Real Estate Agent Fee Dispute Against Hospital for Invalid and Terminated Mandates

Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire complémentaire, enregistrés les 11 octobre 2021 et

31 mars 2023, Mme A B, représentée par Me Halimi, demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures :

1°) de condamner le centre hospitalier de Château Thierry à lui verser la somme de

30 135 euros au titre de l'exécution de contrats de mandat de vente immobilière conclus avec établissement ;

2°) de mettre à la charge du centre hospitalier une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- le centre hospitalier a commis une faute en ne la rémunérant pas, alors qu'elle a réalisé ses obligations ;

- le contre hospitalier a engagé sa responsabilité quasi- délictuelle en l'exposant à une perte de chance de rémunération ;

- son préjudice s'élève à 30 135 euros.

Par un mémoire en défense, enregistré le 8 décembre 2022, le centre hospitalier Jeanne de Navarre de Château Thierry, représenté par Me Bazin, conclut au rejet de la requête et à ce qu'une somme de 1 500 euros soit mise à la charge de Mme B sur le fondement de l'article

L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que la responsabilité contractuelle ne peut pas être engagée, dès lors que les contrats de mandats étaient illicites.

Par ordonnance du 4 avril 2023, la clôture de l'instruction a été fixée en dernier lieu au

2 mai 2023 à 12 heures.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général de la propriété des personnes publiques ;

- la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ;

- le décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Rondepierre, rapporteure,

- les conclusions de Mme Minet, rapporteure publique,

- et les observations de Me Poput, représentant le centre hospitalier de Château Thierry.

Considérant ce qui suit :

1. Mme B est agent commercial mandataire en immobilier indépendant affiliée au réseau IAD France. En vertu de quatre contrats qu'elle a signés entre le 12 octobre et le 8 décembre 2018, avec le responsable du service technique du centre hospitalier de Château-Thierry,

Mme B devait procéder à la vente du pavillon Dupin, en contrepartie d'honoraires fixés, aux termes du mandat n°590677, à 8 505 euros, à la vente de la maison du directeur, en contrepartie d'honoraires fixées, aux termes du mandat n°594444, à 6 750 euros, à la vente de la maison située 6, rue de la Barre, en contrepartie d'honoraires fixés, aux termes du mandat n°575613, à

7 840 euros, et à la vente de la maison située 2, rue de la Barre, en contrepartie d'honoraires fixés, aux termes du mandat n° 590648, à 7 040 euros. Elle demande au tribunal de condamner le centre hospitalier à lui verser la somme de 30 135 euros, au titre des préjudices qu'elle estime avoir subis du fait de la résiliation de ces contrats.

Sur la responsabilité du centre hospitalier :

2. En premier lieu, d'une part, lorsque les parties soumettent au juge un litige relatif à l'exécution du contrat qui les lie, il incombe en principe à celui-ci, eu égard à l'exigence de loyauté des relations contractuelles, de faire application du contrat. Toutefois, dans le cas seulement où il constate une irrégularité invoquée par une partie ou relevée d'office par lui, tenant au caractère illicite du contenu du contrat ou à un vice d'une particulière gravité relatif notamment aux conditions dans lesquelles les parties ont donné leur consentement, il doit écarter le contrat et ne peut régler le litige sur le terrain contractuel. D'autre part, en cas de nullité du contrat, les cocontractants peuvent poursuivre le litige qui les oppose en invoquant, y compris pour la première fois en appel, des moyens tirés de l'enrichissement sans cause que l'application du contrat frappé de nullité a apporté à l'un d'eux ou de la faute consistant, pour l'un d'eux, à avoir passé un contrat nul.

3. Par ailleurs, aux termes de l'article L. 3111-1 du code général de la propriété des personnes publiques : " Les biens des personnes publiques mentionnées à l'article L. 1, qui relèvent du domaine public, sont inaliénables et imprescriptibles ". Selon l'article L. 2141-1 du même code : " Un bien d'une personne publique mentionnée à l'article L. 1, qui n'est plus affecté à un service public ou à l'usage direct du public, ne fait plus partie du domaine public à compter de l'intervention de l'acte administratif constatant son déclassement ".

