Office Tax Liability During Renovation

Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 8 décembre 2023, la société par actions simplifiée (SAS) Hôtel d'Albe, représentée par Me Schiano-Gentiletti, doit être regardée comme demandant au tribunal :

1°) à titre principal, de prononcer la décharge de la taxe annuelle sur les bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement à laquelle elle a été assujettie au titre de des années 2022 et 2023 à raison de l'immeuble situé 8 rue Delcassé à Paris (75008) ;

2°) à titre subsidiaire, de prononcer la réduction, à hauteur respectivement en droits de 179 100 euros et 186 739 euros en droits, de la taxe annuelle sur les bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement à laquelle elle a été assujettie au titre de des années 2022 et 2023 en retenant la catégorie " stockage " pour évaluer l'immeuble litigieux ;

3°) à titre infiniment subsidiaire, de prononcer la réduction, à hauteur respectivement de 40 168 euros et 41 899 euros en droits, de la taxe annuelle sur les bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement à laquelle elle a été assujettie au titre de des années 2022 et 2023 en supprimant les surfaces démolies de la surface taxable totale initialement déclarée en bureaux pour évaluer l'immeuble litigieux ;

4°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- à titre principal, les travaux, dont l'immeuble, situé 8 rue Delcassé à Paris (75008), a fait l'objet, non achevés aux 1er janvier 2022 et 1er janvier 20223, faisaient obstacle à ce que les locaux soient regardés comme des locaux à usage de bureaux au sens de l'article 231 ter du code général des impôts ;

- à titre subsidiaire, l'immeuble doit être imposé à la taxe annuelle sur les bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement dans la catégorie " stockage " ;

- à titre infiniment subsidiaire, les surfaces démolies doivent être supprimées de la surface taxable totale initialement déclarée en bureaux.

Par un mémoire en défense enregistré le 19 avril 2024, la directrice régionale des Finances publiques d'Île-de-France et de Paris conclut au rejet de la requête.

Elle fait valoir que les moyens soulevés par la requérante ne sont pas fondés.

Par ordonnance du 19 novembre 2024, la clôture d'instruction a été fixée au

3 décembre 2024 à 12 h 00.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. Truilhé,

- et les conclusions de M. Pertuy, rapporteur public.

Considérant ce qui suit :

1. La société par actions simplifiée (SAS) Hôtel d'Albe est propriétaire d'un immeuble de bureaux situé au 8 rue Delcassé à Paris (75008), à raison duquel elle a été assujettie à la taxe annuelle sur les bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement au titre des années 2022 et 2023. Par une réclamation du 18 juillet 2023, la société a demandé à l'administration le dégrèvement de la taxe annuelle sur les bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement à laquelle elle a été assujettie au titre des années 2022 et 2023. Par une décision du 17 octobre 2023, cette réclamation a fait l'objet d'une décision de rejet. Par la présente requête, la société Hôtel d'Albe doit être regardée comme demandant au tribunal, à titre principal, de prononcer la décharge des impositions en litige, à titre subsidiaire, d'en prononcer la réduction en retenant la catégorie " stockage " pour évaluer l'immeuble litigieux et, à titre infiniment subsidiaire, d'en prononcer la réduction en supprimant les surfaces démolies de la surface taxable totale initialement déclarée en bureaux pour évaluer l'immeuble litigieux.

Sur la charge de la preuve :

2. Aux termes de l'article R. 194-1 du livre des procédures fiscales : " Lorsque, ayant donné son accord à la rectification ou s'étant abstenu de répondre dans le délai légal à la proposition de rectification, le contribuable présente cependant une réclamation faisant suite à une procédure contradictoire de rectification, il peut obtenir la décharge ou la réduction de l'imposition, en démontrant son caractère exagéré. / Il en est de même lorsqu'une imposition a été établie d'après les bases indiquées dans la déclaration souscrite par un contribuable ou d'après le contenu d'un acte présenté par lui à la formalité de l'enregistrement ".

3. La taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux et de stockage et les surfaces de stationnement ayant été établie, au titre des années en litige, conformément aux indications portées sur ses déclarations, il incombe à la SAS Hôtel d'Albe, en application des dispositions précitées de l'article R. 194-1 du livre des procédures fiscales, de démontrer le caractère exagéré des impositions en litige.

Sur les conclusions principales à fin de décharge :

4. Aux termes de l'article 231 ter du code général des impôts : " I. - Une taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement est perçue, dans les limites territoriales de la région d'Ile-de-France, composée de Paris et des départements de l'Essonne, des Hauts-de-Seine, de la Seine-et-Marne, de la Seine-Saint-Denis, du Val-de-Marne, du Val-d'Oise et des Yvelines. / II. - Sont soumises à la taxe les personnes privées ou publiques qui sont propriétaires de locaux imposables ou titulaires d'un droit réel portant sur de tels locaux. / La taxe est acquittée par le propriétaire, l'usufruitier, le preneur à bail à construction, l'emphytéote ou le titulaire d'une autorisation d'occupation temporaire du domaine public constitutive d'un droit réel qui dispose, au 1er janvier de l'année d'imposition, d'un local taxable. / III. - La taxe est due : / 1° Pour les locaux à usage de bureaux, qui s'entendent, d'une part, des bureaux proprement dits et de leurs dépendances immédiates et indispensables destinés à l'exercice d'une activité, de quelque nature que ce soit, par des personnes physiques ou morales privées, ou utilisés par l'Etat, les collectivités territoriales, les établissements ou organismes publics et les organismes professionnels, et, d'autre part, des locaux professionnels destinés à l'exercice d'activités libérales ou utilisés par des associations ou organismes privés poursuivant ou non un but lucratif ; / () 3° Pour les locaux de stockage, qui s'entendent des locaux ou aires couvertes destinés à l'entreposage de produits, de marchandises ou de biens et qui ne sont pas intégrés topographiquement à un établissement de production ; () ".

