Property Owner v. Municipality Regarding Commercial Loading Dock Permit
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA property owner sought to annul a municipal authorization for a neighboring commercial entity to construct a semi-recessed loading dock, arguing illegality based on unaddressed private easements, an insufficient and flawed application file regarding plans and stormwater management, and potential noise and safety nuisances, as well as non-compliance with local zoning height and parking rules. The court rejected the challenge, finding that the defense filings were admissible despite a signature irregularity, ruling that non-compliance with private rights (like easements) does not invalidate an urban planning authorization, that the file met regulatory requirements regarding missing depth measurements and sewage details, that the project did not raise demonstrable noise/safety concerns or violate zoning for height (as the structure was deemed not a fence and located in a different zone than alleged), and that the parking objection lacked specificity, ultimately dismissing the request and ordering the petitioner to pay legal costs.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle L. 761-1 du code de justice administrative, article R. 441-10 du code de l'urbanisme, article R. 111-2 du code de l'urbanisme, article L. 761-1 du code de l'urbanisme, Article 1er, Article 2; Property Owner v. Municipality Regarding Commercial Loading Dock Permit: The court rejected the challenge, finding that the defense filings were admissible despite a signature irregularity, ruling that non-compliance with private rights (like easements) does not invalidate an urban planning authorization, that the file met regulatory requirements regarding missing depth measurements and sewage details, that the project did not raise demonstrable noise/safety concerns or violate zoning for height (as the structure was deemed not a fence and located in a different zone than alleged), and that the parking objection lacked specificity, ultimately dismissing the request and ordering the petitioner to pay legal costs.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis is the operative order rejecting the applicant's claim.
This article imposes costs on the applicant based on a cited provision.
Cited in the operative order to impose a sum of 1,200 euros in costs on the applicant.
Texte complet
Vu la procédure suivante :
Par une requête et trois mémoires enregistrés le 16 décembre 2020 et les 23 avril, 27 juillet et 30 juillet 2021, ainsi que des pièces complémentaires enregistrées le 26 janvier 2021, M. B A, représenté par Me Beneteau, demande au tribunal
1°) d'annuler l'arrêté du 27 juillet 2020 par lequel le maire de Cognac a délivré une non-opposition à déclaration préalable à la SC Foncière Chabrières ;
2°) de mettre à la charge de la SC Foncière Chabrières une somme de 5 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Il soutient que :
- le mémoire en défense de la commune, n'étant pas signé, est irrecevable ;
- propriétaire de huit logements situés à proximité immédiate du projet, il justifie d'un intérêt à agir résultant notamment des nuisances sonores qu'engendre le projet ;
- l'arrêté est illégal à défaut d'avoir pris en compte l'existence de servitudes de droit privé, dont la commune connaissait l'existence ;
- le dossier de demande est insuffisant car les plans sont faux et incomplets et qu'ils ne contiennent pas de cote relative à la profondeur des regards ; le dossier de demande n'indique pas les modalités d'évacuation des eaux pluviales ;
- le projet engendrera des nuisances sonores d'une part, puisque les tracteurs et remorques auront à gravir une pente de 8%, et un risque pour la sécurité publique d'autre part, en raison de l'émission de gasoil en résultant ;
- le projet ne respecte pas les dispositions de l'article UBc du plan local d'urbanisme s'agissant de sa hauteur, de 1,80 m, qui excède la limite autorisée de 0,90 m ;
- le projet ne respecte pas les dispositions du plan local d'urbanisme s'agissant des règles de stationnement.
Par un mémoire en défense enregistré le 10 mars 2021, et des pièces complémentaires enregistrées le 30 septembre 2021, la commune de Cognac conclut au rejet de la requête.
Elle fait valoir que les moyens soulevés dans la requête ne sont pas fondés.
Par un mémoire en défense enregistré le 8 juillet 2021, la SC Foncière Chabrières, représentée par la SELAS Simon Associés, conclut au rejet de la requête et à ce qu'une somme de 5 000 euros soit mise à la charge de M. A en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- M. A ne démontre pas son intérêt à agir et n'établit pas que le projet entrainera une atteinte nouvelle aux conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de ses biens ;
- les moyens soulevés, dont certains sont irrecevables et inopérants, ne sont pas fondés.
La clôture de l'instruction a été fixée au 7 septembre 2021 par une ordonnance du même jour.
Vu les autres pièces des dossiers.
Vu :
- le code de l'urbanisme;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme C,
- les conclusions de M. Plas, rapporteur public,
- les observations de Me Dubois, avocat de la SC Foncière Chabrières.
Considérant ce qui suit :
1. La SC Foncière Chabrière, propriétaire d'un local commercial, a déposé une demande de déclaration préalable afin de créer un quai de déchargement semi enterré sur des places de parking lui appartenant, au 70 rue de l'Echassier. Par un arrêté du 27 juillet 2020, le maire de Cognac lui a délivré cette autorisation. M. A, propriétaire de huit appartements, en location, situés à proximité immédiate, demande l'annulation de cet arrêté.
