Lessor v. Tax Authority: Commercial Property Tax Reduction and Area Reclassification

Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés le 27 juin 2022 et les 15 janvier, 19 mars et 25 mai 2023, la société La Cigale, représentée par Me Thiry, demande au tribunal :

1°) de prononcer la réduction de la taxe annuelle sur les bureaux, les locaux commerciaux et de stockage et les surfaces de stationnement à laquelle elle a été assujettie au titre des années 2017 à 2020 ;

2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ainsi que les entiers dépens.

La société La Cigale soutient que :

-la superficie totale des locaux est de 4 016 m² compte tenu des puits de lumière aux niveaux R+3 et R+6 ;

-une surface totale de 2 135 m² qui correspond à des ateliers et des locaux techniques n'est pas imposable à la taxe ;

-les locaux commerciaux sont d'une surface de 1 683 m² et doivent donc être exonérés puisque cette surface est inférieure au seuil de 2 500 m² fixé par la loi ;

-seule une surface de 197 m² de bureaux est imposable.

Par des mémoires en défense, enregistrés le 15 décembre 2022 et les 15 février, 20 avril et 7 juin 2023, l'administrateur général des finances publiques chargé de la direction spécialisée de contrôle fiscal Ile-de-France conclut au rejet de la requête.

Il soutient qu'aucun moyen de la requête n'est fondé.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

-le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

-le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

-le rapport de Mme Dousset,

-les conclusions de M. Guiader, rapporteur public,

-et les observations de Me Wauquier, représentant la société La Cigale.

Considérant ce qui suit :

1. La société La Cigale, qui exerce l'activité de location de terrains et d'autres biens immobiliers, a fait l'objet d'un contrôle sur pièces à l'issue duquel le service lui a notifié, par une proposition de rectification du 31 août 2020, des rectifications en matière de taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement annexées à ces catégories de locaux au titre des années 2017 à 2020 en ce qui concerne l'immeuble situé 23 rue Cardinet dans le 17ème arrondissement de Paris, qu'elle loue à la société Bauer, concessionnaire de la marque Audi. Par sa requête, la société La Cigale demande la décharge de ces impositions.

Sur les conclusions à fin de restitution :

2. Aux termes de l'article 231 ter du code général des impôts dans sa version applicable : " I. - Une taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement annexées à ces catégories de locaux est perçue, dans les limites territoriales de la région d'Ile-de-France, composée de Paris et des départements de l'Essonne, des Hauts-de-Seine, de la Seine-et-Marne, de la Seine-Saint-Denis, du Val-de-Marne, du Val-d'Oise et des Yvelines. () III. - La taxe est due : / 1° Pour les locaux à usage de bureaux, qui s'entendent, d'une part, des bureaux proprement dits et de leurs dépendances immédiates et indispensables destinés à l'exercice d'une activité, de quelque nature que ce soit, par des personnes physiques ou morales privées, ou utilisés par l'Etat, les collectivités territoriales, les établissements ou organismes publics et les organismes professionnels, et, d'autre part, des locaux professionnels destinés à l'exercice d'activités libérales ou utilisés par des associations ou organismes privés poursuivant ou non un but lucratif ; / 2° Pour les locaux commerciaux, qui s'entendent des locaux destinés à l'exercice d'une activité de commerce de détail ou de gros et de prestations de services à caractère commercial ou artisanal ainsi que de leurs réserves attenantes couvertes ou non et des emplacements attenants affectés en permanence à la vente ; / 3° Pour les locaux de stockage, qui s'entendent des locaux ou aires couvertes destinés à l'entreposage de produits, de marchandises ou de biens et qui ne sont pas intégrés topographiquement à un établissement de production ; / 4° Pour les surfaces de stationnement, qui s'entendent des locaux ou aires, couvertes ou non couvertes annexées aux locaux mentionnés aux 1° à 3°, destinés au stationnement des véhicules, qui ne sont pas intégrés topographiquement à un établissement de production. / V. - Sont exonérés de la taxe : / 3° Les locaux à usage de bureaux d'une superficie inférieure à 100 mètres carrés, les locaux commerciaux d'une superficie inférieure à 2 500 mètres carrés, les locaux de stockage d'une superficie inférieure à 5 000 mètres carrés et les surfaces de stationnement de moins de 500 mètres carrés annexées à ces catégories de locaux ; () ".