4. Il résulte de l'instruction que le pavillon Dupin, qui faisait l'objet du mandat de vente n°590677, abritait une chambre mortuaire du centre hospitalier et il est constant que cet équipement hospitalier n'a pas fait l'objet d'un déclassement du domaine public de l'établissement. Toutefois, une dépendance du domaine public, qui peut être mise en vente avant son déclassement, peut faire l'objet d'un mandat de vente, sous condition suspensive de déclassement avant que cette vente ne soit prononcée. Il résulte néanmoins de l'instruction que le mandat de vente litigieux a été signé par un agent qui n'avait pas de délégation à cet effet et que les instances de direction n'étaient pas même informées de ce projet de vente. Par suite, alors que ces circonstances ne révèlent aucune intention de déclasser le bien faisant l'objet de mandat de vente, ce contrat est privé de cause licite et est entaché de nullité. Dans ces conditions, Mme B, qui se borne à soutenir que le centre hospitalier n'a pas respecté ses obligations contractuelles, n'est pas fondée à rechercher la responsabilité du centre hospitalier au titre de ce mandat.

5. Il résulte de ce qui précède que les conclusions présentées par Mme B à fin d'indemnisation pour la non réalisation de la vente du pavillon Dupin du centre hospitalier de Château Thierry doivent être rejetées.

6. En deuxième lieu, aux termes de l'article 73 du décret du 20 juillet 1972 fixant les conditions d'application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 : " () Le titulaire de la carte professionnelle perçoit sans délai sa rémunération ou ses honoraires une fois constatée par acte authentique l'opération conclue par son intermédiaire ".

7. Il résulte par ailleurs des stipulations de chacun des trois autres contrats litigieux, qui font référence à l'article cité au point précédent, que les obligations de la mandataire consistent à entreprendre les démarches et mettre en œuvre les moyens et actions en vue de permettre à son mandant de réaliser la transaction immobilière, et que sa rémunération doit être versée le jour de la signature de l'acte authentique.

8. Il résulte de l'instruction que Mme B a, par une lettre du 4 mars 2019, demandé à se faire rémunérer pour la réalisation des prestations réalisées, et consistant, pour les mandats

n° 575613 et n° 594444, en la signature de compromis de vente, et pour le mandat n° 590648, en l'existence d'offres au prix acceptées par la direction de Château Thierry. Les termes des contrats de mandat litigieux, mentionnés au point précédent, ne permettent toutefois pas de considérer que ses obligations étaient remplies du seul fait de l'existence des compromis de vente et de l'existence d'offres au prix acceptées, dès lors que les actes authentiques n'ont pas été établis. Dans ces conditions, le courrier électronique du 28 février 2019, par lequel le directeur du centre hospitalier a demandé à Mme B de cesser la procédure de vente des biens qui lui avait été confiée, alors que le délai de rétractation prévu par les contrats était échu, constitue une résiliation de ces contrats. Il résulte par ailleurs de l'instruction que ces résiliations, justifiées notamment par l'absence de saisine du conseil de surveillance de l'établissement hospitalier, relèvent d'un motif d'intérêt général. Dans ces conditions, Mme B n'est pas fondée à soutenir que le centre hospitalier a commis une faute en résiliant les contrats de mandats nos 594444, 575613 et 590648.

9. Il résulte de ce qui précède que les conclusions de Mme B à fin d'indemnisation pour la non réalisation des ventes de la maison du directeur, de la maison située 6, rue de la Barre et de la maison située 2, rue de la Barre doivent être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

10. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge du centre hospitalier de Château Thierry, qui n'est pas dans la présente instance la partie perdante, la somme demandée par Mme B au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de Mme B la somme demandée par le centre hospitalier de Château Thierry au même titre.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de Mme B est rejetée.

Article 2 : Les conclusions présentées par le centre hospitalier de Château-Thierry au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à Mme A B et au centre hospitalier de Château-Thierry.

Délibéré après l'audience du 5 juillet 2023, à laquelle siégeaient :

- M. Thérain, président,

- Mme Rondepierre, première conseillère,

- M. Richard, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 21 décembre 2023.

La rapporteure,

signé

A. Rondepierre

Le président,

signé

S. Thérain

La greffière,

signé

S. Chatellain

La République mande et ordonne au préfet de l'Aisne en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent jugement.