Neighbors v. Municipality and Developer Regarding Building Permit Non-Compliance

Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 23 janvier 2023 et un mémoire du 16 juin 2024, ce dernier non communiqué, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Vernand, Mme F, M. C, Mme A, M. B et Mme E, représentés par la SAS Mermet et Associés, demandent au tribunal :

1°) d'annuler l'arrêté du 12 juillet 2022 par lequel le maire d'Annemasse a accordé à la société Sagec un permis de construire un immeuble collectif de 21 logements sur la parcelle cadastrée section A n°3454, ensemble le rejet de leur recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la commune d'Annemasse une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- la demande de permis est incomplète ;

- le projet méconnait les articles 2 à 4 et 10 à 13 applicables à la zone UB du règlement du plan local d'urbanisme d'Annemasse.

Par un mémoire en défense enregistré le 31 mars 2023, la commune d'Annemasse, représentée par Me Amblard, conclut à titre principal au rejet de la requête et à titre subsidiaire à l'application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, et en tout état de cause à ce qu'il soit mis à la charge des requérants la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par des mémoires en défense enregistrés le 30 mai 2023 et les 8 et 28 mars 2024, la société par actions simplifiée (SAS) Sagec, représentée par Me Petit, conclut au rejet de la requête, à faire application, en tout état de cause des dispositions de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme et à ce qu'il soit mis solidairement à la charge des requérants une somme de 4 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que la requête est irrecevable du fait de sa tardiveté, de l'absence de justification du caractère régulier de l'occupation ou de la détention du bien, et de l'absence d'intérêt pour agir des requérants et que ses moyens ne sont en tout état de cause pas fondés.

La clôture de l'instruction a été prononcée à la date du 17 juin 2024.

Par une lettre du 10 septembre 2024, le tribunal a informé les parties qu'il était susceptible de surseoir à statuer au titre de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme afin de permettre la régularisation des vices affectant la légalité du projet tenant à la méconnaissance des articles UB3 et UB12 du règlement du plan local d'urbanisme et à celle de l'article UB 13 du même texte dans sa version applicable au permis de construire modificatif.

La SAS Sagec a présenté des observations, enregistrées le 12 septembre 2024, sur l'application éventuelle de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme.

La commune d'Annemasse a présenté des observations, enregistrées le 12 septembre 2024, sur l'application éventuelle de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme.

Vu la décision attaquée et les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Aubert,

- les conclusions de Mme Akoun, rapporteure publique,

- les observations de Me Cheramy, représentant la commune d'Annemasse et les observations de Me Roussel, représentant la société Sagec.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 12 juillet 2022, le maire d'Annemasse a accordé la société Sagec un permis de construire un immeuble collectif de 21 logements sur un terrain situé 3A rue du Vernand et cadastré section A n°3454. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Vernand, Mme et M. D, Mme F, Mme G, Mme et M. C ont formé un recours gracieux contre ce permis initial, qui a fait l'objet d'un rejet exprès le 16 novembre 2022. Un permis de construire modificatif a été délivré par le maire le 22 février 2024. Les requérants doivent être regardés comme demandant l'annulation de ces deux arrêtés, ensemble le rejet de leur recours gracieux.

Sur les fins de non-recevoir :

2. En premier lieu, il ne ressort pas des pièces du dossier que le permis de construire contesté ait fait l'objet d'un affichage régulier faisant courir le délai de recours contentieux à l'égard des tiers. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Vernand, Mme F et M. C doivent être regardés comme ayant acquis la connaissance de ce permis de construire le 29 septembre 2022, date de l'exercice de leur recours gracieux, qu'ils ont notifié par lettre recommandée avec accusé de réception à la bénéficiaire. Le rejet exprès de leur recours gracieux leur ayant été notifié le 21 novembre 2022 et le 21 janvier 2023 étant un samedi, ils avaient jusqu'au lundi 23 janvier 2023 pour exercer un recours contentieux, de sorte que leur requête enregistrée à cette date n'est pas tardive. Il ne ressort pas des pièces du dossier que Mme A, M. B et Mme E aient eu connaissance du permis de construire litigieux avant d'exercer leur recours contentieux qui, exercé dans un délai raisonnable, n'est pas tardif. La fin de non-recevoir tirée de la tardiveté doit par suite être écartée.

