Property Company v. Municipality (Refusal to Process Change of Use Authorization)

Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés respectivement les 9 octobre 2023 et

29 mars 2024, la société civile immobilière Cybelle, représentée par Me Steinberg-Coulais, demande au tribunal :

1°) d'annuler la décision du 10 août 2023 par laquelle le maire de la commune d'Obernai a refusé d'instruire les demandes d'autorisation de changement d'usage pour les meublés de tourisme dont elle est propriétaire, situés au n° 95 de la rue du Général Gouraud sur le ban de la commune d'Obernai ;

2°) à titre principal, d'enjoindre à la commune d'Obernai de lui délivrer les autorisations de changement d'usage sollicitées, dans un délai de dix jours à compter de la notification du jugement à intervenir et sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

3°) à titre subsidiaire, d'enjoindre à la commune d'Obernai de réexaminer sa demande dans le délai de dix jours à compter de la notification du jugement à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

4°) de mettre à la charge de la commune d'Obernai une somme de 3 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- le courrier du 10 août 2023 est une décision qui lui fait grief et contre laquelle elle a intérêt à agir ;

- la décision contestée est entachée d'incompétence négative ;

- elle est entachée d'un détournement de procédure ;

- elle est illégale par la voie de l'exception d'illégalité de la délibération du 26 juillet 2023 du conseil communautaire de la communauté de communes du Pays de Sainte Odile ;

- elle est entachée d'une erreur de droit.

Par un mémoire en défense, enregistré le 6 mars 2024, la commune d'Obernai, représentée par Me Durand, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de la société Cybelle la somme de 3 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- le courrier du 10 août 2023 ne constitue pas une décision faisant grief à la requérante, qui n'a, par suite, pas intérêt à agir ;

- les autres moyens soulevés par la société Cybelle ne sont pas fondés.

Les parties ont été informées, en application des dispositions de l'article R. 611-7 du code de justice administrative, de ce que le jugement était susceptible d'être fondé sur un moyen relevé d'office, tiré de ce que les conclusions à fin d'annulation de la lettre du 10 août 2023 sont irrecevables, dès lors que cette lettre, qui se borne à reprendre les termes de la délibération

du 26 juillet 2023, ne constitue pas une décision susceptible de faire l'objet d'un recours pour excès de pouvoir.

La commune d'Obernai a produit le 23 mai 2024 des observations en réponse à ce moyen d'ordre public.

La société Cybelle a produit le 29 mai 2024 des observations en réponse à ce moyen d'ordre public.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- la directive 2006/123/CE du Parlement européen et du Conseil du 12 décembre 2006 relative aux services dans le marché intérieur ;

- le code général des collectivités territoriales ;

- le code de la construction et de l'habitation ;

- l'arrêté de la préfète du Bas-Rhin du 22 juillet 2022, relatif à l'autorisation préalable au changement d'usage des locaux destinés à l'habitation prévue par les articles L. 631-7 et suivants du code de la construction et de l'habitation ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Léa Perabo Bonnet,

- les conclusions de M. Alexandre Therre, rapporteur public,

- les observations de Me Steinberg-Coulais, avocat de la société Cybelle ;

- les observations de Me Durand, avocate de la commune d'Obernai.

Considérant ce qui suit :

1. Par une délibération du 21 décembre 2022, le conseil communautaire de la Communauté de Communes du Pays de Sainte-Odile a approuvé un règlement fixant les conditions de délivrance des autorisations de changement d'usage des locaux d'habitation en meublés touristiques de courte durée, applicable à la commune d'Obernai à compter du

1er juin 2023. Par un jugement du 15 juin 2023, le tribunal administratif a annulé l'article 7 de ce règlement qui fixait les principes de la compensation. Le règlement du 21 décembre 2022 est ainsi entré en vigueur le 1er juin 2023, sans être assorti du mécanisme de compensation. Par une délibération du 26 juillet 2023, le conseil communautaire a adopté un nouvel article 7 fixant les règles de compensation à compter du 1er février 2024. Le 21 juin 2023, la société civile immobilière Cybelle a formulé une demande d'autorisation de changement d'usage pour les meublés dont elle est propriétaire et qui sont situés au n° 95 de la rue du Général Gouraud, à Obernai. Par un courrier du 10 août 2023, le maire de cette commune lui a répondu qu'il lui " [était] loisible () de louer librement les biens concernés " et qu'en conséquence, sa demande était dépourvue d'objet. La société requérante demande l'annulation du courrier du 10 août 2023 qu'elle regarde comme constitutif d'une décision de refus de sa demande.

