Neighbors v. Municipality and Permit Holder: Building Permit Suspension for Urban Planning Violation

Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 28 septembre 2022, et des mémoires, enregistrés les 4 avril et 18 août 2023, M. et Mme A et B C demandent au tribunal :

1°) d'annuler l'arrêté du 13 juin 2022 par lequel le maire de Lezay (Deux-Sèvres) a délivré à la société civile immobilière (SCI) Tapis vert le permis de construire une maison d'habitation sur un terrain situé 9 010 rue de la Moinauderie ;

2°) qu'une indemnité de 2 000 euros leur soit versée pour le préjudice moral et les troubles dans leurs conditions d'existence subis en raison de l'illégalité du permis de construire.

Ils soutiennent que :

- ils justifient d'un intérêt à agir dès lors, d'une part, qu'ils sont voisins immédiats du projet, qui s'implantera en limite de leur propriété, et, d'autre part, qu'ils auront une vue directe sur celui-ci, là où ils bénéficient aujourd'hui d'une vue dégagée, et subiront une perte d'ensoleillement ;

- le projet, qui ne s'implante pas à l'alignement avec la rue de la Moinauderie, méconnaît l'article Ua 6 du règlement du plan local d'urbanisme de Lezay.

Par un mémoire en défense enregistré le 17 mars 2023, la commune de Lezay, représentée par Me Drouineau, conclut au rejet de la requête et à ce qu'une somme de 2 000 euros soit mise à la charge des requérants au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- la requête est irrecevable, M. et Mme C ne justifiant pas d'un intérêt leur donnant qualité pour agir au regard des dispositions de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme ;

- le moyen soulevé par les requérants n'est pas fondé.

Par un mémoire en défense enregistré le 7 août 2023, la SCI du Tapis vert, représentée par Me Verger, conclut au rejet de la requête et à ce qu'une somme de 2 000 euros soit mise à la charge des requérants au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- la requête est irrecevable, M. et Mme C ne justifiant pas d'un intérêt leur donnant qualité pour agir au regard des dispositions de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme ;

- le moyen soulevé par les requérants n'est pas fondé ; à défaut, il pourra être fait application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme pour permettre la régularisation du permis de construire.

Les parties ont été informées, en application de l'article R. 611-7 du code de justice administrative, de ce que les conclusions de la requête tendant à ce qu'une indemnité de 2 000 euros soit allouée à M. et Mme C sont, soit présentées devant un ordre de juridiction incompétent pour en connaître, soit irrecevables.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. Henry,

- les conclusions de M. Pipart, rapporteur public,

- et les observations de M. C, de Me Dallemane, représentant la commune de Lezay, et de Me Verger, représentant la SCI Tapis vert.

Considérant ce qui suit :

1. M. et Mme A et B C demandent au tribunal d'annuler l'arrêté du 13 juin 2022 par lequel le maire de Lezay (Deux-Sèvres) a délivré à la SCI Tapis vert le permis de construire une maison d'habitation sur un terrain situé 9 010 rue de la Moinauderie. Ils demandent également, dans le dernier état de leurs écritures, qu'une indemnité de 2 000 euros leur soit versée pour le préjudice moral et les troubles dans leurs conditions d'existence qu'ils estiment avoir subis en raison de l'illégalité du permis de construire.

Sur les conclusions indemnitaires :

2. Si M. et Mme C sollicitent le versement d'une indemnité, ils ne précisent pas qui devrait la supporter. En tout état de cause, dans l'hypothèse où ces conclusions indemnitaires devraient être regardées comme dirigées contre la SCI Tapis vert, elles seraient présentées devant un ordre de juridiction incompétent pour en connaître, seule la juridiction judiciaire pouvant connaître d'un litige de droit privé s'élevant entre des propriétaires de fonds voisins. Par ailleurs, dans l'hypothèse où ces conclusions devraient être regardées comme dirigées contre la commune de Lezay, elles seraient irrecevables, M. et Mme C n'ayant pas adressé de demande indemnitaire préalable à la commune, comme l'imposent les dispositions de l'article R. 421-1 du code de justice administrative. Dans ces conditions, les conclusions indemnitaires présentées par M. et Mme C ne peuvent qu'être rejetées.

Sur les conclusions à fin d'annulation du permis de construire :

En ce qui concerne la fin de non-recevoir opposée en défense :

3. Aux termes de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme : " Une personne autre que l'État, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n'est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager que si la construction, l'aménagement ou les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d'une promesse de vente, de bail, ou d'un contrat préliminaire mentionné à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation ".

4. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat, justifie, en principe, d'un intérêt à agir lorsqu'il fait état devant le juge, qui statue au vu de l'ensemble des pièces du dossier, d'éléments relatifs à la nature, à l'importance ou à la localisation du projet de construction.

