Taxpayer Fails to Substantiate Capital Gains Tax Deductions for Construction Costs

Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 25 juillet 2023, Mme C B, représentée par Me Francin, demande au tribunal :

1°) la décharge des rappels d'impôt sur la plus-value auxquels il a été assujetti à raison de deux cessions intervenues en 2021 et 2022, pour un montant global en droits et pénalités de 43 331 euros ;

2°) la mise à la charge de l'Etat d'une somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article L.761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

- les rectifications sont injustifiées, dès lors que la SCI Tounet a eu recours aux services d'un maître d'œuvre pour coordonner les travaux, et a donc réglé directement ce dernier, chargé de payer les différents prestataires ou fournisseurs ;

- il produit plusieurs attestations de témoins pour confirmer la présence de certains prestataires sur les chantiers ou la potentielle existence de paiements en espèces.

Par un mémoire en défense, enregistré le 6 décembre 2023, le directeur départemental des finances publiques du Gard conclut au rejet de la requête.

Il fait valoir que la requête est infondée dans les moyens qu'elle soulève.

Un mémoire a été enregistré le 28 avril 2025 dans les intérêts de Mme B, par Me Francin, soit après la clôture de l'instruction.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

-le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

-le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

-le rapport de M. Parisien,

-les conclusions de M. Baccati, rapporteur public.

Considérant ce qui suit :

1. La SCI Tounet, immatriculée au registre du commerce et des sociétés sous le n° 844 677 120, dont Mme B est associée, a réalisé deux ventes immobilières les 21 juillet 2021 et 22 février 2022, relatives à deux maisons neuves situées respectivement 635 D et 635 C Route de Nîmes à Saint-Hilaire de Brethmas, qu'elle a faites édifier sur un terrain acquis par ses soins peu de temps avant la construction. Les parts sociales de la SCI Tounet sont détenues à hauteur de 60 % par M. A, gérant de la société et 40 % par Mme B. La SCI Tounet, dont les bénéfices sont imposés entre les mains de ses associés, mère et fils, relève à ce titre de l'article 8 du code général des impôts (CGI). Suite au dépôt des déclarations de plus-values n° 2048, un contrôle a été diligenté par le pôle contrôle revenus patrimoine (PCRP) de Nîmes, à l'occasion duquel il a été demandé à la SCI Tounet par lettre n° 754 du 17 juin 2022 les justificatifs des travaux déclarés en majoration du prix d'acquisition et de leur paiement effectif par la SCI Tounet. Par suite, des propositions de rectification ont été envoyées le 5 janvier 2023 à la SCI Tounet ainsi qu'à ses deux associés, au motif que les justificatifs présentés étaient insuffisants eu égard aux montants de travaux déclarés et que des dépenses restaient injustifiées. Les rectifications proposées ont été assorties de la majoration de 40% pour manquement délibéré. À l'issue de la procédure, les rappels d'impôt sur la plus-value ont été mis en recouvrement le 31 mai 2023. Par une réclamation du 15 juin 2023, Mme B a contesté les impositions supplémentaires susvisées. Une décision de rejet a été rendue par le service le 3 juillet 2023. Mme B demande au tribunal la décharge des rappels d'impôt sur la plus-value auxquels elle a été assujettie à raison des cessions intervenues en 2021 et 2022.

2. Aux termes de l'article 150 U du code général des impôts : " I. - () les plus-values réalisées par les personnes physiques () lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou de droits relatifs à ces biens, sont passibles de l'impôt sur le revenu dans les conditions prévues aux articles 150 V à 150 VH. ". Aux termes de l'article 150 V du même code : " La plus ou moins-value brute réalisée lors de la cession de biens ou droits mentionnés aux articles 150 U à 150 UC est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition par le cédant. ". L'article 150 VA du même code dispose que : " I. - Le prix de cession à retenir est le prix réel tel qu'il est stipulé dans l'acte. () / II. - Le prix de cession est majoré de toutes les charges et indemnités mentionnées au deuxième alinéa du I de l'article 683. () / III. - Le prix de cession est réduit, sur justificatifs, du montant de la taxe sur la valeur ajoutée acquittée et des frais, définis par décret, supportés par le vendeur à l'occasion de cette cession. ". Et aux termes de l'article 150 VB du même code : " I. - Le prix d'acquisition est le prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu'il est stipulé dans l'acte () / II. - Le prix d'acquisition est, sur justificatifs, majoré : / 1° De toutes les charges et indemnités mentionnées au deuxième alinéa du I de l'article 683 ; () / 3° Des frais afférents à l'acquisition à titre onéreux définis par décret () / 4° Des dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration, supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise depuis l'achèvement de l'immeuble ou son acquisition si elle est postérieure, lorsqu'elles n'ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu et qu'elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives. Lorsque le contribuable, qui cède un immeuble bâti plus de cinq ans après son acquisition, n'est pas en état d'apporter la justification de ces dépenses, une majoration égale à 15 % du prix d'acquisition est pratiquée. () ".