Sur la fin de non-recevoir opposée par la commune d'Obernai :

2. D'une part, aux termes de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme : " () Les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois () ". Aux termes de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation : " La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants (). Dans ces communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1 ou dans le cadre d'un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 () Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article. ".

Aux termes de l'article L. 631-7-1 de ce code : " L'autorisation préalable au changement d'usage est délivrée par le maire de la commune (). Elle peut être subordonnée à une compensation sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage. () Pour l'application de l'article L. 631-7, une délibération du conseil municipal fixe les conditions dans lesquelles sont délivrées les autorisations et déterminées les compensations par quartier et, le cas échéant, par arrondissement, au regard des objectifs de mixité sociale, en fonction notamment des caractéristiques des marchés de locaux d'habitation et de la nécessité de ne pas aggraver la pénurie de logements.

Si la commune est membre d'un établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d'urbanisme, la délibération est prise par l'organe délibérant de cet établissement. ". Aux termes de l'article L. 631-7-1 A : " Une délibération du conseil municipal peut définir un régime d'autorisation temporaire de changement d'usage permettant à une personne physique de louer pour de courtes durées des locaux destinés à l'habitation à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile () ". Aux termes de l'article L. 631-9 du même code : " Dans les communes autres que celles mentionnées au premier alinéa de l'article L. 631-7, les dispositions dudit article peuvent être rendues applicables par décision de l'autorité administrative. () ".

Aux termes de l'article 1er de l'arrêté de la préfète du Bas-Rhin du 22 juillet 2022 : " La procédure d'autorisation préalable au changement d'usage des locaux destinés à l'habitation prévue par les articles

L. 631-7 et suivants du code de la construction et de l'habitation est instaurée sur le territoire de la commune d'Obernai () ".

3. D'autre part, aux termes de l'article 2 du règlement fixant les conditions de délivrance des autorisations de changement d'usage des locaux d'habitation en meublés touristiques de courte durée applicable sur le territoire de la commune d'Obernai : " () l'autorisation préalable de changement d'usage est obligatoire :/ - Dès la première nuitée pour les résidences secondaires () ". L'article 4 de ce règlement prévoit les conditions générales d'octroi des autorisations de changement d'usage, tandis que l'article 6 dispose que, pour les personnes morales, l'autorisation préalable au changement d'usage de locaux destinés à l'habitation en locations meublées de courte durée est soumise au principe de compensation dès la première demande. Enfin, l'article 11 du même règlement dispose qu'à compter du 1er juin 2023, " toute location meublée de courte durée qui n'est ni exemptée d'autorisation, ni autorisée, sera interdite () ".

4. Enfin, aux termes de l'article R. 421-1 du code de justice administrative : " La juridiction ne peut être saisie que par voie de recours formé contre une décision. () ".

5. Il ressort des pièces du dossier que, dans le courrier en litige du 10 août 2023, le maire de la commune d'Obernai a rappelé à la société Cybelle les termes de la délibération du

26 juillet 2023, par laquelle le conseil communautaire de la CCPO a validé la date d'entrée en vigueur de l'application du principe de compensation, fixé par le nouvel article 7 au

1er février 2024, et a décidé que jusqu'à cette date, la détention d'une autorisation préalable de changement d'usage pour l'exploitation des biens soumis à compensation ne serait pas requise. Par ce courrier, le maire de la commune, qui mentionne expressément que la requérante peut louer librement les biens dont elle est propriétaire sans autorisation jusqu'au 1er février 2024, a entendu exempter temporairement d'autorisation les demandes de changement d'usage présentées par l'intéressée, en application des dispositions de l'article 11 du règlement susvisé. Il en résulte que la décision attaquée doit être regardée comme une décision favorable qui ne fait pas grief à la requérante et que, par suite, les conclusions tendant à son annulation doivent être rejetées comme irrecevables.

Sur les frais du litige :

6. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune d'Obernai, qui n'est pas dans la présente instance la partie perdante, les sommes demandées par la société Cybelle au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la société Cybelle la somme demandée par la commune d'Obernai au même titre.

D E C I D E :

Article 1 : La requête de la société Cybelle est rejetée.

Article 2 : Les conclusions de la commune d'Obernai présentées sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la société civile immobilière Cybelle et à la commune d'Obernai. Copie en sera adressée à la préfète du Bas-Rhin et à la communauté de communes du Pays de Sainte-Odile.

Délibéré après l'audience du 20 juin 2024, à laquelle siégeaient :

M. Dhers, président,

M. Biget, premier conseiller,

Mme Perabo Bonnet, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe, le 10 juillet 2024.

La rapporteure,

L. Perabo Bonnet

Le président,

S. Dhers

La greffière,

N. Adjacent

La République mande et ordonne à la préfète du Bas-Rhin en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,

No 2307179