Property Company v. Tax Administration: Capital Gains Deduction for Property Improvements
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA property company contested income tax and social levy assessments following the 2018 sale of a Parisian property, arguing the capital gain should be reduced by over 500,000 euros in construction, reconstruction, enlargement, or improvement works conducted in 2007-2008. The court reasoned that since the property was retained for the associates' enjoyment, the expenses could not have been previously deducted from taxable income, and the administration failed to prove otherwise; consequently, the court validated the deduction of 299,258.01 euros for justified works, leading to a recalculation of the capital gain and a partial discharge of the supplementary tax assessments, along with an award of legal expenses to the company.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle L. 761-1 du code de justice administrative, article 31 CGI, Article 150 U du code général des impôts, Article 150 V du code général des impôts, Article 150 VB du code général des impôts, Article 150 U II du code général des impôts; Property Company v. Tax Administration: Capital Gains Deduction for Property Improvements: The court reasoned that since the property was retained for the associates' enjoyment, the expenses could not have been previously deducted from taxable income, and the administration failed to prove otherwise; consequently, the court validated the deduction of 299,258.01 euros for justified works, leading to a recalculation of the capital gain and a partial discharge of the supplementary tax assessments, along with an award of legal expenses to the company.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IACited in the reasoning to establish the principle of taxation for capital gains on real estate, though the final order only rules on the calculation based on the established principle.
Cited in the reasoning to establish the definition of gross capital gain, though the final order only rules on the calculation based on the established principle.
Cited in the reasoning as the basis for allowing the increase of the acquisition price by eligible expenses.
Cited in the reasoning to define deductible charges and exclude expenses already deducted for income tax purposes.
Cited in the reasoning to support the argument that owners reserving enjoyment were not subject to income tax on the property.
Cited in Article 2 of the final order for ordering the State to pay a sum for legal costs.
Texte complet
Vu la procédure suivante :
Par une requête et deux mémoires en réplique, enregistrés le 30 janvier 2023, le 5 mars et le 18 mars 2024, la SCI Vendôme Prestige, représentée par Me Morrisset et Me Neto, demande au tribunal :
1°) de prononcer la décharge, en droit et en pénalités, des cotisations d'impôts sur le revenu et des prélèvements sociaux auxquelles elle a été assujettie au titre de la plus-value immobilière réalisée lors de la cession d'un bien sis 25, rue Danielle Casanova à Paris (Ier arrondissement) le 27 mars 2018 ;
2°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que la plus-value réalisée doit être minorée du montant des travaux réalisés entre 2007 et 2008, soit 506 819,35 euros, correspondant à des dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration supportées par le vendeur.
Par un mémoire en défense enregistré le 30 mai 2023, la directrice régionale des finances publiques d'Ile-de-France et de Paris conclut au rejet de la requête.
Elle soutient que les moyens soulevés par la SCI Vendôme Prestige ne sont pas fondés.
Une note en délibéré a été enregistrée le 9 avril 2024 pour la SCI Vendôme Prestige.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme Abdat,
- les conclusions de M. Lahary, rapporteur public,
- et les observations de Me Neto, représentant la SCI Vendôme Prestige.
Considérant ce qui suit :
1. A la suite de la cession, le 27 mars 2018, d'un bien sis 25, rue Danielle Casanova à Paris (Ier arrondissement), la SCI Vendôme Prestige a déduit du calcul de la plus-value immobilière afférente la somme de 506 819,35 euros correspondant à divers travaux réalisés entre 2007 et 2008 et a ainsi déclaré ne pas avoir réalisé de plus-value. Par une proposition de rectification du 18 octobre 2019, l'administration a refusé de prendre en compte, pour la détermination de leur montant, les dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration déclarées par la société requérante, à l'exception de la somme de 25 413,90 euros, correspondant à des dépenses d'amélioration. Les associés de la SCI Vendôme Prestige ont, en conséquence, été assujettis à des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de contributions sociales au titre de l'année 2018, assorties d'intérêts de retard. Leur réclamation contentieuse ayant été rejetée, ils demandent par la présente requête la réduction des impositions mises à leur charge.
