Applicant v. Planning Authority (Condition Annulment)

Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 6 juin 2024, la société civile de construction vente Château Faguest, représentée par Me Durand, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’article 1er de l’arrêté du 3 décembre 2023 du maire de Marseille portant permis de construire d’un ensemble d’immeubles de 86 logements, commerces et crèches, en tant qu’il prescrit que « l'intégralité des ruines de l'ancienne bastide, de l'ensemble des bâtiments constituant ses communs ainsi que les éléments constitutifs de ses jardin (bassins, escaliers, arbres remarquables, sont conservées, réhabilitées et intégrées au projet », ainsi que la décision portant rejet de son recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Marseille la somme de 3 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la prescription en litige n’est pas motivée ;

- une telle prescription est illégale en tant qu’elle porte sur une bastide non concernée par le permis de construire.

Par un mémoire en défense, enregistré le 17 janvier 2025, la commune de Marseille conclut au rejet de la requête.

Elle fait valoir que les moyens présentés par la requérante ne sont pas fondés.

Par une ordonnance du 24 janvier 2025, la clôture de l’instruction a été fixée au 7 février 2025.

Le mémoire enregistré pour la société requérante le 5 février 2025 n’a pas été communiqué en application du dernier alinéa de l’article R. 611-1 du code de justice administrative.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de Mme Arniaud,

- les conclusions de M. Trébuchet, rapporteur public,

- et les observations de Me Marrot, représentant la société requérante.

Considérant ce qui suit :

Par un arrêté du 3 décembre 2023, le maire de Marseille a délivré à la société Château Faguest un permis de construire deux immeubles comprenant 86 logements, des commerces et une crèche, sur un terrain sis Traverse du Vieux Moulin dans le 14ème arrondissement de Marseille. Elle demande au tribunal d’annuler l’article 1er de cet arrêté en tant qu’il prescrit que « l'intégralité des ruines de l'ancienne bastide, de l'ensemble des bâtiments constituant ses communs ainsi que les éléments constitutifs de ses jardin (bassins, escaliers, arbres remarquables, sont conservées, réhabilitées et intégrées au projet », ensemble la décision portant rejet de son recours gracieux.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

L’administration ne peut assortir une autorisation d’urbanisme de prescriptions qu’à la condition que celles-ci, entraînant des modifications sur des points précis et limités et ne nécessitant pas la présentation d’un nouveau projet, aient pour effet d’assurer la conformité des travaux projetés aux dispositions législatives et réglementaires dont l’administration est chargée d’assurer le respect. Le titulaire d’une autorisation d’urbanisme est recevable à demander l’annulation d’une ou de plusieurs prescriptions dont celle-ci est assortie. Il peut utilement soulever à l’appui de telles conclusions tout moyen relatif au bien-fondé des prescriptions qu’il critique ou au respect des exigences procédurales propres à leur édiction. Toutefois, le juge ne peut annuler ces prescriptions, lorsqu’elles sont illégales, que s’il résulte de l’instruction qu’une telle annulation n’est pas susceptible de remettre en cause la légalité de l’autorisation d’urbanisme et qu’ainsi ces prescriptions ne forment pas avec elle un ensemble indivisible.

L’arrêté de permis de construire n° PC 013055 23 00559P0 en litige comporte un article 1er selon lequel notamment : « les prescriptions émises par l'architecte des Bâtiments de France (ABF), contenues dans l'avis en date du 18/09/2023, ci-annexé, devront impérativement être respectées ». Selon l’avis annexé portant sur le permis de construire PC 013055 23 00559P00, l’architecte des bâtiments de France (ABF) a donné son accord au projet assorti de prescriptions et a indiqué par ailleurs que le projet appelle des recommandations ou observations. Il indique ainsi : « Prescriptions motivées (1), recommandations ou observations éventuelles (2) : / (1) - L'intégralité des ruines de l'ancienne bastide, de l'ensemble des bâtiments constituant ses communs ainsi que les éléments constitutifs de ses jardin (bassins, escaliers, arbres remarquables, sont conservées, réhabilitées et intégrées au projet. / (1) - Une bande de terrain est laissée libre entre la façade ouest de la bastide et la clôture décalée afin de conserver la libre circulation autour de la bastide (...) ».

Si la commune en défense fait valoir que l’avis de l’ ABF comporte des prescriptions tenant seulement aux équipements techniques et aux clôtures, l’avis qu’elle transmet à cet égard porte sur un autre permis de construire n° PC 013055 23 00555P00, qui n’est pas celui en litige.

Eu égard à la rédaction explicite de l’article 1er de l’arrêté en litige et de l’avis de l’ABF, tels que précisés au point 3, le permis de construire impose le respect d’une prescription tenant à ce que « l'intégralité des ruines de l'ancienne bastide, de l'ensemble des bâtiments constituant ses communs ainsi que les éléments constitutifs de ses jardin (bassins, escaliers, arbres remarquables, sont conservées, réhabilitées et intégrées au projet ». Or, comme le fait valoir la pétitionnaire, il ressort des pièces du dossier de permis de construire que le projet ne porte pas sur l’ancienne bastide, située presque totalement en dehors des limites de propriété. Si certains éléments apparaissent inclus dans le terrain d’assiette, notamment la partie au sud de la bastide correspondant à une ancienne terrasse, la prescription, qui ne précise pas en quoi consisterait cette réhabilitation, est par suite imprécise sur ce point. Dès lors, la requérante est fondée à soutenir que cette prescription, qui n’a pas pour effet d’assurer la conformité des travaux projetés, qui ne portent pas sur la Bastide, aux dispositions législatives et réglementaires, et est imprécise, et illégale. Cette prescription, qui n’est pas susceptible de remettre en cause la légalité de l’autorisation d’urbanisme en litige, est divisible de cet acte et doit dès lors être annulée.

Pour l’application des dispositions de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, aucun autre moyen n’apparaît en l’état de l’instruction susceptible de fonder l’annulation sollicitée.

Il résulte de tout ce qui précède que l’article 1er de l’arrêté attaqué doit être annulé en tant qu’il prévoit que « l'intégralité des ruines de l'ancienne bastide, de l'ensemble des bâtiments constituant ses communs ainsi que les éléments constitutifs de ses jardin (bassins, escaliers, arbres remarquables, sont conservées, réhabilitées et intégrées au projet », ainsi que la décision portant rejet du recours gracieux.

Sur les frais liés au litige :

Il y a lieu de mettre à la charge de la commune de Marseille une somme de 1 800 euros à verser à la société Château Faguest au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D É C I D E :

Article 1er : L’article 1er de l’arrêté du 3 décembre 2023 portant permis de construire n° PC 013055 23 00559P0 est annulé en tant qu’il prévoit que « l'intégralité des ruines de l'ancienne bastide, de l'ensemble des bâtiments constituant ses communs ainsi que les éléments constitutifs de ses jardin (bassins, escaliers, arbres remarquables, sont conservées, réhabilitées et intégrées au projet », ensemble la décision portant rejet du recours gracieux de la SCCV Château Faguest.

Article 2 : La commune de Marseille versera une somme de 1 800 euros à la société Château Faguest au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la SCCV Château Faguest et à la commune de Marseille.

Délibéré après l’audience du 20 octobre 2025, à laquelle siégeaient :

M. Salvage, président,

Mme Arniaud, première conseillère,

Mme Fayard, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 12 novembre 2025.

La rapporteure,

signé

C. Arniaud

Le président,

signé

F. Salvage

La greffière,

signé

S. Bouchut

La République mande et ordonne au préfet des Bouches-du-Rhône en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour la greffière en chef,

La greffière.