Suspension of Public Land Preemption Decision in Montreuil

Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 3 et 5 avril 2024, la SCI Eden, M. A B et M. C D représentés par Me Bineteau, demandent au juge des référés :

1°) d'ordonner, sur le fondement des dispositions de l'article L. 521-1 du code de justice administrative, la suspension de la décision du 27 mars 2024 par laquelle l'Établissement public foncier d'Ile-de-France (EPFIF) a décidé d'exercer son droit de préemption sur la parcelle cadastrée BS n°180 située 111 rue de Stalingrad à Montreuil (93100) ;

2°) de mettre à la charge de l'Établissement public foncier d'Ile-de-France ou de l'État une somme de 3 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent :

Sur l'urgence, que cette condition est présumée eu égard à la qualité d'acquéreurs évincés de MM. B et D ;

Sur le doute sérieux, que la décision attaquée est entachée :

-de tardiveté au regard des articles L. 213-2 et D. 213-13-4 du code de l'urbanisme dès lors que la demande de visite ne contient pas la reproduction intégrale des dispositions de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme et a été signée par une personne qui n'était pas régulièrement habilitée en vertu de l'article D. 213-13-1 du même code.

-de l'incompétence du président de l'établissement public territorial Est ensemble pour déléguer son droit de préemption à l'EPFIF, auteur de la décision attaquée ;

-de l'incompétence du directeur général de l'Établissement public foncier d'Ile-de-France pour préempter ;

-d'insuffisance de motivation ;

-de défaut de base légale en raison de l'absence de caractère exécutoire de la décision de préemption litigieuse ;

-de l'illégalité et de l'absence de caractère exécutoire de la délibération instituant le droit de préemption urbain renforcé sur le territoire de la commune de Montreuil dont le caractère exécutoire n'est pas établi ;

-de l'absence de démonstration de la réalité d'un projet engagé dans l'intérêt général conforme à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme en vue duquel le droit de préemption a été exercé

La requête a été communiquée à l'Établissement public foncier d'Ile-de-France qui n'a pas produit d'observations en défense.

Vu :

- les autres pièces du dossier ;

- la requête enregistrée le 3 avril 2024 sous le numéro 2404457 par laquelle la SCI Eden, M. B et M. D demandent l'annulation de la décision attaquée.

Vu :

- le code général des collectivités territoriales ;

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

La présidente du tribunal a désigné Mme Cayla, première conseillère, pour statuer sur les demandes de référé.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus, au cours de l'audience publique du 23 avril 2024, tenue en présence de Mme Le Ber, greffière d'audience :

- le rapport de Mme Cayla, juge des référés ;

- les observations de Me Bineteau et Me di Stephano représentant les requérants, qui reprennent leurs conclusions et leurs moyens.

La clôture de l'instruction a été prononcée à l'issue de l'audience.

Considérant ce qui suit :

1.M. B et M. D se sont portés acquéreurs de biens situés 111 rue de Stalingrad à Montreuil, parcelle cadastrée BS n°180 appartenant à la SCI Eden, au prix de 4 500 000 euros. La SCI Eden, MM. B et D demandent la suspension de la décision du 27 mars 2024 par laquelle l'Établissement public foncier d'Ile-de-France a décidé d'exercer son droit de préemption sur la parcelle cadastrée BS n°180 située 111 rue de Stalingrad à Montreuil (93100).

Sur les conclusions présentées au titre de l'article L. 521-1 du code de justice administrative :

2. Aux termes de l'article L. 521-1 du code de justice administrative : " Quand une décision administrative, même de rejet, fait l'objet d'une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d'une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l'exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l'urgence le justifie et qu'il est fait état d'un moyen propre à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision. () ";

En ce qui concerne la condition de l'urgence :

3. La condition d'urgence à laquelle est subordonné le prononcé d'une mesure de suspension doit être regardée comme remplie lorsque la décision administrative contestée préjudicie de manière suffisamment grave et immédiate à un intérêt public, à la situation du requérant ou aux intérêts qu'il entend défendre. Eu égard à l'objet d'une décision de préemption et à ses effets vis-à-vis de l'acquéreur évincé, la condition d'urgence doit en principe être constatée lorsque celui-ci demande la suspension d'une telle décision. Il peut toutefois en aller autrement au cas où le titulaire du droit de préemption justifie de circonstances particulières, tenant par exemple à l'intérêt s'attachant à la réalisation rapide du projet qui a donné lieu à l'exercice du droit de préemption. Il appartient au juge des référés de procéder à une appréciation globale de l'ensemble des circonstances de l'espèce qui lui est soumise.

