Taxpayer Challenge to Capital Gains Tax Assessment and Reinvestment Calculation

Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 22 juillet 2023, Mme C B et M. A B, représentés par Me Levy-Druon, demandent au tribunal :

1°) de prononcer la décharge des cotisations d'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux mis à leur charge au titre de la plus-value immobilière réalisée à raison de la vente d'un immeuble sis 19, rue Claude Bernard à Paris (5ème arrondissement) le 10 janvier 2018 pour un montant de 8 219 euros ; à titre subsidiaire, de prononcer une décharge partielle correspondant à la réduction du montant de la plus-value imposable ;

2°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 3 600 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- le droit de reprise de l'administration est prescrit ;

- la somme remployée à l'acquisition de leur résidence principale doit être rehaussée des frais de notaire, d'un montant de 35 003,45 euros, et des travaux d'amélioration de leur résidence principale, d'un montant de 10 857 euros.

Par un mémoire en défense, enregistré le 15 décembre 2023, la directrice régionale des finances publiques d'Ile-de-France et de Paris conclut au rejet de la requête.

Elle soutient que :

- le droit de reprise dont bénéficie l'administration fiscale n'était pas prescrit ;

- les requérants ne sont fondés à se prévaloir d'une exonération de la plus-value qu'au prorata du montant effectivement réemployé à l'acquisition d'une résidence principale.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- la loi n°2016-1917 du 29 décembre 2016 ;

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Abdat,

- et les conclusions de M. Errera, rapporteur public.

Considérant ce qui suit :

1. Mme B a obtenu le bénéfice d'une exonération de l'impôt sur le revenu à raison de la plus-value immobilière afférente à la cession d'un bien sis 19, rue Claude Bernard à Paris (5ème arrondissement) le 10 janvier 2018. Par une proposition de rectification du 22 août 2022, l'administration fiscale a remis en cause cette exonération au motif qu'elle n'avait pas affecté l'intégralité de cette plus-value à l'acquisition d'une nouvelle résidence principale et a procédé à un rehaussement des cotisations d'impôt sur le revenu au titre de l'année 2018. Ces impositions supplémentaires, d'un montant de 20 768 euros, ont été mises en recouvrement le 15 mars 2023. Par une réclamation contentieuse du 19 avril 2023, les époux B ont contesté cette imposition. Par une décision du 19 mai 2023, l'administration fiscale a prononcé un dégrèvement à hauteur de 839 euros et rejeté le surplus de la demande. Par la présente requête, les époux B demandent au tribunal de prononcer la décharge de cette imposition pour un montant de 8 219 euros.

Sur la prescription du droit de reprise de l'administration :

2. Aux termes de l'article 150 U du code général des impôts dans sa rédaction applicable à l'espèce : " I. Sous réserve des dispositions propres aux bénéfices industriels et commerciaux, aux bénéfices agricoles et aux bénéfices non commerciaux, les plus-values réalisées par les personnes physiques ou les sociétés ou groupements qui relèvent des articles 8 à 8 ter, lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou de droits relatifs à ces biens, sont passibles de l'impôt sur le revenu dans les conditions prévues aux articles 150 V à 150 VH. () II.

Les dispositions du I ne s'appliquent pas aux immeubles, aux parties d'immeubles ou aux droits relatifs à ces biens : () 1° bis Au titre de la première cession d'un logement, y compris ses dépendances immédiates et nécessaires au sens du 3° si leur cession est simultanée à celle dudit logement, autre que la résidence principale, lorsque le cédant n'a pas été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession. L'exonération est applicable à la fraction du prix de cession défini à l'article 150 VA que le cédant remploie, dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, à l'acquisition ou la construction d'un logement qu'il affecte, dès son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure, à son habitation principale.

En cas de manquement à l'une de ces conditions, l'exonération est remise en cause au titre de l'année du manquement () ". Aux termes du 2 du L du II de l'article 60 de la loi du 29 décembre 2016 de finances pour 2017 : " Pour l'impôt sur le revenu dû au titre de l'année 2018, le droit de reprise de l'administration fiscale s'exerce jusqu'à la fin de la quatrième année qui suit celle au titre de laquelle l'imposition est due ". Il résulte de ces dispositions, d'une part, qu'en cas de manquement à la condition de remploi du prix de cession d'un immeuble à l'acquisition ou à la construction d'un logement affecté à la résidence principale du contribuable dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la date de la cession, l'exonération est remise en cause et que, par suite, l'imposition de la plus-value doit être établie au titre de l'année du manquement ; d'autre part, que, contrairement à ce que soutiennent les requérants, le droit de reprise spécifique introduit par les dispositions du 2 du L de l'article 60 de la loi du 29 décembre 2016 s'applique à l'ensemble des revenus perçus au cours de l'année 2018, et non aux seuls revenus non exceptionnels ayant en principe vocation à faire l'objet du crédit d'impôt modernisation du recouvrement.

