Owners' Association Opposition to Auction Proceeds Distribution Deficient Due to Inadequate Accounting

PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu le jugement rendu le 28 mai 2002 par le Tribunal de Grande Instance de MONTPELLIER, qui a déclaré nulle l'opposition faite par Maître Jean REMY, huissier de Justice à MONTPELLIER entre les mains de Maître Alain DELSOL et de la Caisse d'adjudication du Barreau des Avocats de MONTPELLIER le 2 mai 1996 à la demande du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE SAPINIÈRE, rejeté en conséquence toutes les demandes et procédé à la distribution du prix d'adjudication, et condamné le syndicat au paiement de la somme de 760 ä sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile;

Vu l'appel régulièrement interjeté par le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE SAPINIÈRE;

Vu les conclusions notifiées le 12 novembre 2002 par l'appelant, tendant à faire déclarer sa créance privilégiée et dire que sur le

prix de vente de 3.560.000 Frs soit 542.718,50 ä, il lui sera fait attribution par privilège et préférence à tous autres du montant de sa créance pour la somme de 49.579,92 Frs soit 7.558,41 ä et les frais de la présente production, ceux-ci étant indiqués pour mémoire et 8.815,44 Frs soit 1.343,91 ä au rang de son inscription d'hypothèque légale;

Vu les conclusions notifiées le 3 mars 2003 par le CRÉDIT FONCIER DE FRANCE SA, qui sollicite la confirmation de la décision entreprise en toutes ses dispositions et la condamnation de l'appelant au paiement de la somme de 1.000 ä sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile;

M O T I V A T I O X...

Le syndicat des copropriétaires de la résidence LA SAPINIÈRE a formé le 2 mai 1996 opposition au paiement du prix des lots vendus sur adjudication, pour obtenir le règlement d'une somme de 88.857,34 francs restant due par l'ancien propriétaire la SCI XAVIER DE RICARD pour "des frais de copropriété afférents à 22 lots situés dans la bâtiment A" se décomposant comme suit:

Solde des charges de copropriété 1995

47 188,44 Frs

Frais de procédure engagée contre la SCI

532,40 Frs

1er appel de fonds 1996

33 169,03 Frs

Frais de mutation et de compte prorata

6 633,00 Frs

1/2 Droit proportionnel TTC

442,84 Frs

Coût du présent acte

891,63 Frs

Pour annuler cette opposition et attribuer en conséquence l'intégralité du prix d'adjudication au CRÉDIT FONCIER DE FRANCE, créancier hypothécaire de 1er rang, le premier juge a: 1.

rappelé que la contrepartie du privilège occulte dont bénéficie un syndicat de copropriété est la stricte obligation pour lui de produire, à peine de nullité, un décompte parfaitement détaillé respectant les prescriptions d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, dont l'objet est de permettre aux autres créanciers inscrits - et notamment le poursuivant- de pouvoir vérifier aisément le bien fondé des prétentions qui leur sont opposées lors de la notification de l'opposition; 2.

considéré qu'en l'espèce, outre le fait que les frais de mutation, le 1/2 droit proportionnel et le coût de l'acte ne peuvent bénéficier du privilège de l'article 2103 du Code Civil, l'acte d'opposition, en ce

qu'il se borne à faire état de charges de copropriété sans mentionner les lots concernés par l'opposition ni répartir les charges entre les lots adjugés, sans justifier que les sommes dues au titre de l'exercice 1996 sont effectivement échues, et sans préciser les "frais de procédure engagés contre la SCI", n'énonce pas les causes de la créance d'une manière suffisamment détaillée pour permettre au CRÉDIT FONCIER DE FRANCE de s'assurer de son bien fondé.

Cette analyse est justifiée en fait comme en droit et la cour ne peut que l'approuver.

La possibilité de contrôler les lots concernés par l'opposition était d'autant plus importante que tous les lots appartenant au débiteur ne sont pas nécessairement saisis, et que le privilège immobilier spécial de l'article 2103.1 bis du Code civil ne garantit que le paiement des charges et travaux de copropriété afférents aux lots vendus.

Le droit pour le syndicat de copropriété de former opposition étant limité à un délai de 15 jours à compter de la réception de l'avis de mutation, l'opposition irrégulière comme ne faisant pas apparaître de manière précise le montant et les causes de ses créances ne peut être régularisée par voie de conclusions au-delà de ce délai.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires de la résidence LA SAPINIERE ne peut utilement énoncer dans ses écritures le détail, année par année et lot par lot, des sommes dues, ces précisions tardives ne pouvant suppléer leur défaut lors de l'opposition, et le syndicat ne démontrant pas qu'il lui était impossible d'apporter ces éléments dans le délai légal.

Aucun élément tiré de l'équité ou de la situation économique des parties ne commande d'ajouter en cause d'appel à la condamnation prononcée au profit du CRÉDIT FONCIER DE FRANCE sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile

P A R C E Y... M O T I F Y...

Confirme le jugement déféré.

Dit n'y avoir lieu à application en cause d'appel de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.

Condamne l'appelant aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP ARGELLIES-TRAVIER-WATREMET.

LE GREFFIER

LE PRÉSIDENT