3. Il résulte de l'instruction que l'administration a établi les rectifications notifiées à la société La Cigale en matière de taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement annexées à ces catégories de locaux au titre de l'immeuble situé 23 rue Cardinet dans le 17ème arrondissement de Paris, en prenant en compte une surface commerciale totale de 3 352 m² et une surface de bureau totale de 392 m². La société La Cigale soutient que la surface commerciale représente 1 683 m² et la surface de bureaux 197 m². Elle produit pour l'établir un tableau élaboré par la société API, qui contrairement à ce que soutient l'administration fiscale n'est pas un distributeur de pièces détachés automobiles installé à Toulouse mais la société Audi Partners International, sur la base de plans dressés en novembre 2014 mais modifiés en 2015 pour tenir compte des aménagements effectués par la société Bauer lorsqu'elle a repris les locaux et vérifiés le 18 septembre 2020 par le cabinet d'architecture Archimop. L'administration fiscale ne conteste pas sérieusement, par les arguments qu'elle développe, la valeur probante de ces plans et de ces tableaux.

4. Il résulte de l'instruction que s'agissant des locaux commerciaux, la société La Cigale a exclu la surface de stockage de véhicules de 477,20 m² située sur le toit terrasse. Toutefois, cette surface, qui constitue une réserve au sens du 2° du III de l'article 231 ter du code général des impôts, doit être réintégrée à la surface des locaux commerciaux taxables. De même, doit être ajoutée aux surfaces commerciales taxables le local rangement de 10,20 m² situé au niveau 1 dont il n'est pas établi ni même allégué qu'il constituerait un local technique. En revanche, c'est à bon droit que la société soutient que les ateliers, dont il n'est pas sérieusement contesté par l'administration qu'ils ne sont pas accessibles au public, doivent être exclus des surfaces commerciales taxables, ainsi que les différentes surfaces liées à ces ateliers comme les réserves, le local de stockage de pièces détachées, les locaux outillages ou le local batteries et autres fluides, ains que les paliers et sanitaires du personnel situés aux étages dédiés exclusivement aux ateliers. Enfin, s'agissant de l'emprise du monte-voitures de 19,25 m² situé en sous-sol, il résulte de l'instruction que ce dernier permet d'acheminer les véhicules à la fois aux showrooms et aux ateliers et la surface correspondante doit être retenue à hauteur d'une quote-part reflétant l'importance des surfaces respectives soit 62 % pour les locaux commerciaux et 38 % pour les ateliers et il y a donc lieu d'intégrer dans les surfaces commerciales 12 m² au titre de ce monte-véhicules. Compte tenu de l'ensemble de ces éléments, il y a lieu de retenir une surface totale des locaux commerciaux de 2 185,62 m². Cette surface étant inférieure au seuil de 2 500 m² mentionné au 3° du V de l'article 231 ter du code général des impôts, la société La Cigale est fondée à soutenir qu'elle n'est pas redevable de la taxe litigieuse en ce qui concerne les surfaces commerciales.

5. S'agissant de la surface des locaux à usage de bureaux, la société La Cigale a omis de prendre en compte les espaces correspondant aux paliers d'accès aux bureaux et les sanitaires du personnel situés aux étages comportant des bureaux, qui sont une dépendance immédiate et indispensable de ces derniers et qui représentent une surface cumulée de 13,04 m². Ainsi, la superficie des locaux à usage de bureaux taxable est de 210,71 m².

6. Il résulte de ce qui précède qu'il y a lieu de prononcer la décharge de la taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement à laquelle la société La Cigale a été assujettie pour les années 2017 à 2020 au titre des surfaces commerciales et de réduire la taxe à laquelle elle a été assujettie au titre de surfaces de bureaux à hauteur de la réduction de la base imposable correspondant à une superficie de 210,71 m.²

Sur les frais liés au litige :

7. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de l'Etat une somme de 1 500 euros à verser à la société La Cigale au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. En revanche, aucun dépens n'ayant été n'ayant été exposé au cours de l'instance, les conclusions présentées par la société requérante à ce titre ne peuvent qu'être rejetées.

D E C I D E

Article 1er : La base imposable à la taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement à laquelle la société La Cigale a été assujettie au titre des années 2017 et 2020 est réduite à une surface de 210,71 m² correspondant aux locaux à usage de bureaux.

Article 2 : La société La Cigale est déchargée, d'une part, de la taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement à laquelle elle a été assujettie pour les années 2017 à 2020 au titre des locaux commerciaux et, d'autre part, à due concurrence de la réduction de la base imposable fixée à l'article 1er du dispositif du présent jugement, de la taxe à laquelle elle a été assujettie au titre des locaux à usage de bureaux.

Article 3 : L'Etat versera à la société La Cigale une somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Article 5 : Le présent jugement sera notifié à la société La Cigale et à l'administrateur général des finances publiques chargé de la direction spécialisée de contrôle fiscal Ile-de-France.

Délibéré après l'audience du 18 septembre 2024, à laquelle siégeaient :

M. Rohmer, président,

Mme Dousset, première conseillère,

M. Lenoir, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 10 octobre 2024.

La rapporteure,

A. DOUSSET

Le président,

B. ROHMER

La greffière,

S. CAILLIEU-HELAIEM

La République mande et ordonne au ministre auprès du Premier ministre, chargé du budget et des comptes publics, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

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