Par suite, le droit de reprise de l'administration s'exerçait jusqu'à la fin de la quatrième année suivant l'année où le manquement à l'une des conditions prescrites par l'article 150 U du code général des impôts a été constaté, nonobstant le caractère exceptionnel, à le supposer établi, de la plus-value immobilière réalisée par Mme B en 2018.

3. En l'espèce, par un acte notarié du 10 janvier 2018, Mme B a cédé un bien immobilier pour un prix de 425 000 euros, qui ne constituait pas sa résidence principale et a réalisé une plus-value immobilière de 150 875 euros. Par ce même acte, elle s'est engagée à remployer le produit de cette cession à l'acquisition d'une résidence principale. En outre, il résulte de l'instruction que Mme B a fait l'acquisition, par un acte notarié du 30 mai 2018, d'une habitation principale pour un prix de 482 350 euros et a déclaré effectuer le paiement de ce prix à concurrence de 250 000 euros au moyen de fonds provenant d'un prêt bancaire et à concurrence de la somme de 23 350 euros au moyen de fonds propres provenant de la vente d'un bien immobilier en date du 10 janvier 2018. Il résulte de ce qui précède que l'année 2018 correspond à l'année au cours de laquelle le manquement à l'obligation de remploi du produit de la vente intervenue le 10 janvier 2018 a été constatée. Dès lors, le droit de reprise de l'administration pouvait, en application des dispositions précitées, s'exercer jusqu'au 31 décembre 2022, et la proposition de rectification du 22 août 2022 n'était pas tardive.

Sur le bien-fondé de l'imposition :

En ce qui concerne l'application de la loi fiscale :

4. Il ne ressort pas des dispositions citées au point 2 que la somme remployée à l'acquisition d'une résidence principale s'entendrait du seul prix d'acquisition de ladite résidence et ne pourrait inclure les honoraires de notaire exposés à l'occasion de cette acquisition. En l'espèce, les époux B justifient, sans que ces éléments soient d'ailleurs contestés, du paiement de ces frais par la production du relevé de compte du notaire. Dans ces conditions, il y a lieu d'inclure ces frais dans le montant de la fraction du prix de cession remployée par à l'acquisition de leur habitation principale, pour un montant de 37 948,45 euros.

En ce qui concerne l'interprétation administrative de la loi fiscale :

5. Aux termes de l'instruction référencée BOI-RFPI-PVI-10-40-30, n°250, publiée le 23 septembre 2013 : " Pour les acquisitions de logements achevés, il est admis que le remploi porte sur les travaux qui doivent y être effectués, dès lors que ceux-ci sont réalisés par une entreprise concomitamment à l'acquisition du logement. Sont considérés comme tels les travaux qui sont achevés et payés dans les douze mois qui suivent la date de la signature de l'acte authentique d'acquisition du logement () ".

6. Il résulte de l'instruction que Mme B a fait l'acquisition de sa résidence principale le 30 mai 2018 et que la facture dont elle et son époux demandent la prise en compte a été établie le 30 septembre 2019, soit plus de douze mois après cette acquisition. Par suite, ils ne sont pas fondés à soutenir que l'administration aurait dû majorer la fraction du prix de cession remployée pour l'acquisition de leur résidence principale du montant de cette facture.

7. Il résulte de ce qui précède que les époux B sont seulement fondés à demander la décharge de la différence entre les cotisations d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux, y compris les intérêts de retard, mis à leur charge au titre de l'année 2018 à raison de la plus-value immobilière réalisée lors de la vente d'un immeuble situé à Paris, et celles qui résultent de la plus-value immobilière calculée en ajoutant au montant de remploi retenu par l'administration fiscale de 340 977 euros la somme de 37 948,45 euros mentionnée au point 4, soit un montant de remploi porté à 378 925,45 euros.

Sur les conclusions tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :

8. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de l'Etat une somme de 1 000 euros au titre des frais exposés par les époux B et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : Les époux B sont déchargés de la différence entre les cotisations d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux, y compris les intérêts de retard, mis à leur charge au titre de l'année 2018 à raison de la plus-value immobilière réalisée lors de la vente d'un immeuble situé à Paris, et celles qui résultent de la plus-value immobilière calculée en retenant le montant de remploi mentionné au point 4.

Article 2 : L'Etat versera aux époux B une somme de 1 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié Mme C B, à M. A B et à la directrice régionale des finances publiques d'Ile-de-France et de Paris.

Délibéré après l'audience du 29 avril 2024, à laquelle siégeaient :

M. Sorin, président,

Mme Laforêt, première conseillère,

Mme Abdat, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 21 mai 2024.

La rapporteure,

G. ABDATLe président,

J. SORINLa greffière,

B. CHAHINE

La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

N°2317280/2-