Homeowners' Association v. Municipality: Pre-Litigation Expert Assessment for Structural Damages

Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 3 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 12 rue Lagasse à Agen (47000), représenté par Me Emmanuel Hilaire, demande au juge des référés, saisi sur le fondement de l'article R. 532-1 du code de justice administrative, de prescrire une expertise aux fins de déterminer les causes et les conséquences des dommages qu'il a subis, sur son immeuble, consécutivement à la dégradation et à la démolition de l'immeuble mitoyen situé au 14 rue Lagasse à Agen et appartenant à la commune d'Agen. Il demande en outre que l'expert rédige un pré-rapport et que les dépens soient réservés.

Le requérant soutient que l'expertise sollicitée est utile pour déterminer l'ensemble des causes, des dommages et préjudices qu'il a subis sur son immeuble situé 12 rue Lagasse à Agen suite à la détérioration et à la démolition de l'immeuble mitoyen situé 14 rue Lagasse à Agen et appartenant à la commune d'Agen.

Par un mémoire en défense, enregistré le 24 septembre 2024, la commune d'Agen, représentée par Me Thomas Pierson, déclare qu'elle ne s'oppose pas à la mesure d'expertise sollicitée mais fait part de ses plus vives protestation et réserves.

Par un mémoire en défense, enregistré le 26 septembre 2024, la société ID Bâtiment, représentée par Me Dimitri Meillon, déclare qu'elle ne s'oppose pas à la mesure d'expertise sollicitée. Elle demande en outre que la mission de l'expert soit complétée et que les dépens soient réservés.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu le code de justice administrative.

Le président du tribunal a désigné M. David Katz, vice-président, pour statuer sur les demandes de référé.

Considérant ce qui suit :

Sur la mesure d'expertise sollicitée :

1. Aux termes du premier alinéa de l'article R. 532-1 du code de justice administrative : " Le juge des référés peut, sur simple requête et même en l'absence de décision administrative préalable, prescrire toute mesure utile d'expertise ou d'instruction. () ". L'octroi d'une telle mesure est subordonné à son utilité pour le règlement d'un litige principal relevant de la compétence du juge administratif. Cette utilité doit être appréciée en tenant compte, notamment, de l'existence d'une perspective contentieuse recevable, des possibilités ouvertes au demandeur pour arriver au même résultat par d'autres moyens, de l'intérêt de la mesure pour le contentieux né ou à venir.

2. Le 1er janvier 2024, une poutre en bois de l'immeuble appartenant à la Ville d'Agen situé 14 rue Lagasse s'est effondrée, et une importante fissure est apparue à l'intérieur d'un des logements du bâtiment mitoyen sis 12 rue Lagasse. Afin de prévenir tout risque, la commune d'Agen a édicté un premier arrêté le 3 janvier 2024 portant interdiction d'accès et d'occupation du bâtiment sis 12 rue Lagasse. Pour déterminer les causes de ce sinistre, la Commune a confié à M. A, expert, le soin de réaliser une expertise en urgence du bâtiment. M. A a considéré qu'il existait un danger imminent, et la Commune d'Agen a, sur la base de son rapport, pris un nouvel arrêté portant interdiction d'occuper les lieux suivant un arrêté en date du 4 janvier 2024. A la suite du rapport de M. A, la Commune a procédé à la destruction totale de son bâtiment et elle a fait étayer le mur mitoyen. Ces prestations ont été effectuées sous la maîtrise d'œuvre de la société ID Bâtiment. Après avoir pris ces mesures, par un arrêté du 29 février 2024, la Ville d'Agen a autorisé les occupants des logements n°l, 3, 4, 5, 7, 9 et 10 de l'immeuble sis 12 rue Lagasse à réintégrer leurs appartements, renouvelé l'interdiction d'accès et d'occupation des logements n°2, 6 et 8 jusqu'à la réalisation complète des travaux définitifs de réfection du mur mitoyen avec le 14 rue Lagasse et des travaux de démolition de ce dernier immeuble. Selon un rapport d'expertise rédigé par le cabinet BTP Expert Aquitaine, à la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 12 rue Lagasse ce dernier serait affecté de désordres structurels et ferait l'objet d'une infestation d'insectes xylophages provenant de l'immeuble appartenant à la commune d'Agen. La demande d'une expertise judiciaire du syndicat des copropriétaires requérant, qui ne préjuge en rien des responsabilités encourues et qui est susceptible de se rattacher à une action ultérieure devant le juge du fond, présente un caractère utile et entre dans le champ d'application des dispositions précitées de l'article R. 532-1 du code de justice administrative. Il y a donc lieu d'y faire droit et de fixer la mission de l'expert comme il est précisé à l'article 1er de la présente ordonnance.

