Permit Holder Cures Defect in Original Authorization by Obtaining Modified Permit with Required Certification

Vu la procédure suivante :

Par un jugement avant-dire droit en date du 25 avril 2024, le tribunal a sursis à statuer sur la requête n°2302752 présentée par M. J et Mme P D, Mme H B - A et M. J A, M. C I, Mme E M et Mme K N et M. F N, représentés par Me Melmoux, sur le fondement de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, et a accordé un délai de trois mois à la société Buesa AP pour régulariser le vice entachant le permis de construire qui lui a été accordé le 17 novembre 2022 par le maire de la commune de Béziers pour la construction d'un bâtiment de 44 logements.

Par un mémoire enregistré le 2 juillet 2024, la société Buesa AP, représentée par Me Pourret, fait valoir, dans le dernier état de ses écritures, que le permis modificatif accordé le 27 juin 2024 régularise le vice retenu par le tribunal dans son jugement avant-dire droit à l'encontre du permis de construire du 17 novembre 2022 et conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 2 500 euros soit mise à la charge de M. D et autres au titre de l'article L. 761-1 code de justice administrative.

Elle soutient que :

- l'étude géologique et géotechnique G1+G2 pour le terrain d'assiette a bien été réalisée le 17 juin 2024 et les résultats de cette étude ont été pris en compte au stade de la conception du projet ainsi qu'en atteste l'architecte du projet, conformément au f) de l'article R. 431-16 du code de l'urbanisme ;

- un permis de construire modificatif a été délivré le 27 juin 2024.

Par un mémoire enregistré le 11 juillet 2024, la commune de Béziers conclut au rejet de la requête.

Elle soutient que le permis de construire modificatif délivré le 27 juin 2024 régularise le vice retenu par le jugement avant-dire-droit du 25 avril 2024.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. G,

- les conclusions de M. Goursaud, rapporteur public,

- les observations de Me Remy, représentant M. D et autres ;

- et les observations de Me Pourret, représentant la société Buesa AP.

Considérant ce qui suit :

1. Par un jugement avant dire droit du 25 avril 2024, le tribunal administratif de Montpellier a jugé que le moyen tiré de l'incomplétude du dossier de permis de construire en raison de l'absence d'un document établi par l'architecte du projet ou par un expert attestant qu'une étude géologique et géotechnique préalable de niveau G1+G2 a été menée conformément aux exigences du règlement du plan de prévention des risques naturels d'inondation et de mouvements de terrain (PPRMT) du bassin versant de l'Orb pour la commune de Béziers et que ses résultats ont été pris en compte au stade de la conception du projet était de nature à entrainer l'annulation du permis de construire en litige et a décidé de surseoir à statuer sur la légalité de l'arrêté du 17 novembre 2022 et a imparti un délai de trois mois à la société Buesa AP pour régulariser ce vice.

2. Par un arrêté du 27 juin 2024, le maire de la commune de Béziers a délivré à la société Buesa AP un permis de construire modificatif portant régularisation.

En ce qui concerne la régularisation du permis de construire initial :

3. A titre liminaire, lorsqu'un permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l'utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l'illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d'un permis modificatif dès lors que celui-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l'exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises.

4. Selon l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme : " Le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé par un permis modificatif peut, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, surseoir à statuer jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation. Si un tel permis modificatif est notifié dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. ". Ainsi, lorsqu'un permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l'utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l'illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d'un permis modificatif dès lors que celui-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l'exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Les irrégularités ainsi régularisées ne peuvent plus être utilement invoquées à l'appui d'un recours pour excès de pouvoir dirigé contre le permis initial.

5. A compter de la décision par laquelle le juge recourt à l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, seuls des moyens dirigés contre la mesure de régularisation notifiée, le cas échéant, au juge peuvent être invoqués devant ce dernier. A ce titre, les parties peuvent, à l'appui de la contestation de l'acte de régularisation, invoquer des vices qui lui sont propres et soutenir qu'il n'a pas pour effet de régulariser le vice que le juge a constaté dans sa décision avant-dire droit. Elles ne peuvent en revanche soulever aucun autre moyen, qu'il s'agisse d'un moyen déjà écarté par la décision avant-dire droit ou de moyens nouveaux, à l'exception de ceux qui seraient fondés sur des éléments révélés par la procédure de régularisation.