5. En premier lieu, il résulte des dispositions précitées que le propriétaire qui dispose au 1er janvier de l'année d'imposition de locaux à usage de bureaux doit s'acquitter de la taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux. La disposition de ces locaux résulte de l'achèvement des constructions, indépendamment de la circonstance que les locaux sont ou non utilisables par leur destinataire. En l'espèce, l'immeuble situé au 8 rue Delcassé à Paris (75008) faisait, aux

1er janvier 2022 et 1er janvier 2023, l'objet de travaux de réaménagement qui, bien que rendant les locaux temporairement impropres à un usage de bureaux, n'emportaient ni démolition complète ni ne portaient une telle atteinte à son gros œuvre. Cette circonstance n'est donc pas de nature à faire perdre à cet immeuble le caractère achevé de ses constructions. Dès lors, la société requérante ne peut utilement soutenir que lesdits travaux faisaient obstacle à ce qu'elle puisse disposer, au sens de l'article 231 ter du code général des impôts, de la surface soumise à la taxe.

6. En second lieu, il résulte des dispositions précitées que le propriétaire de locaux à usage de bureaux situés en Ile-de-France au 1er janvier de l'année d'imposition est assujetti à la taxe qu'elles prévoient, quel que soit l'état de ces derniers, y compris dans le cas où ils sont rendus temporairement impropres à cet usage.

7. Pour contester son assujettissement à la taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux due au titre des années 2022 et 2023, la société Hôtel d'Albe soutient que les locaux, qui faisaient l'objet de travaux, ne pouvaient, aux 1er janvier 2022 et 1er janvier 2023, être regardés comme des locaux à usage de bureaux. La société soutient qu'ils n'étaient ni hors d'air ni hors d'eau, et qu'ils ne pouvaient donc faire l'objet d'aucune utilisation effective. Toutefois, il ne résulte pas de l'instruction, et notamment des photographies et du compte rendu de chantier n°31 du

5 janvier 2022, que les travaux réalisés sur l'immeuble auraient affecté son gros œuvre de manière telle qu'il aurait été rendu, dans son ensemble, impropre à toute utilisation, dès lors que les locaux n'avaient pas été complètement démolis et que l'immeuble avait conservé ses murs et la plupart de ses planchers. Dans ces conditions, la société requérante ne peut utilement soutenir que lesdits travaux faisaient obstacle à ce que les locaux soient regardés comme des locaux à usage de bureaux au sens de l'article 231 ter du code général des impôts.

Sur les conclusions à fin de réduction présentées à titre subsidiaire et à titre infiniment subsidiaire :

8. Il résulte des dispositions de l'article 231 ter du code général des impôts que le propriétaire d'un local à usage de bureaux est assujetti à la taxe annuelle sur les bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement, que le local soit ou non effectivement utilisé comme bureau. La circonstance que les locaux en question soient rendus temporairement impropres à un usage de bureaux, du fait des travaux dont ils font l'objet, n'est pas de nature, en l'absence de dispositions le prévoyant, à les exclure ou à les exonérer du champ d'application de la taxe dès lors que ces travaux n'ont pas pour objet un changement de leur destination.

9. La société requérante soutient, à titre subsidiaire, que l'immeuble en litige doit être imposé à la taxe annuelle sur les bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement dans la catégorie " stockage " au motif qu'il était utilisé comme lieu de stockage durant les travaux et, à titre infiniment subsidiaire, que les surfaces démolies doivent être supprimées de la surface taxable totale initialement déclarée en bureaux. Toutefois, il n'est pas contesté que les travaux, y compris de démolition, en cause n'ont pas impliqué une modification de l'affectation des locaux aux 1er janvier des années d'imposition en litige. Ainsi qu'il a été dit, la circonstance que des travaux aient été entrepris n'est pas de nature à exclure cet immeuble du champ d'application de la taxe ou à l'exonérer de celle-ci dès lors que les locaux seront encore affectés à un usage de bureaux à l'issue des travaux. Par ailleurs, la SAS Hôtel d'Albe ne produit aucun élément de nature à justifier du caractère définitif de la démolition partielle de locaux dont elle fait état. Par suite, c'est à bon droit que l'administration a, sur le fondement desdites dispositions, assujetti la SAS Hôtel d'Albe à la taxe annuelle sur les bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement à raison de son immeuble situé 8 rue Delcassé à Paris (75008) dans la catégorie " bureaux ", y compris les surfaces temporairement démolies, au titre des années 2022 et 2023.

10. Il résulte de tout ce qui précède que la requête de la SAS Hôtel d'Albe doit être rejetée, en toute ses conclusions.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la société par actions simplifiée (SAS) Hôtel d'Albe est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société par actions simplifiée (SAS) Hôtel d'Albe et au directeur régional des finances publiques d'Ile-de-France et de Paris.

Délibéré après l'audience du 1er juillet 2025, à laquelle siégeaient :

M. Truilhé, président,

Mme Grossholz, première conseillère,

Mme Ostyn, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 15 juillet 2025.

Le président-rapporteur

Signé

J.-C. TRUILHÉ L'assesseure la plus ancienne,

Signé

C. GROSSHOLZ

La greffière,

S. RUBIRALTA

La République mande et ordonne à la ministre chargée des comptes publics en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent jugement.

2/1-1