Sur le bien-fondé de l'imposition :
2. D'une part, aux termes du premier alinéa de l'article 150 U du code général des impôts : " I.- Sous réserve des dispositions propres aux bénéfices industriels et commerciaux, aux bénéfices agricoles et aux bénéfices non commerciaux, les plus-values réalisées par les personnes physiques (), lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis (), sont passibles de l'impôt sur le revenu dans les conditions prévues aux articles 150 V à 150 VH () ". Aux termes de l'article 150 V du code général des impôts : " La plus ou moins-value brute réalisée lors de la cession de biens ou droits mentionnés aux articles 150 U à 150 UC est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition par le cédant ". Aux termes de l'article 150 VB du code général des impôts, dans sa version applicable au litige : " I. - Le prix d'acquisition est le prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu'il a été stipulé dans l'acte () / II. - Le prix d'acquisition est, sur justificatifs, majoré : () 4° Des dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration, supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise depuis l'achèvement de l'immeuble ou son acquisition si elle est postérieure, lorsqu'elles n'ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu et qu'elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives () ". En application de ces dispositions, le cédant d'un immeuble peut majorer, pour la détermination du montant de sa plus-value immobilière, le prix d'acquisition de ce dernier du montant des dépenses qu'il a exposées pour y faire réaliser, par une entreprise, une ou plusieurs des prestations de travaux qu'elles mentionnent. Il incombe au contribuable de justifier des dépenses dont il demande la prise en compte pour la détermination du prix d'acquisition de l'immeuble objet de la plus-value, notamment de leur paiement effectif et de ce qu'elles sont justifiées par la réalité des travaux entrepris.
3. D'autre part, aux termes de l'article 31 CGI : " I. Les charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu net comprennent : 1° Pour les propriétés urbaines : a. Les dépenses de réparation et d'entretien effectivement supportées par le propriétaire ; () b. Les dépenses d'amélioration afférentes aux locaux d'habitation, à l'exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ainsi que des dépenses au titre desquelles le propriétaire bénéficie du crédit d'impôt sur le revenu prévu à l'article 200 quater ou de celui prévu à l'article 200 quater A () ". Il résulte des dispositions précitées que sont exclues, pour le calcul des dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration, supportées par le vendeur, les dépenses qui ont été déduites, pour l'assiette de l'impôt sur le revenu, soit du revenu global, soit des revenus catégoriels ou qui ont été incluses dans la base d'une réduction ou d'un crédit d'impôt.
4. En premier lieu, aux termes de l'article 15 II du code général des impôts : " II. - Les revenus des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont pas soumis à l'impôt sur le revenu. "
5. La SCI Vendome Prestige indique que les propriétaires de l'appartement en litige s'en réservaient la jouissance et ne sont ainsi pas redevables de l'impôt sur le revenu au titre de cet appartement. En se contentant d'indiquer qu'il revient à la société requérante de justifier de la non-déduction de ces charges lors de la détermination des revenus nets fonciers imposables de ses associés, l'administration fiscale, qui supporte la charge de la preuve, n'établit pas que les requérants auraient déduit ces dépenses de leur revenu imposable.
6. En second lieu, il résulte de l'instruction que la société requérante a engagé des dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration, consistant notamment en la démolition de sols, la pose de cloisons, la création d'une salle de bain et la réfection entière des parquets, pour un montant total de 299 258,01 euros, dont elle justifie de façon suffisamment précise. Par suite, le prix d'acquisition pour la détermination de la plus-value réalisée doit être rehaussé d'un même montant et porté à un montant de 974 258,01 euros. Dans ces conditions, la société requérante, qui a revendu l'appartement pour un montant de 1 181 000 euros et s'est acquittée de frais à titre onéreux d'un montant de 50 625 euros, doit être regardée comme ayant réalisé une plus-value d'un montant de 156 116, 99 euros.
7. Il résulte de ce qui précède qu'il y a lieu de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux auxquelles la SCI Vendôme Prestige a été assujettie au titre de la plus-value immobilière réalisée, à hauteur de la différence entre l'impôt acquitté pour une plus-value de 354 126 euros initialement retenue par le service et de l'impôt dû pour une plus-value de 156 116, 99 euros telle qu'effectivement perçue par la société requérante.
8. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de l'Etat la somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
D E C I D E :
Article 1er : Il est prononcé la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux auxquelles la SCI Vendôme Prestige a été assujettie au titre de la plus-value immobilière réalisée, à hauteur de la différence entre l'impôt acquitté pour une plus-value de 354 126 euros initialement retenue par le service et de l'impôt dû pour une plus-value de 156 116, 99 euros effectivement perçue par la société requérante.
Article 2 : L'Etat versera à la SCI Vendôme Prestige la somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la SCI Vendôme Prestige et à la directrice régionale des finances publiques d'Île-de-France et de Paris.
Délibéré après l'audience du 8 avril 2024, à laquelle siégeaient :
M. Sorin, président,
Mme de Saint Chamas, conseillère,
Mme Abdat, conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 6 mai 2024.
La rapporteure,
G. ABDATLe président,
J. SORIN
La greffière,
C. EL HOUSSINE
La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
N°2302195/2-