Owner's Delay in Rehabilitation Precludes Vacant Dwelling Tax Exemption
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAAn individual, co-owner of a three-story building, contested the imposition of the vacant dwelling tax for 2023 on four of its five apartments, arguing that the extensive necessary rehabilitation works, costing over 25% of the property's value, should exempt them under tax law, which excludes vacancy due to circumstances beyond the owner's control. The court rejected the claim, finding that the owner had been aware of the unsanitary condition of the four units, which lacked basic utilities, for approximately nine years since the 2015 acquisition, and failed to justify the long delay in undertaking the significant, costly rehabilitation work, thus concluding that the prolonged vacancy was attributable to the owner's choice rather than external constraints.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle L. 761-1 du code de justice administrative, article 1407 bis du code général des impôts, article 1407 du code général des impôts, article 232 du code général des impôts, Article 1er, Article 2; Owner's Delay in Rehabilitation Precludes Vacant Dwelling Tax Exemption: The court rejected the claim, finding that the owner had been aware of the unsanitary condition of the four units, which lacked basic utilities, for approximately nine years since the 2015 acquisition, and failed to justify the long delay in undertaking the significant, costly rehabilitation work, thus concluding that the prolonged vacancy was attributable to the owner's choice rather than external constraints.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis article constitutes the final operative order rejecting the applicant's request.
This article dictates the procedure for notifying the judgment to the parties.
This article (along with Art. 232) forms the primary legal basis for assessing the liability to the vacant dwelling tax, which the court confirmed was correctly applied.
This article (referenced by Art. 1407 bis) is part of the legal framework determining whether the vacancy was excusable, which the court confirmed was correctly applied.
This provision was cited by the applicant as the basis for claiming costs, although the court's dispositive did not grant this request (it is mentioned here as a requested basis for costs, but since the overall request was rejected, no explicit cost order under this article was made in the dispositive, and the dispositive is silent on costs).
Texte complet
Vu la procédure suivante :
Par une requête, enregistrée le 17 juin 2024, M. A B, représenté par Me Boutet-Mangon, demande au tribunal ;
1°) de prononcer la décharge des cotisations de taxe d'habitation sur les logements vacants et de taxe spéciale d'équipement auxquelles il a été assujetti au titre de l'année 2023 dans la commune de Caudebec-lès-Elbeuf ;
2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
M. B soutient que :
- l'importance des travaux à effectuer sur l'immeuble doit conduire à le soustraire à la taxe d'habitation sur les logements vacants au sens de l'article 1407 bis du code général des impôts tel qu'il doit être interprété à la lumière des réserves émises par le Conseil constitutionnel ;
- le coût des travaux excède 25 % de la valeur vénale des appartements, au sens de l'instruction administrative publiée sous la référence BOI-IF-TH-60.
Par un mémoire en défense, enregistré le 10 décembre 2024, le directeur régional des finances publiques de Normandie conclut au rejet de la requête.
Le directeur soutient qu'aucun moyen n'est fondé.
Vu les autres pièces du dossier, notamment le mémoire produit le 21 février 2025 pour M. B, qui n'a pas été communiqué.
Vu :
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. Minne, président de chambre,
- et les conclusions de Mme Barray, rapporteure publique.
Considérant ce qui suit :
1. Propriétaire indivis d'un immeuble de trois étages situé au 43, rue Sadi Carnot à Caudebec-lès-Elbeuf, M. B conteste son assujettissement à la taxe d'habitation sur les logements vacants au titre de l'année 2023 à raison de quatre des cinq appartements composant cet ensemble.
