Homeowners' Association v. Construction Company: Facade Defects and Warranty Liability

RG N 99/ 5026

SYNDICAT DES COPROPPJETAIRES DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LOGIS DE LANGUEDOC - SCI LOGIS DU LANGIJEDOC AXA MOTIVATION La réception de la résidence est intervenue le 3 1.6.1983 et le syndicat des copropriétaires a assigné en reprise des désordres en limite de l'expiration de garantie décennale, soit le 22.6.1993 pour les fissures en façades. Par arrêt du 5.2.2002, l'action du syndicat des copropriétaires en réparation des éclats de béton sur les façades de la résidence a été déclarée recevable. Le premier expert avait déjà noté dans son rapport de mars 1997 que les éclats de bétons existent en façade et laissent sans protection les armatures et de fait dans ces bâtiments en bord de mer il y a corrosion de ces armatures par l'air marin et aggravation du phénomène, qu'il s'agit d'un défaut d'exécution car les armatures auraient du être situées à une distance du parement de l'ordre de 4 cm, or par endroits ces armatures se situent à moins de un centimètre du parement béton, principalement aux extrémités des panneaux (page 57).

Au terme de ses investigations complètes et minutieuses, l'expert judiciaire désigné par l'arrêt du 5.2.2002 a conclu que les éclats de béton sont un désordre évolutif qui s'est aggravé depuis le constat de 1995, car il s'est accentué sur les parties touchées mais ne s'est pas à ce jour généralisé sur l'ensemble des façades, et il a dressé un tableau comparatif de l'évolution des éclats de béton entre le constat du précédent expert et le sien qui démontre l'accroissement du nombre d'éclats de béton laissant les armatures à nu.

La SCI et la compagnie AXA ne contestent pas les constatations de l'expert et le caractère évolutif des désordres, mais contestent le caractère décennal des désordres, au motif que la garantie décennale ne s'applique pas aux désordres amorcés dans le délai décennal mais qui ne revêtiront la gravité requise qu'après expiration de ce délai décennal. Or le syndicat des

copropriétaires a dénoncé dans le délai de la garantie décennale l'existence des éclats de béton affectant certaines façades de la résidence et le premier expert a constaté en 1995 l'existence de ses éclats de béton mais en les qualifiant de ponctuels et en préconisant la mise en place d'un parement plastique. Le deuxième expert a constaté en 2002 l'aggravation du nombre d'éclats de béton sur les façades déjà touchées par le phénomène, et qu'il s'agissait de la même cause le manque d'épaisseur de l'enrobage de béton des armatures, qui produisait les mêmes effets, la corrosion des armatures en milieu marin et que si aucun traitement n'est exécuté il y aurait lieu de constater à terme la ruine de la structure .

En conséquence les éclats de béton entraînent un préjudice futur mais inéluctable à l'armature des bâtiments de la résidence et relèvent donc de la garantie décennale, qui couvre les conséquences futures des désordres dont la réparation a été demandée au cours de la période de garantie. L'expert a fixé le coût des reprises des façades touchées à la somme de 128 265 euros HT. La SCI s'oppose à la réparation des dommages esthétiques pour ces façades qui ont près de vingt ans sans avoir jamais étaient repeintes. Mais la copropriété est en droit de demander la réparation intégrale de ses dommages, sans abattement pour vétusté ou plus-value pour amélioration, puisqu'elle doit être replacée dans la situation où elle se serait trouvée si l'ouvrage avait été livré sans vice.

La copropriété ne justifie d'aucun autre préjudice, elle est déboutée de sa demande en dommages et intérêts complémentaires.