;

Attendu qu'il ne peut être déduit du seul rejet d'une argumentation, même réitérée en cause d'appel, la commission d'un quelconque abus ; Qu'il serait, en revanche, inéquitable de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile au profit des époux Y..., contraints d'agir en justice ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Confirme le jugement déféré en ce qu'il a déclaré le bail et l'avenant du 9 septembre 1992 opposables à la Société CUTAIA et a condamné cette société à faire effectuer, sous astreinte, les travaux de rehaussement de la cheminée prévus dans ledit avenant,

Réformant pour le surplus,

Et y ajoutant du fait de l'appel,

Dit que la Société CUTAIA devra faire effectuer lesdits travaux, dans les six mois de la signification du présent arrêt, sous astreinte

provisoire de 70 ä par jour de retard à compter de la date du présent arrêt,

Dit qu'à compter du 1er octobre 2004, les époux Y... pourront saisir la Cour d'Appel de LYON de la liquidation de cette astreinte et de la définition d'une nouvelle astreinte pour la période à venir,

Condamne la Société CUTAIA à payer aux époux Y... une indemnité de 2 610,68 ä et, en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, la somme de 1 500 ä,

Déboute la Société CUTAIA de sa demande d'indemnisation,

Condamne la Société CUTAIA aux dépens avec, pour ceux d'appel, droit de recouvrement direct au profit de la Société d'Avoués AGUIRAUD & NOUVELLET.