Building Permit Annulment Due to Non-Compliant Window Dimensions

Vu la procédure suivante :

Par un jugement du 14 novembre 2024, le tribunal a sursis à statuer, en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, sur la requête de Mme A C et M. D B, tendant à l'annulation du permis de construire délivré le 30 mars 2023 à la société civile de construction vente (SCCV) Cosmos et à la société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU) Le Rooz ainsi que la décision implicite rejetant leur recours gracieux, en fixant un délai de trois mois la régularisation du projet au regard des dispositions de l'article UA 2.1 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Les Belleville relatives à la hauteur des bâtiments et des dispositions de l'article UA 2.2 du règlement du plan local d'urbanisme relatives aux ouvertures.

Par un mémoire en défense enregistré le 5 février 2025, la SCCV Cosmos et la SASU Le Rooz ont transmis au tribunal l'arrêté n°A-2025-0019 du 14 janvier 2025 par lequel le maire de la commune de Les Belleville leur a accordé un permis de construire modificatif et concluent au rejet de la requête et à ce qu'il soit mis à la charge de Mme C et de M. B une somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- la hauteur à l'égout du toit du chalet n°2 a été corrigé pour ne pas excéder 8 mètres conformément à l'article UA 2.1 du règlement du plan local d'urbanisme ;

- l'ensemble des parties vitrées sont plus hautes que larges conformément à l'article UA 2.2 du règlement du plan local d'urbanisme.

Par un mémoire du 17 février 2025, Mme A C et M. D B demandent au tribunal :

1°) d'annuler l'arrêté du 30 mars 2023 par lequel le maire de la commune de Les Belleville a accordé un permis de construire à la société civile de construction vente (SCCV) Cosmos et à la société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU) Le Rooz, ensemble la décision implicite rejetant leur recours gracieux ;

2°) d'annuler l'arrêté du 14 janvier 2025 par lequel le maire de la commune de Les Belleville a accordé un permis de construire modificatif ;

3°) de mettre à la charge de la commune Les Belleville la somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que la hauteur du chalet n°2 est supérieure à huit mètres dès lors que le niveau du terrain nu à l'aplomb de l'égout du toit demeure à la cote 1567.69.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. Argentin,

- les conclusions de Mme Vaillant, rapporteure publique,

- et les observations de Me Bernard Duguet, représentant Mme C et M. B, de Me Da Silva, représentant la commune de Les Belleville.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 30 mars 2023 le maire de la commune de Les Belleville a accordé un permis de construire aux sociétés Cosmos et Le Rooz portant sur la création d'un ensemble immobilier composé de huit chalets, d'un bâtiment de logement saisonnier et d'un parking souterrain. Le 14 novembre 2024, le tribunal a sursis à statuer sur la requête n°2307219 tendant à l'annulation de cet arrêté et de la décision rejetant le recours gracieux des requérants, sur le fondement de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme en fixant au pétitionnaire un délai de trois mois pour régulariser le projet au regard des dispositions de l'article UA 2.1 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Les Belleville relatives à la hauteur des bâtiments et des dispositions de l'article UA 2.2 du règlement du plan local d'urbanisme relatives aux ouvertures. Un permis de construire modificatif a été délivré le 14 janvier 2025.

2. Aux termes de l'article UA 2.1 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Les Belleville relatif à la volumétrie et à l'implantation des bâtiments : " () Hauteur : Les hauteurs maximales seront mesurées en tout point des égouts de toiture hors égout de croupe et aux faîtages en pignons : / Avant travaux par rapport au terrain naturel ; / Après travaux par rapport au terrain aménagé si celui-ci est plus bas que le terrain initial. / Elles ne devront pas excéder 8 mètres à l'égout et 11 mètres au faîtage. () ". Le lexique du règlement du plan local d'urbanisme définit la hauteur comme étant " la différence entre la cote NGF la plus basse du terrain nu à l'aplomb de la construction une fois celle-ci réalisée et l'égout du toit ".

3. Il ressort des pièces du dossier, notamment du plan d'élévation est du chalet n°2 et de la pièce PC 05-01 du permis modificatif que le terrain aménagé à l'aplomb de l'égout du toit de la façade est du chalet n°2 se situe à la cote 1570,69 et que, par conséquent, la hauteur du chalet n°2 à l'égout est désormais de 8 mètres. Par conséquent, le vice retenu par le tribunal dans son jugement avant dire droit du 14 novembre 2024 a été régularisé. Dès lors, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article UA 2.1 du règlement du PLU de la commune de Les Belleville doit être écarté.

4. Aux termes de l'article UA 2.2 du règlement du PLU de la commune de Les Belleville relatif à la qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère : " () Ouvertures, portes, fenêtres, volets : Elles seront d'aspect bois, leurs parties vitrées plus hautes que larges sauf en cas de niveau enterré. ".

5. Il ressort des plans de la demande de permis de construire modificatif que les façades orientées sud comportent toujours nombreuses ouvertures avec un aspect de grandes baies vitrées soit plus larges que hautes. Par conséquent, le vice retenu par le tribunal dans son jugement avant dire droit du 14 novembre 2024 n'a pas été régularisé. Dès lors, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article UA 2.2 doit être accueilli.

6. Par suite, les requérants sont fondés à demander l'annulation du permis de construire du 30 mars 2023, de la décision implicite rejetant leur recours gracieux et du permis de construire modificatif du 14 janvier 2025.

7. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge des requérants, qui ne sont pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que la commune de Les Belleville et la SCCV Cosmos et la SASU Le Rooz demandent au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de la commune de Les Belleville une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par Mme C et M. B et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : L'arrêté du 30 mars 2023 accordant un permis de construire à SCCV Cosmos et à la SASU Le Rooz, ainsi que la décision implicite rejetant le recours gracieux de Mme C et de M. B ainsi et le permis de construire modificatif du 14 janvier 2025 sont annulés.

Article 2 : La commune de Les Belleville versera à Mme C et de M. B une somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à Mme A C, à la commune de Les Belleville, aux sociétés SCCV Cosmos et SASU Le Rooz.

Délibéré après l'audience du 17 juin 2025, à laquelle siégeaient :

Mme Bedelet, présidente,

M. Argentin, premier conseiller,

Mme Naillon, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 29 août 2025.

Le rapporteur,

S. Argentin

La présidente,

A. BedeletLe greffier,

P. Muller

La République mande et ordonne au préfet de la Savoie en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.