3. En deuxième lieu, Mme A et M. B n'ont pas justifié de la régularité de la détention ou de l'occupation du bien leur donnant qualité pour agir dans le temps de d'instruction. Toutefois, la requête est également signée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Vernand, qui justifie de l'existence et de l'enregistrement de cette copropriété, et par Mme F, M. C et Mme E, qui justifient être propriétaires de lots dans cet immeuble, de sorte qu'ils ont qualité à demander l'annulation des décisions contestées. Par suite, cette fin de non-recevoir doit être également écartée.

4. Enfin, il ressort des pièces du dossier que les requérants sont des voisins immédiats du projet. Ils font état de ce qu'il leur causera notamment une perte d'intimité par la création de vues droites, une perte de vue sur les montagnes au regard de la hauteur de douze mètres du bâtiment autorisé, et une perte de végétal. Dans ses conditions, ils justifient de leur intérêt à agir et cette fin de non-recevoir doit être écartée.

Sur les conclusions d'annulation des arrêtés des 12 juillet 2022 et 22 février 2024 :

5. Lorsqu'un permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l'utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l'illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d'un permis modificatif dès lors que celui-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l'exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Les irrégularités ainsi régularisées ne peuvent plus être utilement invoquées à l'appui d'un recours pour excès de pouvoir dirigé contre le permis initial.

En ce qui concerne l'arrêté du 12 juillet 2022 :

6. Au regard du certificat d'urbanisme délivré le 11 juin 2021 à la SAS Sagec, l'arrêté du 12 juillet 2022 faisant droit à la demande de permis de construire déposée le 31 décembre 2021 et complétée le 25 avril 2022, soit dans le délai de 18 mois prévu par l'article L. 410-1 du code de l'urbanisme, est soumis à la version du plan local d'urbanisme d'Annemasse approuvée le 19 novembre 2020.

7. Aux termes du lexique du règlement du plan local d'urbanisme : " L'accès est la partie de terrain jouxtant la voie de desserte ouverte à la circulation, qu'elle soit publique ou privée, et permettant d'accéder au terrain de la construction ou de l'opération. En cas de servitude de passage, l'accès est constitué par le débouché de la servitude sur la voie. " A ceux de son article UB3 relatif aux accès et voiries : " 1. Tout accès individuel desservant une construction doit présenter des caractéristiques permettant de satisfaire aux règles minimales de desserte, circulation des personnes à mobilité réduite, défense contre l'incendie, protection civile et de collecte sélective des ordures ménagères. () "

8. En l'espèce, l'accès desservant la construction autorisée est le débouché de la servitude de passage sur la rue du Vernand. Il jouxte un autre accès à la rue du Vernand par l'impasse du Vernand et ces deux accès limitrophes se situent à quelques mètres d'un passage pour piétons qui précède le carrefour entre la route du Vernand et la route départementale. Il ressort des pièces du dossier que cet accès au projet est d'une largeur de cinq mètres et à l'usage tant des mobilités douces que des véhicules motorisés. Compte tenu de la configuration particulière des lieux et de l'étroitesse de cet accès qui ne prévoit aucun dispositif spécifique à la circulation des piétons et en particulier des personnes à mobilité réduite, le projet autorisé méconnait les dispositions de l'article UB 3.1 du règlement du plan local d'urbanisme.

En ce qui concerne l'arrêté du 22 février 2024 :

9. Le document d'urbanisme applicable au permis de construire modificatif est le plan local d'urbanisme d'Annemasse issu de la modification numéro 4, approuvée le 2 mars 2023.

10. En premier lieu, aux termes de l'article UB 12.4 relatif aux normes de stationnement pour les deux roues non motorisés : " Un espace destiné au stationnement sécurisé des deux-roues non motorisés doit être intégré dans le volume de la construction et doit comporter un système de fermeture sécurisé et des dispositifs fixes permettant de stabiliser et d'attacher les vélos par le cadre ou au moins une roue. Il doit être couvert et éclairé. Il doit se situer de préférence au rez-de-chaussée* du bâtiment ou, à défaut, au premier sous-sol, et accessible facilement depuis le (s) point (s) d'entrée du bâtiment. Une place de stationnement pour un vélo doit faire une surface minimum de 1,5m2. " Ce même article exige également au moins une place par logement dans les bâtiments collectifs.