3. Il résulte des dispositions précitées du 4° du II de l'article 150 VB du code général des impôts qu'il appartient au contribuable qui, pour la détermination de l'assiette d'une plus-value immobilière, entend majorer le prix d'acquisition de dépenses supportées par lui, d'établir que lesdites dépenses ont été engagées et " réalisées " par une entreprise, qu'elles sont justifiées par la réalité des travaux entrepris, qu'elles n'ont pas été antérieurement déduites de ses revenus imposables et qu'elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives. Seules les dépenses ayant fait l'objet d'un paiement effectif de la part du cédant sont retenues.

4. En vertu des règles gouvernant l'attribution de la charge de la preuve devant le juge administratif, applicables sauf dispositions contraires, il incombe, en principe, à chaque partie d'établir les faits nécessaires au succès de ses prétentions. Toutefois, les éléments de preuve que seule une partie est en mesure de détenir, ne sauraient être réclamés qu'à celle-ci. En l'espèce, il appartient à Mme B d'apporter la preuve qu'elle a personnellement et effectivement supporté les dépenses des travaux qu'elle estime être déductibles de la plus-value imposable.

5. Il résulte de l'instruction que la SCI Tounet a acquis un terrain à bâtir et a construit sur chaque parcelle une maison d'habitation. Pour chacune des deux ventes réalisées par la suite, la cession donne lieu à une seule et unique plus-value, calculée à partir du prix d'acquisition du terrain majoré des frais de construction. Dans les déclarations souscrites, les dépenses pour travaux ont été retenues pour leur montant réel, soit la somme de 120 593 euros pour la vente du 22 février 2022, et la somme de 153 367 euros pour la vente du 21 juillet 2021. L'exploitation de ces documents par le service a permis de conclure que les factures présentées se révélaient insuffisantes pour justifier du montant des dépenses de construction dont il était fait état sur les déclarations n° 2048, et pour justifier du paiement de l'intégralité des factures présentées, comme détaillé dans chacune des propositions de rectifications. En outre, certaines factures présentant des irrégularités dans leur forme et/ou en l'absence de preuve de paiement correspondant, l'administration fiscale a décidé d'exercer un droit de communication sur un échantillon d'entre elles. Les réponses des fournisseurs aux droits de communication ont révélé plusieurs anomalies, détaillées dans les propositions de rectification et les écritures en défense, telles qu'un client inconnu du fournisseur ou de simples devis, parfois émis pour des tiers. La déduction des factures n'existant pas chez les fournisseurs, et/ou pour lesquelles aucun justificatif de paiement n'a été fourni, ont par suite été refusées dans les propositions de rectification, compte tenu de la falsification manifeste de certains documents.

6. Mme B soutient que la SCI Tounet a eu recours aux services d'un maître d'œuvre pour coordonner les travaux, et qu'elle a donc réglé directement ce dernier, chargé de payer les différents prestataires ou fournisseurs, dès lors que M. D intervenait également en qualité de coordonnateur des entreprises de travaux, et qu'il était l'interlocuteur des associés de la SCI Tounet, vis-à-vis des entreprises intervenantes. Mme B produit plusieurs attestations de témoins pour confirmer la présence de certains prestataires sur les chantiers ou la potentielle existence de paiements en espèces. L'administration ne conteste pas au cas particulier la participation de certains prestataires dans la construction des deux biens vendus, mais indique n'avoir retenu que les factures accompagnées d'un justificatif de paiement, ou encore les factures dont les preuves de paiement ont été confirmées par les fournisseurs ou l'établissement bancaire. Par ailleurs, les attestations de témoins établies pour les besoins de la cause, ne justifient pas du montant des travaux déclarés. Par conséquent, la requérante n'établit pas que le montant des travaux susceptibles de majorer le prix d'acquisition des biens immobiliers pour la détermination de la plus-value afférente à leur cession était supérieur au montant retenu par l'administration.

7. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions à fin de décharge présentées par Mme B doivent être rejetées, ainsi par voie de conséquence que celles formées au titre des dispositions de l'article L.761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de Mme B est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à Mme C B et à la directrice départementale des finances publiques du Gard.

Délibéré après l'audience du 9 mai 2025, à laquelle siégeaient :

M. Peretti, président,

M. Parisien, premier conseiller,

Mme Portal, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 23 mai 2025.

Le rapporteur,

P. PARISIEN

Le président,

P. PERETTI

Le greffier,

D. BERTHOD

La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

N°230281