4. Il résulte des informations mentionnées par la SCI Eden sur la déclaration d'intention d'aliéner le bien préempté, reçue le 19 décembre 2023 par la ville de Montreuil, que M. B et M. D qui étaient disposés à acquérir ce bien au prix de 4 500 000 euros, ont la qualité d'acquéreurs évincés. Il résulte également de l'instruction que la SCI Eden a refusé le prix de 3 500 000 proposé par l'Établissement public foncier d'Ile-de-France et l'a informé accepter que le prix soit fixé par le juge de l'expropriation. L'Établissement public foncier d'Ile-de-France auquel la requête a été communiquée, mais qui n'a pas produit d'observations en défense ni à l'audience, ne fait état d'aucune circonstance particulière caractérisant la nécessité pour lui de réaliser immédiatement le projet qui a motivé l'exercice du droit de préemption. La condition d'urgence doit donc être regardée comme remplie.

En ce qui concerne la condition du moyen propre à créer un doute sérieux :

5. Aux termes de l'article L. 321-1 du code de l'urbanisme : "() L'action des établissements publics fonciers pour le compte de l'Etat, des collectivités territoriales et de leurs groupements ou d'un autre établissement public s'inscrit dans le cadre de conventions". L'article R. 321-18 dispose que : "I.- Les délibérations du conseil d'administration et du bureau des établissements publics fonciers de l'Etat () relatives () à l'exercice du droit de préemption () ainsi que les décisions du directeur général prises pour l'exercice de ce droit sont transmises au préfet compétent et sont soumises à son approbation. / () III.- Les délibérations mentionnées au présent article sont exécutoires dans les conditions prévues à l'article R* 321-19 ()". Aux termes de l'article R* 321-19 de ce même code: "I.- L'absence de rejet ou d'approbation expresse dans le délai d'un mois après réception par le préfet compétent des délibérations visées à l'article R* 321-18 vaut approbation tacite. / II.- Toutefois, les délibérations du conseil d'administration ou du bureau et les décisions du directeur général relatives à l'exercice du droit de préemption ou de priorité sont exécutoires de plein droit dès leur transmission au préfet compétent si l'exercice par l'établissement du droit de préemption ou de priorité est prévu dans une convention mentionnée aux articles L. 321-1 et L. 321-14, qu'il a préalablement approuvée. Lorsque l'exercice par l'établissement du droit de préemption ou de priorité n'est pas prévu par une de ces conventions, l'absence de rejet ou d'approbation expresse des délibérations ou décisions susmentionnées dans le délai de dix jours après réception vaut approbation tacite () ".

6. L'Etablissement public foncier d'Ile-de-France auquel la requête a été communiquée n'ayant pas produit d'observations en défense, le moyen tiré du défaut de base légale en raison de l'absence de caractère exécutoire de la décision de préemption litigieuse est en l'état de l'instruction propre à créer un doute sérieux sur sa légalité.

7. Pour l'application des dispositions de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, aucun des autres moyens susvisés de la requête n'est, en l'état de l'instruction, de nature à faire naître un doute sérieux quant à la légalité de la décision en litige.

8. Dès lors, il y a lieu d'ordonner la suspension de l'exécution de la décision du 27 mars 2024 par laquelle l'Établissement public foncier d'Ile-de-France (EPFIF) a décidé d'exercer son droit de préemption sur la parcelle cadastrée BS n°180 située 111 rue de Stalingrad à Montreuil (93100), jusqu'à ce qu'il soit statué au fond sur la légalité de cette décision.

Sur les conclusions relatives aux frais d'instance :

9. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de l'Établissement public foncier d'Ile-de-France une somme de 1 200 euros à verser globalement à la SCI Eden, MM. B et D sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

O R D O N N E :

Article 1er : L'exécution de la décision de l'Établissement public foncier d'Ile-de-France en date du 27 mars 2024 est suspendue.

Article 2: L'Établissement public foncier d'Ile-de-France versera à la SCI Eden, MM. B et D la somme globale de 1 200 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : La présente ordonnance sera notifiée à la SCI Eden, à M. A B, à M. C D et à l'Établissement public foncier d'Ile-de-France.

Fait à Montreuil, le 21 mai 2024.

La juge des référés,

F. Cayla

La République mande et ordonne au préfet de la Seine-Saint-Denis, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.