Neighbor Challenge to Coastal Garage Permit Based on View Obstruction and Urbanization Status

Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés le 16 novembre 2023 et le 10 avril 2024, M. F B et Mme D B, ainsi que H, représentés par Me Flynn, demandent au tribunal :

1°) d'annuler l'arrêté du 7 juillet 2023 par lequel le maire de La Plaine-sur-Mer a délivré un permis de construire à M. et Mme A en vue de la construction d'un garage annexe avec espace de stockage après démolition partielle d'une clôture existante, sur un terrain situé 4 chemin de la Fosse à la Plaine-sur-mer, correspondant aux parcelles cadastrées section 126 AT n° 26 et n° 398, ainsi que la décision du 20 septembre 2023 portant rejet de leur recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la commune de la Plaine-sur-Mer une somme de 3 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- l'arrêté attaqué est entaché d'incompétence ;

- il méconnaît l'article L. 121-16 du code de l'urbanisme ;

- il méconnaît l'article UB 3.1 du règlement du plan local d'urbanisme de La Plaine-sur-mer ;

- il méconnaît l'article UB 3.2 du règlement du plan local d'urbanisme ;

- il méconnaît l'article 4.2 du règlement du plan local d'urbanisme ;

- il méconnaît l'article UB 11.2.1 du règlement du plan local d'urbanisme ;

- il méconnaît les articles N 1 et N 2 du règlement du plan local d'urbanisme.

Par des mémoires en défense, enregistrés le 27 mars 2024 et le 25 avril 2024, la commune de La Plaine-sur-Mer, représentée par Me Marchand, conclut au rejet de la requête et à ce qu'une somme de 3 000 euros soit mise à la charge des requérants au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés.

Par des mémoires en défense, enregistrés le 30 janvier 2024 et le 23 avril 2024, M. E A et Mme C A, représentés par Me Apcher, concluent au rejet de la requête et à ce qu'une somme de 3 000 euros soit mise à la charge des requérants au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- la requête est irrecevable, en l'absence d'intérêt à agir des requérants ;

- les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'environnement ;

- le code du patrimoine ;

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Thomas, première conseillère,

- les conclusions de M. Marowski, rapporteur public,

- les observations de Me Rioual, substituant Me Flynn, avocat des requérants,

- les observations de Me Léon, substituant Me Marchand, avocat de la commune de la Plaine-sur-Mer,

- les observations de Me Apcher, avocat de M. et Mme A.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 7 juillet 2023, le maire de la commune de La Plaine-sur-Mer a délivré à M. et Mme A un permis de construire en vue de la construction d'un garage annexe avec espace de stockage d'une surface de plancher créée de 22 m2 après démolition partielle d'une clôture existante, sur un terrain situé 4 chemin de la Fosse à la Plaine-sur-mer, correspondant aux parcelles cadastrées section 126 AT n° 26 et n° 398, le terrain d'assiette du projet étant classé pour partie en zone N et pour partie en zone UB du plan local d'urbanisme de la Plaine-sur-Mer. M. et Mme B, et H dont ils sont les co-gérants, demandent au tribunal l'annulation de cet arrêté.

Sur la fin de non-recevoir tiré du défaut d'intérêt à agir des requérants :

2. Aux termes de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme : " Une personne () n'est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l'occupation ou à l'utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l'aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d'une promesse de vente, de bail, ou d'un contrat préliminaire mentionné à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation. / (). ".

3. Il résulte de ces dispositions qu'il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d'un recours pour excès de pouvoir tendant à l'annulation d'un permis de construire, de démolir ou d'aménager, de préciser l'atteinte qu'il invoque pour justifier d'un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d'affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s'il entend contester l'intérêt à agir du requérant, d'apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l'excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu'il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l'auteur du recours qu'il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu'il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d'un intérêt à agir lorsqu'il fait état devant le juge, qui statue au vu de l'ensemble des pièces du dossier, d'éléments relatifs à la nature, à l'importance ou à la localisation du projet en cours de construction.

4. Les requérants sont propriétaires d'une maison d'habitation sur une parcelle contigüe à l'est au terrain d'assiette du projet, dont ils sont les voisins immédiats. Par ailleurs, il ressort de la configuration des lieux que le nouveau bâtiment sera visible depuis leur propriété. En outre, compte tenu de la nature du projet, affectant les vues sur la mer depuis la propriété des requérants, le projet est susceptible d'affecter directement les conditions de jouissance de leur bien. Dans ces conditions, les requérants justifient d'un intérêt leur donnant qualité à agir en excès de pouvoir contre le permis de construire attaqué.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

