Prefect v. Property Owner: Suspension of Municipal Construction Permit Due to Urban Planning Violations

Vu la procédure suivante :

Par un déféré, enregistré le 17 avril 2025, le préfet de Corse, préfet de la Corse-du-Sud, demande au juge des référés, sur le fondement du troisième alinéa de l'article L. 2131-6 du code général des collectivités territoriales, de suspendre l'exécution de l'arrêté du 3 décembre 2024, par lequel le maire de la commune de Bonifacio a délivré à la SCI Tobeo, représentée par Mme B A, un permis de construire autorisant le remplacement d'une toiture en amiante, un agrandissement pour un carport et une terrasse abritée, le changement des menuiseries et la création de deux ouvertures, sur un terrain situé lieudit " Samulari ", parcelles cadastrées N 976 et 945

Il soutient que :

- le pétitionnaire justifie de la construction existante par la production d'un permis de construire, daté du 16 mai 1967 qui n'autorisait toutefois que la construction d'un hangar ; or, la construction existante n'a plus rien à voir avec un hangar et aucune autorisation ne justifie cette construction ; par suite, le projet en litige ne pouvant être rattaché à une habitation existante et ne pouvant davantage être défini comme une annexe à une habitation existante, il doit être appréhendé comme une création de logement ;

- la décision attaquée méconnaît les dispositions des articles L. 121-8 et L. 111-3 du code de l'urbanisme ;

- elle méconnait également les dispositions de l'article L. 121-13 du code de l'urbanisme ; le terrain d'assiette du projet se situe très en deçà de la délimitation des espaces proches du rivage répertoriés par le plan d'aménagement et de développement durable de la Corse (PADDUC) sur lesquels la constructibilité n'est pas admise en dehors des secteurs urbanisés ; en effet, le terrain se situé à 427 mètres du rivage et est en co-visibilité avec la mer ;

- le projet se situe en totalité dans les espaces stratégiques agricoles du PADDUC ;

- la commune est en cours d'élaboration de son PLU ; or, le débat sur les orientations générales du plan d'aménagement et de développement durable (PADD) ayant eu lieu, le maire de la commune de Bonifacio aurait dû, pour le moins, surseoir à statuer sur le permis de construire en litige, les parcelles litigieuses étant situées en zone non-constructible, secteur N du plan local d'urbanisme (PLU) de la commune de Bonifacio au sein duquel seules sont autorisées les constructions liées aux sous-destinations " exploitation forestière " et " exploitation agricole ", à condition qu'elles soient réellement nécessaires à l'exercice de l'activité forestière et agricole.

Par un mémoire, enregistré le 6 mai 2025, la SCI Tobeo, représentée par Me Ribière, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de l'Etat, la somme de 3 000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Elle fait valoir que :

- à titre principal, elle a acquis, en toute bonne foi, la maison en cause destinée à l'habitation, la destination initiale en hangar ayant été changée en destination d'habitation à une date où aucune autorisation n'était nécessaire ;

- à titre subsidiaire, dans l'hypothèse où le tribunal ne retiendrait pas un changement régulier de destination, il constatera néanmoins que la commune pouvait, dans tous les cas, autoriser ces travaux nécessaires à la préservation du bâtiment et au respect des normes ; en l'espèce, les travaux autorisés par le permis contesté, consistant notamment en la dépose de la toiture en amiante, son remplacement, le changement de menuiseries endommagées et la création de deux ouvertures, répondent exclusivement à la nécessité de préserver la maison existante et d'assurer sa conformité aux normes sanitaires et environnementales en vigueur ;

- en outre, les travaux autorisés par le permis en litige consistent uniquement au remplacement de la toiture en amiante par une toiture conforme aux normes sanitaires et environnementales, au changement des menuiseries vétustes par des menuiseries en doubles vitrages, à la création de deux ouvertures, plus précisément d'une porte d'entrée en bois sur façade nord et d'une baie vitrée coulissante sur la façade Est, les deux ouvertures ayant des dimensions très limitées de 120 mètres de largeur et 225 mètres de hauteur, à l'agrandissement de 29 m2 de la toiture existante pour effectuer une terrasse ombragée, à l'agrandissement de la toiture pour un auvent afin de stationner deux véhicules à l'abri et ne constituent pas une nouvelle construction, ni une extension de l'urbanisation mais seulement des modifications sur une construction existante et, au pire, des agrandissements limités ; ces travaux n'entrainent aucune densification du bâti, ne créent aucune surface de plancher ou emprise au sol supplémentaires et relèvent donc de la catégorie de simples agrandissements ; par suite, les moyens tirés de la méconnaissance des articles L. 121-8, L. 111-3 et L. 121-13 du code de l'urbanisme seront écartés ;

- le projet ne méconnait pas le PADDUC ;

- les travaux autorisés ont incontestablement le caractère de travaux de faible importance et le préfet ne démontre pas en quoi ceux-ci seraient de nature à compromettre ou rendre plus onéreuse l'exécution du futur plan local d'urbanisme ;

- le préfet ne s'était pas opposé au projet dans le délai légal, son avis ayant été réputé favorable le 23 octobre 2024 ; par conséquent, il ne peut demander au juge l'annulation d'une décision dont il est co-auteur.