6. Aux termes de l'article R. 431-16 du code de l'urbanisme : " Le dossier joint à la demande de permis de construire comprend en outre, selon les cas : () f) Lorsque la construction projetée est subordonnée par un plan de prévention des risques naturels prévisibles ou un plan de prévention des risques miniers approuvés, ou rendus immédiatement opposables en application de l'article L. 562-2 du code de l'environnement, ou par un plan de prévention des risques technologiques approuvé, à la réalisation d'une étude préalable permettant d'en déterminer les conditions de réalisation, d'utilisation ou d'exploitation, une attestation établie par l'architecte du projet ou par un expert certifiant la réalisation de cette étude et constatant que le projet prend en compte ces conditions au stade de la conception ; () ". Aux termes du règlement du plan de prévention des risques naturels d'inondation et de mouvements de terrain du bassin versant de l'Orb pour la commune de Béziers en ce qui concerne le risque de mouvement de terrain en zones bleues de danger Bg2 : " Clauses réglementaires applicables aux projets nouveaux : () sont admis sous conditions () les constructions nouvelles ou extensions de bâtiment existant supérieures à 20m², sous réserve : 1°) d'une étude géologique et géotechnique préalable à la construction de niveau G1+G2 qui devra définir : - les conséquences amont et aval et déterminer l'impact sur la stabilité du versant ; - les mesures compensatoires à adopter visant à la mise en sécurité des biens : modalités de la construction du bâti (fondations, superstructures, ), techniques locales de stabilisation des versants, adaptation des accès et du drainage des parcelles concernées par le projet, etc - les conséquences d'une potentielle réactivation importante du versant. () ".

7. Il appartient au juge, saisi d'un moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions, de s'assurer de la production, par le pétitionnaire, d'un document établi par l'architecte du projet ou par un expert attestant qu'une étude a été menée conformément aux exigences de la règlementation et que ses résultats ont été pris en compte au stade de la conception du projet. Il ne saurait en revanche, dans ce cadre, porter une appréciation sur le contenu de l'étude et son caractère suffisant au regard des exigences des plans de prévention des risques qui en imposent la réalisation.

8. Il résulte de ces dispositions que le règlement du plan de prévention des risques naturels d'inondation et de mouvements de terrain (PPRMT) du bassin versant de l'Orb pour la commune de Béziers soumet le projet en litige à une étude géologique et géotechnique préalable à la construction de niveau G1+G2 et qu'ainsi, en application du f) de l'article R. 431-16 du code de l'urbanisme le dossier de permis de construire devait contenir une attestation établie par l'architecte du projet ou par un expert certifiant la réalisation de cette étude et constatant que le projet prend en compte ces conditions dès le stade de la conception. Il ressort des pièces du dossier que postérieurement à la notification du jugement avant dire droit du 25 avril 2024, la société Buesa AP a fait réaliser les études de sol G1+G2 et que les résultats de ces études ont été prises en compte lors de la conception du projet, ainsi qu'en atteste l'architecte du projet qui précise qu'ils ne modifient pas la conception initiale. Par suite, la délivrance du permis de construire modificatif accordé le 27 juin 2024 a régularisé le vice constaté à l'encontre du permis de construire initial du 22 novembre 2022.

9. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions à fin d'annulation de la requête doivent être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

10. Aux termes de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : " Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens () ".

11. La circonstance qu'au vu de la régularisation intervenue en cours d'instance, le juge rejette finalement les conclusions dirigées contre la décision initiale, dont le requérant était fondé à soutenir qu'elle était illégale et dont il est, par son recours, à l'origine de la régularisation, ne doit pas à elle seule, pour l'application de ces dispositions, conduire le juge à mettre les frais à sa charge ou à rejeter les conclusions qu'il présente à ce titre.

12. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de rejeter l'ensemble des conclusions des parties présentées au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de M. D et autres est rejetée.

Article 2 : Les conclusions de la commune de Béziers et de la société Buesa AP présentées au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : La présente décision sera notifiée à M. J et Mme P D, Mme H O et M. J A, M. C I, Mme E M et Mme K N et M. F N, à la commune de Béziers et à la société Buesa AP.

Délibéré après l'audience du 10 octobre 2024, à laquelle siégeaient :

Mme Fabienne Corneloup, présidente,

Mme Michelle Couegnat, première conseillère,

M. Nicolas Huchot, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 31 octobre 2024.

Le rapporteur

N. G La présidente,

F. Corneloup

La greffière,

M. L

La République mande et ordonne au préfet de l'Hérault en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Montpellier, le 31 octobre 2024.

La greffière,

M. L