Property Owner v. Municipality Regarding Unlawful Construction Regularization Demand

Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire en réplique, enregistrés les 8 mars et 14 décembre 2023, la société civile immobilière (SCI) " La Casa Del Lupo " et M. B A, représentés par Me Bouveresse, demandent au tribunal :

1°) d'annuler le courrier du 18 octobre 2022 par lequel le maire de la commune de Vauvillers les a mis en demeure de régulariser des travaux réalisés sans autorisation d'urbanisme ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Vauvillers une somme de 3 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Les requérants soutiennent que :

- la décision contestée est insuffisamment motivée ;

- elle est entachée d'erreur de fait ;

- elle est entachée d'erreur de droit ;

- elle est entachée d'un détournement de pouvoir.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 11 mai 2023 et 13 mai 2024, la commune de Vauvillers, représentée par Me Lagarrigue, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge des requérants la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

La commune soutient que la requête n'est pas recevable et qu'aucun des moyens soulevés par les requérants n'est fondé.

Le tribunal a informé les parties, le 9 janvier 2025, qu'en application des dispositions de l'article R. 611-7 du code de justice administrative, il était susceptible de relever d'office un moyen d'ordre public tiré de l'irrecevabilité de la requête dès lors que la décision contestée ne fait pas grief.

La commune de Vauvillers a indiqué, le 17 janvier 2025, n'avoir aucune observation à formuler sur le moyen soulevé d'office.

Par un mémoire, enregistré le 28 janvier 2025, la SCI " La Casa Del Lupo " et M. B A ont produit des observations en réponse à la communication de ce moyen d'ordre public.

En application des dispositions de l'article R. 222-17 du code de justice administrative, la présidente du tribunal a désigné M. Pernot, premier conseiller, pour présider la deuxième chambre du tribunal, en cas de vacance ou d'empêchement.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. Pernot,

- les conclusions de M. C.

Considérant ce qui suit :

1. Début 2020, M. A a acquis un immeuble sur la commune de Vauvillers (Haute-Saône). Le 23 mai 2022, la SCI " La Casa Del Lupo ", représentée par M. A, a déposé une déclaration préalable afin de procéder à la transformation en friterie du rez-de-chaussée de cet immeuble, anciennement occupé par une auto-école. Le 18 octobre 2022, le maire de la commune de Vauvillers s'est opposé à la déclaration préalable faute pour le demandeur d'avoir produit des pièces complémentaires. Le même jour, cette autorité, estimant que le changement d'affectation avait été fait sans autorisation et était constitutif d'un délit, a mis en demeure la SCI " La Casa Del Lupo " de régulariser la situation. Le recours gracieux de la société, déposé le 6 décembre 2022, a été rejeté implicitement. Par le présent recours, la SCI " La Casa Del Lupo " et M. A demandent l'annulation du seul courrier de mise en demeure.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

2. Aux termes de l'article L. 480-1 du code de l'urbanisme : " () Lorsque l'autorité administrative et, au cas où il est compétent pour délivrer les autorisations, le maire ou le président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent ont connaissance d'une infraction de la nature de celles que prévoient les articles L. 480-4 et L. 610-1, ils sont tenus d'en faire dresser procès-verbal. () ". Aux termes de l'article L. 481-1 du même code : " I.- Lorsque des travaux mentionnés aux articles L. 421-1 à L. 421-5 et L. 421-5-3 ont été entrepris ou exécutés en méconnaissance des obligations imposées par les titres Ier à VII du présent livre et les règlements pris pour leur application ainsi que des obligations mentionnées à l'article L. 610-1 ou en méconnaissance des prescriptions imposées par un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou par la décision prise sur une déclaration préalable et qu'un procès-verbal a été dressé en application de l'article L. 480-1, indépendamment des poursuites pénales qui peuvent être exercées pour réprimer l'infraction constatée, l'autorité compétente mentionnée aux articles L. 422-1 à L. 422-3-1 peut, après avoir invité l'intéressé à présenter ses observations, le mettre en demeure, dans un délai qu'elle détermine, soit de procéder aux opérations nécessaires à la mise en conformité de la construction, de l'aménagement, de l'installation ou des travaux en cause aux dispositions dont la méconnaissance a été constatée, soit de déposer, selon le cas, une demande d'autorisation ou une déclaration préalable visant à leur régularisation. / II.- Le délai imparti par la mise en demeure est fonction de la nature de l'infraction constatée et des moyens d'y remédier.

Il peut être prolongé par l'autorité compétente, pour une durée qui ne peut excéder un an, pour tenir compte des difficultés que rencontre l'intéressé pour s'exécuter. / III.- L'autorité compétente peut assortir la mise en demeure d'une astreinte d'un montant maximal de 500 € par jour de retard. () / IV.- Indépendamment des poursuites pénales qui peuvent être exercées, lorsque les travaux entrepris et exécutés mentionnés au I du présent article ont produit des installations qui présentent un risque certain pour la sécurité ou pour la santé et lorsque la mise en demeure est restée sans effet au terme du délai imparti, l'autorité compétente peut procéder d'office à la réalisation des mesures prescrites, aux frais de l'intéressé ".

3. Il résulte des dispositions précitées que, lorsque des travaux ont été réalisés sans autorisation alors qu'ils devaient l'être avec et que le maire de la commune en a connaissance, il est tenu d'en faire dresser procès-verbal. Toutefois, ce n'est qu'une fois ce procès-verbal établi que le maire peut adresser à l'intéressé une mise en demeure de régulariser ses travaux en déposant une demande de permis de construire ou une déclaration préalable dans un certain délai.

4. En l'espèce, le courrier, par lequel le maire de la commune de Vauvillers a mis en demeure la SCI " La Casa Del Lupo " de régulariser le changement d'affectation du rez-de-chaussée de son immeuble, précise qu'à défaut du dépôt d'une déclaration préalable complète dans le délai d'un mois, il sera dressé un procès-verbal des travaux transmis au procureur de la République. Par conséquent, faute de toute infraction constatée, cette mise en demeure ne procédait pas des dispositions précitées de l'article L. 481-1 du code de l'urbanisme et ne pouvait avoir aucun effet juridique sur la situation des requérants. Dans ces conditions, cette mise en demeure ne peut être regardée comme une décision faisant grief.

5. Il résulte de ce qui précède que, sans qu'il soit besoin de statuer sur les fins de non-recevoir soulevées par la défense, la requête de la SCI " La Casa Del Lupo " et M. A doit être rejetée en tant qu'elle est irrecevable.

Sur les frais du litige :

6. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Vauvillers, qui n'est pas partie perdante dans la présente instance, la somme que la SCI " La Casa Del Lupo " et M. A demandent au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens.

7. Dans les circonstances de l'espèce, il n'y a pas lieu de faire droit aux conclusions de la commune de Vauvillers présentées sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la SCI " La Casa Del Lupo " et M. A est rejetée.

Article 2 : Les conclusions présentées par la commune de Vauvillers sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la société civile immobilière (SCI) " La Casa Del Lupo ", à la commune de Vauvillers et au préfet de la Haute-Saône.

Délibéré après l'audience du 29 janvier 2025, à laquelle siégeaient :

M. Pernot, premier conseiller faisant fonction de président,

M. Seytel, premier conseiller,

Mme Marquesuzaa, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 20 février 2025.

L'assesseur le plus ancien

dans l'ordre du tableau,

J. Seytel

Le premier conseiller faisant fonction de président-rapporteur,

A. PernotLa greffière,

C. Quelos

La République mande et ordonne au préfet de la Haute-Saône, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Le greffier

N°2300391