Le déféré a été communiqué à la commune de Bonifacio qui n'a pas produit de mémoire.

Vu :

- les autres pièces du dossier ;

- la requête enregistrée sous le n° 2500625 tendant à l'annulation de l'arrêté du 3 décembre 2024 du maire de la commune de Bonifacio.

Vu :

- le code général des collectivités territoriales ;

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique tenue en présence de Mme Saffour, greffière d'audience.

- le rapport de Mme Baux,

- les observations de Me Abi Nader, représentant la SCI Tobeo qui persiste dans ses écritures et précise que la destination de la construction, depuis sa création, était à usage d'habitation et que ses ouvertures et sa surface n'ont depuis jamais été modifiées ; qu'en outre, les changements opérés sur une construction entre 1967 et 1976 n'étaient pas soumis à un permis de construire ; la société sollicite, à titre subsidiaire, que ne soit prononcée que la suspension des travaux concernant la toiture qui effectivement sont constitutifs d'un agrandissement ; enfin, les travaux devant être réalisés ont pour objet la préservation et l'amélioration du bâti et entrent dès lors dans le champ d'application de la jurisprudence du Conseil d'Etat, Elly, du 3 mai 2011.

La clôture de l'instruction a été prononcée à l'issue de l'audience à 11 heures 50.

Considérant ce qui suit :

1. Le préfet de Corse, préfet de la Corse-du-Sud, demande au juge des référés, sur le fondement du troisième alinéa de l'article L. 2131-6 du code général des collectivités territoriales, de suspendre l'exécution de l'arrêté du 3 décembre 2024, par lequel le maire de la commune de Bonifacio a délivré à la SCI Tobeo, représentée par Mme B A, un permis de construire autorisant le remplacement d'une toiture en amiante, un agrandissement pour un carport et une terrasse abritée, le changement des menuiseries et la création de deux ouvertures, sur un terrain situé lieudit " Samulari ", parcelles cadastrées N 976 et 945

2. Aux termes de l'article L. 2131-6 du code général des collectivités territoriales, auquel renvoie l'article L. 554-1 du code de justice administrative : " Le représentant de l'Etat dans le département défère au tribunal administratif les actes mentionnés à l'article L. 2131-2 qu'il estime contraires à la légalité dans les deux mois suivant leur transmission. / () / Le représentant de l'Etat peut assortir son recours d'une demande de suspension. Il est fait droit à cette demande si l'un des moyens invoqués paraît, en l'état de l'instruction, propre à créer un doute sérieux quant à la légalité de l'acte attaqué. Il est statué dans un délai d'un mois. / Jusqu'à ce que le président du tribunal administratif ou le magistrat délégué par lui ait statué, la demande de suspension en matière d'urbanisme, de marchés et de délégation de service public formulée par le représentant de l'Etat dans les dix jours à compter de la réception de l'acte entraîne la suspension de celui-ci. Au terme d'un délai d'un mois à compter de la réception, si le juge des référés n'a pas statué, l'acte redevient exécutoire. () ".

3. En l'état de l'instruction, l'ensemble des moyens soulevés par le préfet de Corse, préfet de la Corse-du-Sud, hormis celui tiré de la méconnaissance de l'article L. 111-3 du code de l'urbanisme, sont de nature à faire naître un doute sérieux quant à la légalité de la décision attaquée. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, d'ordonner la suspension de l'exécution de l'arrêté du 3 décembre 2024 du maire de la commune de Bonifacio.

ORDONNE

Article 1er : L'exécution de l'arrêté du 3 décembre 2024 du maire de la commune de Bonifacio est suspendue.

Article 2 : La présente ordonnance sera notifiée au préfet de Corse, préfet de la Corse-du-Sud, à la commune de Bonifacio et à la SCI Tobeo.

Fait à Bastia, le 9 mai 2025.

La juge des référés, La greffière,

Signé Signé

A. Baux R. Saffour

La République mande et ordonne au préfet de Corse, préfet de la Corse-du-Sud, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Une greffière,