5. Aux termes de l'article L. 121-16 du code de l'urbanisme : " : " En dehors des espaces urbanisés, les constructions ou installations sont interdites sur une bande littorale de cent mètres à compter de la limite haute du rivage () ". Il n'y a pas lieu de distinguer, pour l'application de ces dispositions, entre les constructions ou installations nouvelles et celles portant extension d'une construction ou d'une installation existante. Il résulte de ces dispositions que ne peuvent déroger à l'interdiction de toute construction sur la bande littorale des cent mètres que les projets réalisés dans des espaces urbanisés, caractérisés par un nombre et une densité significatifs de constructions, à la condition qu'ils n'entraînent pas une densification significative de ces espaces. L'espace à prendre en considération pour déterminer si un projet de construction se situe dans un espace caractérisé par une densité significative des constructions est constitué par l'ensemble des espaces entourant le sol sur lequel doit être édifiée la construction envisagée ou proches de celui-ci.

6. Il ressort des pièces du dossier que le terrain d'assiette du projet en cause est intégralement situé dans la bande littorale de cent mètres à compter de la limite haute du rivage. La parcelle cadastrée section 126 AT n° 29 supporte une maison d'habitation d'une surface de plancher de 114 m2 de type R+1+C et une annexe de 62 m2. Cette parcelle est séparée de la zone densément urbanisée située à l'est du boulevard de la Prée. Le terrain de ce projet est contigu à l'est, au sud-est et au nord, de terrains caractérisés, ensemble, par une densité faible de constructions. Le chemin de la Fosse, qui longe le terrain d'assiette du projet, est bordé au sud, dans la bande littorale de cent mètres, de terrains dépourvus pour l'essentiel de constructions. S'il est fait état en défense de la présence de constructions dans des périmètres de 50 à 200 mètres autour du terrain d'assiette du projet, l'essentiel de ces constructions ne se situe pas dans les espaces entourant le sol sur lequel doit être édifiée la construction envisagée, ou proches de celui- ci, ces seuls espaces étant en l'espèce caractérisés par un nombre et une densité de constructions faibles, avec de nombreux terrains restés à l'état naturel et non bâtis. La circonstance, à la supposer même avérée, que le document d'orientations et d'objectifs du schéma de cohérence territoriale du Pays-de Retz et que les documents graphiques du plan local d'urbanisme de la Plaine-sur-Mer identifieraient ces espaces comme urbanisés, n'est pas propre à établir que l'ensemble des espaces entourant le sol sur lequel doit être édifiée la construction autorisée par le permis de construire attaqué ou proches de ce sol se caractérise par une densité significative de constructions. Ainsi, le terrain d'assiette du projet litigieux ne se trouve pas, au sein de la bande littorale de cent mètres, dans un espace urbanisé au sens et pour l'application des dispositions de l'article L. 121-16 du code de l'urbanisme. Par suite, l'arrêté attaqué doit être annulé pour ce motif, ainsi que, par voie de conséquence, la décision du 20 septembre 2023 par laquelle le maire de La Plaine-sur-Mer a rejeté le recours gracieux formé par les requérants contre cet arrêté.

7. Pour l'application de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, aucun des autres moyens invoqués n'est susceptible, en l'état du dossier, de fonder cette annulation.

Sur les frais liés au litige :

8. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge des requérants qui ne sont pas, dans la présente instance, la partie perdante, la somme que la commune de La Plaine-sur-Mer et M. et Mme A demandent au titre des frais exposés par eux à l'occasion du présent litige. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la commune de La Plaine-sur-Mer la somme de 1 500 euros à verser aux requérants.

D E C I D E :

Article 1er : L'arrêté du maire de La Plaine-sur-Mer du 7 juillet 2023 et la décision du 20 septembre 2023 portant rejet du recours gracieux formé contre cet arrêté sont annulées.

Article 2 : La commune de La Plaine-sur-Mer versera aux requérants la somme globale de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Les conclusions de la commune de La Plaine-sur-Mer et de M. et Mme A présentées au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, sont rejetées.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M. F B et Mme D B, à H, à la commune de La Plaine-sur-Mer ainsi qu'à M. E A et Mme C A.

Copie en sera adressée au préfet de la Loire-Atlantique et au procureur de la République près le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire.

Délibéré après l'audience du 14 mai 2024, à laquelle siégeaient :

M. Durup de Baleine, président,

Mme Thomas, première conseillère,

M. Brémond, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 11 juin 2024.

La rapporteure,

S. THOMAS

Le président,

A. DURUP DE BALEINE La greffière,

S. LE DUFF

La République mande et ordonne

au préfet de la Loire-Atlantique en ce qui le concerne

ou à tous huissiers de justice à ce

requis en ce qui concerne les voies de droit commun

contre les parties privées, de pourvoir

à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Le greffier