Sur la recevabilité du mémoire en défense :
2. Si le requérant soutient que le mémoire en défense de la commune de Cognac est irrecevable à défaut d'être signé, il ressort des pièces du dossier que la lettre d'accompagnement de ce mémoire, adressée au tribunal et qui y fait référence, comporte la signature du maire et le cachet de la mairie. Le requérant n'est donc pas fondé à soutenir que les écritures en défense sont irrecevables.
Sur la légalité de la décision de non opposition à déclaration préalable :
3. En premier lieu, une autorisation d'urbanisme est délivrée sous réserve du droit des tiers. Si elle vérifie la conformité du projet aux règles et servitudes d'urbanisme elle ne vérifie pas si le projet respecte les autres réglementations et les règles de droit privé. Toute personne s'estimant lésée par la méconnaissance du droit de propriété ou d'autres dispositions de droit privé peut donc faire valoir ses droits en saisissant les tribunaux civils, même si l'autorisation d'urbanisme respecte les règles d'urbanisme. Ainsi, la circonstance que le projet ne respecterait pas deux servitudes de passages évoquées dans l'acte notarié est sans incidence sur sa conformité aux règles d'urbanisme. Ce moyen, qui est inopérant, ne peut qu'être écarté.
4. En outre, il ne ressort pas des pièces du dossier que la demande soit frauduleuse, et la circonstance que la commune connaissait l'existence de ces servitudes est également sans incidence sur l'autorisation d'urbanisme litigieuse.
5. En deuxième lieu, selon l'article R. 441-10 du code de l'urbanisme, applicable aux demandes de permis de construire : " Le dossier joint à la déclaration comprend : a) Un plan permettant de connaître la situation du terrain à l'intérieur de la commune ; b) Un plan sommaire des lieux indiquant les bâtiments de toute nature existant sur le terrain ; c) Un croquis et un plan coté dans les trois dimensions de l'aménagement faisant apparaître, s'il y a lieu, la ou les divisions projetées. Il est complété, s'il y a lieu, par les documents mentionnés aux articles R. 441-4-1 et R. 441-5, au a de l'article R. 441-6, aux articles R. 441-6-1 à R. 441-8-1 et au b de l'article R. 442-21. ". Et aux termes de l'article R. 441-6 du même code, applicable aux déclarations préalables : " Lorsque la demande ne prévoit pas l'édification, par l'aménageur, de constructions à l'intérieur du périmètre, elle est complétée par : () b) Le document attestant de la conformité du projet d'installation d'assainissement non collectif au regard des prescriptions réglementaires, prévu au 1° du III de l'article L. 2224-8 du code général des collectivités territoriales, dans le cas où le projet est accompagné de la réalisation ou de la réhabilitation d'une telle installation. ".
6. Le requérant soutient que le dossier de demande est incomplet et erroné en l'absence de cote relative à la profondeur des regards, ainsi qu'aux modalités d'évacuation des eaux usées. Toutefois, le formulaire de demande précise que " le réseau d'eaux usées et la ligne basse tension existants à proximité du quai seront dévoyés ", ce qui apparait également dans le plan de masse fourni.
7. En troisième lieu, selon l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations. ".
8. Contrairement à ce que soutient le requérant, il ne ressort d'aucune pièce du dossier que le projet, qui vise à réaménager un quai de déchargement au sein d'un parc de stationnement préexistant, sera de nature à accentuer les nuisances sonores ou à amplifier les émissions de gasoil.
9. En quatrième lieu, si le requérant soutient que le projet ne respecte pas les règles de hauteur applicables aux clôtures en zone UBc, il ressort du règlement graphique que le projet se situe en zone UC du plan local d'urbanisme. En outre, ce projet, qui vise à créer un quai de déchargement semi enterré, et qui comporte ainsi des murets, ne peut être regardé, compte tenu de sa finalité, comme une clôture.
10. En cinquième lieu, si M. A soutient que le projet ne respecte pas les règles relatives au stationnement prévues par le plan local d'urbanisme, il n'assortit pas son moyen des précisions permettant d'en apprécier le bien-fondé.
11. Il résulte de ce qui précède que la requête de M. A doit être rejetée, sans qu'il soit besoin de se prononcer sur la fin de non-recevoir.
12. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de l'urbanisme font obstacle à ce qu'une somme soit mise à la charge de la SC Foncière Chabrière. Il y a lieu de mettre à la charge du requérant la somme de 1 200 euros que celle-ci réclame au même titre.
DECIDE :
Article 1er : La requête de M. A est rejetée.
Article 2 : M. A versera à la SC Foncière Chabrière une somme de 1 200 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. B A, à la SC Foncière Chabrière et à la commune de Cognac.
Délibéré après l'audience du 16 juin 2022, à laquelle siégeaient :
M. Lemoine, président,
M. Lacaïle, premier conseiller,
Mme Geismar, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 13 juillet 2022.
La rapporteure,
Signé
M. GEISMAR
Le président,
Signé
D. LEMOINE
Le greffier d'audience,
Signé
JP. CHANTECAILLE
La République mande et ordonne à la préfète de la Charente en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme
Pour le greffier en chef,
La greffière
Signé
G. FAVARD
N°2003041