O R D O N N E

Article 1er : M. B C, est désigné en qualité d'expert. Il aura pour mission :

1°) de visiter en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées, leurs conseils avisés, l'immeuble situé 12 rue Lagasse à Agen (47000), le décrire, entendre tous sachants ;

2°) de fournir tous les renseignements utiles sur les travaux de démolition entrepris par la Commune d'Agen sur l'immeuble situé 14 rue Lagasse à sur la commune d'Agen (47000) ;

3°) de dire si l'immeuble situé 12 rue Lagasse présente les désordres et malfaçons précisément invoqués dans la requête ou tout document de renvoi, et notamment dans le rapport du cabinet BTP Expert Aquitaine du 22 avril 2024 ;

4°) dans l'affirmative, en indiquer la nature et l'étendue en précisant s'ils peuvent compromettre la stabilité ou la solidité de l'immeuble ou le rendre impropre à l'usage auquel il est destiné en l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement ;

5°) de dire quelles sont les causes de ces désordres et malfaçons en précisant s'ils sont imputables à une erreur de conception, à une faute d'exécution, à la mauvaise qualité des matériaux mis en œuvre, à une erreur d'utilisation de l'ouvrage, à un défaut d'entretien par son propriétaire, ou à toute autre cause qui sera indiquée ;

6°) de dire en particulier si les désordres de l'immeuble situé 12 rue Lagasse proviennent de la dégradation et de la démolition de l'immeuble situé 14 rue Lagasse et appartenant à la commune d'Agen ;

7°) de dire si lesdits désordres structurels ont supporté, depuis le 22 avril 2024, une aggravation et, le cas échéant, indiquer la nature et l'étendue de cette aggravation tout en isolant le coût et la durée d'exécution des travaux qui seraient à exécuter pour en réparer toutes les conséquences ;

8°) de rechercher tous les éléments techniques permettant d'établir les responsabilités éventuelles de chaque partie dans les désordres déplorés par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 12 rue Lagasse à Agen ;

9°) de dire si des travaux urgents sont nécessaires pour empêcher l'aggravation de la situation ;

10°) d'indiquer s'il y a lieu les travaux restant à exécuter pour remettre l'immeuble situé 12 rue Lagasse à Agen en conformité à sa destination, en évaluer le coût et la durée de leur exécution ;

11°) de dire si après l'exécution des travaux de remise en état, l'immeuble situé 12 rue Lagasse à Agen restera affecté d'une moins-value et donner en ce cas son avis sur son importance ;

12°) de donner tous éléments pour proposer l'évaluation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 12 rue Lagasse à Agen du fait des désordres constatés et de l'exécution des réparations ;

13°) d'une manière générale, recueillir tous éléments et faire toutes autres constatations utiles à l'examen des questions précédemment définies.

Article 2 : L'expert accomplira sa mission dans les conditions prévues aux articles R. 621-2 à R. 621-14 du code de justice administrative. Il ne pourra recourir à un sapiteur sans l'autorisation préalable du président du tribunal administratif.

Article 3 : Préalablement à toute opération, l'expert prêtera serment dans les formes prévues à l'article R. 621-3 du code de justice administrative.

Article 4 : Les opérations d'expertise auront lieu contradictoirement entre le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 12 rue Lagasse à Agen, la commune d'Agen et la société ID Bâtiment.

Article 5 : L'expert avertira les parties conformément aux dispositions de l'article R. 621-7 du code de justice administrative.

Article 6 : L'expert communiquera aux parties les conclusions qu'il envisage de tirer des constatations auxquelles il a procédé. Cette communication sera réalisée par la transmission d'un pré-rapport ou selon toute autre modalité équivalente. Après avoir accordé aux parties un délai leur permettant de faire valoir leurs observations, l'expert recueillera et consignera leurs dires dans un rapport définitif. Il déposera le rapport définitif au greffe par voie électronique dans un délai de six mois à compter de la notification de la présente ordonnance. Des copies seront notifiées par l'expert aux parties intéressées. Avec leur accord, cette notification pourra s'opérer sous forme électronique. L'expert justifiera auprès du tribunal de la date de réception de son rapport par les parties.

Article 7 : Les frais et honoraires de l'expertise seront mis à la charge de la ou des parties désignées dans l'ordonnance par laquelle le président du tribunal liquidera et taxera ces frais et honoraires.

Article 8 : La présente ordonnance sera notifiée au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 12 rue Lagasse à Agen, à la commune d'Agen, à la société ID Bâtiment et à M. B C, expert.

Fait à Bordeaux, le 21 janvier 2025.

Le juge des référés,

David Katz

La République mande et ordonne au préfet de Lot-et-Garonne, en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,