5. Il ressort des pièces du dossier que M. et Mme C sont propriétaires, au 14 rue de la Moinauderie à Lezay, d'un ensemble immobilier dont le jardin est immédiatement voisin du terrain d'assiette du projet litigieux. Pour justifier de leur intérêt à demander l'annulation du permis de construire attaqué, ils font valoir que le projet s'implantera en limite de leur propriété et aura pour effet de leur masquer la vue, là où ils disposent actuellement d'une vue dégagée, et de réduire l'ensoleillement de leur jardin. Dans ces conditions, ils justifient d'un intérêt leur donnant qualité pour demander l'annulation du permis attaqué.

En ce qui concerne la légalité du permis de construire :

6. En vertu de l'article Ua 6 du règlement du plan local d'urbanisme (PLU) de Lezay, lorsque, comme en l'espèce, aucune marge de recul n'est mentionnée sur le document graphique du règlement du plan, les constructions nouvelles doivent être implantées à l'alignement des emprises publiques existantes, à modifier ou à créer, sauf dans le cas où l'implantation en recul est justifiée par l'alignement de la construction nouvelle sur celui d'une construction située sur une parcelle voisine. Ces dispositions ont pour objet de créer un front bâti continu le long de la voie. Elles ne s'appliquent pas aux simples murs de clôture, dès lors que sont applicables aux clôtures, dont celles qui prennent la forme d'un mur, les seules dispositions du règlement d'un PLU édictées spécifiquement pour régir leur situation, sur le fondement des articles R. 151-41 et R. 151-43 du code de l'urbanisme.

7. En l'espèce, le permis de construire contesté prévoit que la maison d'habitation sera implantée, non à l'alignement avec la rue de la Moinauderie, mais en recul de 12 mètres de celle-ci, sans que cela soit justifié par l'implantation des constructions immédiatement voisines. Si les défendeurs font valoir que le projet prévoit le maintien du mur de clôture existant sur la parcelle et implanté à l'alignement, un mur de clôture ne constitue pas une construction au sens de l'article Ua 6 et, au surplus, le maintien du mur en question, qui ne couvre pas l'ensemble de l'alignement et dont la hauteur est nettement inférieure à celle de la maison projetée, ainsi qu'à celle des constructions voisines, n'est pas suffisant pour que l'objectif, poursuivi par cet article, de créer un front bâti le long de la voie soit regardé comme atteint.

8. Il résulte de ce qui précède que les requérants sont fondés à soutenir que le permis de construire attaqué méconnaît l'article Ua 6 du règlement du PLU de Lezay.

En ce qui concerne la mise en œuvre des dispositions de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme :

9. Aux termes de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation, même après l'achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé. ".

10. Il résulte de ces dispositions que lorsque le ou les vices affectant la légalité de l'autorisation d'urbanisme dont l'annulation est demandée sont susceptibles d'être régularisés, le juge doit surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation. Il invite au préalable les parties à présenter leurs observations sur la possibilité de régulariser le ou les vices affectant la légalité de l'autorisation d'urbanisme. Un vice entachant le bien-fondé de l'autorisation d'urbanisme est susceptible d'être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l'économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d'urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n'implique pas d'apporter à ce projet un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même.

11. La SCI Tapis vert a sollicité, dans son mémoire en défense, la mise en œuvre des dispositions de l'article L. 600-5-1 précité. Ce mémoire a été communiqué aux requérants, qui ont fait valoir leurs observations sur la possibilité de régulariser le permis de construire attaqué. Le vice relevé au point 7 est régularisable sans apporter au projet un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même. Dès lors, il y a lieu, en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, de surseoir à statuer jusqu'à l'expiration d'un délai de quatre mois, délai dans lequel il appartient au pétitionnaire et à l'autorité administrative de régulariser le vice par un permis de construire modificatif et d'en justifier devant le tribunal.

D É C I D E :

Article 1er : Les conclusions indemnitaires présentées par M. et Mme C sont rejetées.

Article 2 : Il est sursis à statuer sur les conclusions de la requête de M. et Mme C tendant à l'annulation du permis de construire du 13 juin 2022, ainsi que sur les conclusions des parties tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : La commune de Lezay et la SCI Tapis vert devront justifier, dans un délai de quatre mois à compter de la notification du présent jugement, de l'éventuelle délivrance d'un permis de régularisation permettant d'assurer la conformité du projet aux dispositions de l'article Ua 6 du règlement du PLU de Lezay.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M. et Mme A et B C, à la commune de Lezay et à la société civile immobilière Tapis vert.

Délibéré après l'audience du 21 octobre 2024, à laquelle siégeaient :

M. Campoy, président,

M. Henry, premier conseiller,

Mme Bréjeon, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 12 novembre 2024.

Le rapporteur,

signé

B. HENRY

Le président,

signé

L. CAMPOYLa greffière,

signé

D. GERVIER

La République mande et ordonne à la préfète des Deux-Sèvres en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour le greffier en chef,

La greffière,

signé

D. GERVIER