2. En premier lieu, aux termes de l'article 1407 du code général des impôts : " La taxe d'habitation est due : 1° Pour tous les locaux meublés affectés à l'habitation () " Aux termes de l'article 1407 bis du même code : " Les communes autres que celles visées à l'article 232 peuvent, par une délibération prise dans les conditions prévues à l'article 1639 A bis, assujettir à la taxe d'habitation, pour la part communale et celle revenant aux établissements publics de coopération intercommunale sans fiscalité propre, les logements vacants depuis plus de deux années au 1er janvier de l'année d'imposition. La vacance s'apprécie au sens des V et VI de l'article 232 () " Il résulte des V et VI de l'article 232 du code général des impôts, auxquels renvoient les dispositions de l'article 1407 bis du même code, tels que l'a interprété le Conseil constitutionnel dans sa décision n° 98-403 DC du 29 juillet 1998, que ne sauraient être assujettis des logements dont la vacance est imputable à une cause étrangère à la volonté du bailleur, faisant obstacle à leur occupation durable, à titre onéreux ou gratuit, dans des conditions normales d'habitation, ou s'opposant à leur occupation, à titre onéreux, dans des conditions normales de rémunération du bailleur. Ainsi, doivent notamment échapper à la taxe les logements ayant vocation, dans un délai proche, à disparaître ou à faire l'objet de travaux dans le cadre d'opérations d'urbanisme, de réhabilitation ou de démolition, ou les logements mis en location ou en vente au prix du marché et ne trouvant pas preneur.
3. Il résulte de l'instruction que le contribuable a fait l'acquisition en indivision avec sa partenaire de pacte civil de solidarité, par acte du 3 juin 2015, de l'ensemble immobilier en cause au prix de 225 000 euros en connaissance de son état, inchangé depuis lors. L'état de quatre logements, décrits comme insalubres, non reliés à l'eau courante, dépourvus de sanitaire, de système de chauffage en état de marche et sans cuisine est donc connu de M. B depuis neuf années environ à la date du fait générateur de la taxe d'habitation sur les logements vacants en litige. Si les devis de travaux établis au cours des mois de novembre et décembre 2023 démontrent que les travaux de réhabilitation et d'équipement des quatre appartements représentent un coût important, de l'ordre de 238 000 euros pour une entreprise et de 171 000 euros pour une autre, le requérant n'explique pas les raisons, notamment financières, pour lesquelles il ne s'est pas enquis de prévoir de tels travaux sur tout ou partie de ces locaux depuis l'acquisition du bien alors au demeurant qu'un logement avait quant à lui été rendu disponible à l'occupation. Dans ces conditions, il apparaît que ces quatre appartements constituent des logements qui pouvaient être rendus habitables et qui n'ont, sur une durée significative et sans justification, été maintenus en dehors du marché locatif que par la volonté de leur propriétaire. Par suite, en ayant estimé, après avoir prononcé des dégrèvements de la taxe d'habitation sur les logements vacants depuis l'année 2018, que la vacance de ces locaux au 1er janvier de l'année 2023 n'était plus imputable à des circonstances indépendantes de la volonté de M. B, l'administration fiscale ne s'est pas méprise dans l'application des dispositions précitées des articles 1407 bis et 232 du code général des impôts.
4. En second lieu, les paragraphes 40 à 70 de l'instruction administrative publiée sous la référence BOI-IF-TH-60 à jour au 22 décembre 2020 n'ajoutent pas à la loi fiscale ni ne s'en écartent. Par suite, M. B n'est pas fondé à se prévaloir de cette interprétation sur le fondement des dispositions de l'article L. 80 A du livre des procédures fiscales.
5. Il résulte de ce qui précède que M. B n'est pas fondé à demander la décharge des cotisations primitives de taxe d'habitation sur les logements vacants et de taxe spéciale d'équipement auxquelles il a été assujetti au titre de l'année 2023 dans la commune de Caudebec-lès-Elbeuf à raison du bien situé au 43, rue Sadi Carnot.
D E C I D E :
Article 1er : La requête de M. B est rejetée.
Article 2 : Le présent jugement sera notifié à M. A B et au directeur régional des finances publiques de Normandie.
Délibéré après l'audience du 11 mars 2025 à laquelle siégeaient :
M. Minne, président,
M. Deflinne, premier conseiller,
Mme Ameline, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 25 mars 2025.
Le président-rapporteur,
Signé
P. MINNEL'assesseur le plus ancien,
Signé
T. DEFLINNE
Le greffier,
Signé
N. BOULAY
La République mande et ordonne au directeur régional des finances publiques de Normandie en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme,
Le greffier,
N. BOULAY
N°2402398