11. Le bâtiment D comptant 21 logements, la surface minimale requise pour stationner les vélos s'élève à 31,5 m². Or il ressort de la notice et des plans du permis de construire modificatif que le projet prévoit un seul local vélo, situé au rez-de-chaussée, d'une surface de 17,48 m². Dans ces conditions, les requérants sont fondés à soutenir que cette prescription du plan local d'urbanisme est méconnue.

12. En deuxième lieu, aux termes du point 6 de l'article UB 13 du règlement du plan local d'urbanisme d'Annemasse : " Les aires de stationnement à l'air libre doivent être plantées à raison d'un arbre à haute tige pour quatre emplacements. "

13. Bien que la notice du projet fasse état de ce que les zones dédiées au stationnement des véhicules seront plantées à raison d'un arbre de haute tige pour quatre places, le plan de masse modifié ne positionne aucun des arbres créés ou maintenus sur l'aire de parking extérieure, en méconnaissance du texte susvisé. Par suite, le moyen d'annulation doit être accueilli.

14. En dernier lieu, pour l'application de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, aucun des autres moyens invoqués n'est susceptible de fonder l'annulation des décisions attaquées.

Sur les conséquences des illégalités relevées :

15. Aux termes de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice n'affectant qu'une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l'annulation qu'il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l'autorisation pourra en demander la régularisation () ".

16. Il résulte de ces dispositions que le juge peut procéder à l'annulation partielle d'une autorisation d'urbanisme dans le cas où une illégalité affecte une partie identifiable du projet et où cette illégalité est susceptible d'être régularisée, sans qu'il soit nécessaire que la partie illégale du projet soit divisible du reste de ce projet.

17. Les vices tirés de l'absence de sécurisation de l'accès au projet pour les piétons et les personnes à mobilité réduite, de l'insuffisance du local dédié au stationnement des vélos et de l'absence d'arbres de haute tige sur l'aire de parking extérieure n'affectent que des parties identifiables du projet, ce dernier pouvant faire l'objet d'une mesure de régularisation n'impliquant pas de lui apporter un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même. Il y a lieu en conséquence de procéder à l'annulation partielle des arrêtés contestés, limitée aux vices identifiés et de fixer à 3 mois le délai dans lequel la société Sagec pourra en demander la régularisation à la commune d'Annemasse.

Sur les frais liés à l'instance :

18. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que les requérants, qui n'ont pas la qualité de partie perdante, versent à la société Sagec et à la commune d'Annemasse les sommes qu'elles sollicitent au titre de leurs frais exposés et non compris dans les dépens. Dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de mettre à la charge de la commune une somme globale de 1 500 euros à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Vernand, à Mme F, à M. C et à Mme E sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er :Les arrêtés du maire d'Annemasse en date des 12 juillet 2022 et 22 février 2024 sont annulés en tant qu'ils autorisent un projet dont l'accès n'est pas sécurisé pour les piétons et les personnes à mobilité réduite, dont le local dédié au stationnement des vélos est insuffisant et qui ne prévoit pas d'arbres de haute tige sur l'aire de parking extérieure et le délai dans lequel la société Sagec pourra en demander la régularisation à la commune d'Annemasse est fixé à 3 mois.

Article 2 :La commune d'Annemasse versera au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Vernand, à Mme F, à M. C et à Mme E une somme globale de 1 500 euros au titre de leurs frais exposés et non compris dans les dépens.

Article 3 :Le surplus des conclusions formées par les parties sur le fondement de l'article L.761-1 du code de justice administrative est rejeté.

Article 4 :Le présent jugement sera notifié au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Vernand en application des dispositions de l'article R. 751-3 du code de justice administrative, à la SAS Sagec et à la commune d'Annemasse.

Copie en sera adressée au procureur de la république près le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains.

Délibéré après l'audience du 16 septembre 2024, à laquelle siégeaient :

- M. Sauveplane, président,

- Mme Letellier, première conseillère,

- Mme Aubert, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 1er octobre 2024.

La rapporteure,

E. Aubert

Le président,

M. Sauveplane

La greffière,

C. Jasserand

La République mande et ordonne au préfet de la Haute-Savoie en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.