Apartment Unfit for Habitation Due to Size and Deficiencies Upheld

Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire enregistrés les 30 septembre et 4 octobre 2019, Mme C et M. E B demandent au tribunal d'annuler l'arrêté du 13 septembre 2019 par laquelle le préfet de la Loire-Atlantique a déclaré impropre à l'habitation l'appartement dont ils sont propriétaires, situé 6 rue Lamoricière à Nantes.

Ils soutiennent que :

- compte-tenu des difficultés rencontrées pour retrouver un logement à leur locataire, au regard du montant des loyers et du parc locatif nantais, ils souhaitent obtenir un délai pour reloger ce dernier et demandent à ce que celui-ci puisse rester dans l'appartement jusqu'à la fin de son bail, prévue au 31 mai 2020 ;

- l'appartement ne présente aucun risque sanitaire.

Par un mémoire en défense, enregistré le 28 octobre 2020, le préfet de la Loire-Atlantique conclut au non-lieu à statuer sur les conclusions des requérants tendant à obtenir un délai supplémentaire pour reloger leur locataire et au rejet du surplus des conclusions de la requête.

Il fait valoir que M. B a trouvé un nouveau logement pour son locataire et qu'il ne conteste pas le caractère impropre à l'habitation de son logement.

Par une ordonnance du 19 août 2022, la clôture de l'instruction a été fixée au 2 septembre 2022.

Vu ;

- l'ordonnance du juge des référés du n°1910628 du 1er octobre 2019 ;

- les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de la santé publique ;

- le code de la construction et de l'habitation ;

- le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme A,

- et les conclusions de M. Gave, rapporteur public.

Considérant ce qui suit :

1. M. et Mme B sont propriétaires d'un logement de type studio, situé au quatrième étage d'un immeuble, au 6 rue Lamoricière à Nantes, qu'ils louent depuis le 31 mai 2006 à M. D. Les services de la ville de Nantes ont été saisis par les pompiers, lesquels étaient intervenus dans l'appartement après un dégât des eaux, des conditions de logement de M. D. Une enquête de salubrité du secteur hygiène du pôle protection des populations Nantes Métropole / Ville de Nantes s'est déroulée le 18 juin 2019. Au regard du rapport de présentation établi le 16 juillet 2019 par deux inspecteurs de salubrité, le préfet de la Loire-Atlantique a, par un arrêté du 13 septembre 2019, déclaré que le logement était impropre à l'habitation, mis en demeure M. et Mme B de faire cesser son occupation aux fins d'habitation dans un délai d'un mois et de lui faire connaître, dans un délai de quinze jours, l'offre de relogement proposée à l'occupant actuel. Par la présente requête, M. et Mme B demandent au Tribunal d'annuler l'arrêté du 13 septembre 2019.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

En ce qui concerne le caractère impropre à l'habitation de l'appartement des époux B :

2. Aux termes de l'article L. 1331-22 du code de la santé publique dans sa rédaction applicable à la date de l'arrêté litigieux : " Les caves, sous-sols, combles, pièces dépourvues d'ouverture sur l'extérieur et autres locaux par nature impropres à l'habitation ne peuvent être mis à disposition aux fins d'habitation, à titre gratuit ou onéreux. Le représentant de l'Etat dans le département met en demeure la personne qui a mis les locaux à disposition de faire cesser cette situation dans un délai qu'il fixe. Il peut prescrire, le cas échéant, toutes mesures nécessaires pour empêcher l'accès ou l'usage des locaux aux fins d'habitation, au fur et à mesure de leur évacuation. Les mêmes mesures peuvent être décidées à tout moment par le maire au nom de l'Etat. Ces mesures peuvent faire l'objet d'une exécution d'office. / () Les dispositions de l'article L. 521-2 du code de la construction et de l'habitation sont applicables aux locaux visés par la mise en demeure. La personne qui a mis les locaux à disposition est tenue d'assurer le relogement des occupants dans les conditions prévues par l'article L. 521-3-1 du même code ; à défaut, les dispositions de l'article L. 521-3-2 sont applicables ".

3. D'une part, le recours dont dispose le propriétaire d'un immeuble contre la décision par laquelle l'autorité préfectorale déclare l'immeuble impropre à l'habitation par application de l'article L. 1331-22 du code de la santé publique est un recours de plein contentieux. Il appartient dès lors au juge de se prononcer sur le caractère impropre à l'habitation du logement en cause en prenant en compte la situation existant à la date à laquelle il statue.

4. D'autre part, un local ne peut être qualifié d'impropre par nature à l'habitation, au sens des dispositions précitées de l'article L. 1331-22 du code de la santé publique, au seul motif de la méconnaissance de la règle de surface minimale de la pièce principale prescrite par le règlement sanitaire départemental.

5. Il ressort de l'arrêté litigieux du 13 septembre 2019 que le préfet a interdit, sur le fondement de l'article L. 1331-22 du code de la santé publique, la location du bien appartenant à M. et Mme B comme habitation compte tenu de l'insuffisance de la surface habitable de la pièce principale, inférieure à 9 m² sous 2m 20 de hauteur sous plafond, en méconnaissance de l'article 251-4 du règlement sanitaire départemental de la Loire-Atlantique, de la superficie de l'appartement inférieure à 16 m², de l'absence de système de protection différentielle de type 30mA au niveau de l'installation électrique, ainsi que de l'absence de dispositif permettant une ventilation générale et permanente du logement.

6. Il résulte de l'instruction que les requérants ne contestent ni que la pièce principale présente une surface de seulement 2,99 m² sous une hauteur de plafond supérieure ou égale à 2,20 m, ni les autres relevés établis par les inspecteurs de la salubrité concernant l'installation électrique et la ventilation. Dans ces conditions, eu égard aux caractéristiques du logement ci-dessus rappelées, le préfet pouvait en déduire, sans commettre d'erreur d'appréciation, que le logement dont s'agit est par nature impropre à l'habitation, au sens des dispositions précitées de l'article L. 1331-22 du code de la santé publique. La circonstance que les époux B n'avaient pas été informés de cet état de fait lorsqu'ils ont acquis l'appartement est sans incidence à cet égard.

En ce qui concerne l'obligation de relogement du locataire :

7. Aux termes de l'article L. 521-1 du code de la construction et de l'habitation : " () l'occupant est le titulaire d'un droit réel conférant l'usage, le locataire, le sous-locataire ou l'occupant de bonne foi des locaux à usage d'habitation et de locaux d'hébergement constituant son habitation principale. / Le propriétaire ou l'exploitant est tenu d'assurer le relogement ou l'hébergement des occupants ou de contribuer au coût correspondant dans les conditions prévues à l'article L. 521-3-1 dans les cas suivants : / -lorsqu'un immeuble fait l'objet d'une déclaration d'insalubrité, d'une mise en demeure ou d'une injonction prise en application des articles L. 1331-22, L. 1331-23, L. 1331-24, L. 1331-25, L. 1331-26-1 et L. 1331-28 du code de la santé publique, si elle est assortie d'une interdiction d'habiter temporaire ou définitive ou si les travaux nécessaires pour remédier à l'insalubrité rendent temporairement le logement inhabitable () / Cette obligation est faite sans préjudice des actions dont dispose le propriétaire ou l'exploitant à l'encontre des personnes auxquelles l'état d'insalubrité ou de péril serait en tout ou partie imputable. ".

8. Il résulte de ce qui a été dit au point 6 du présent jugement que le local en cause est impropre à l'habitation. Dès lors, il appartenait au représentant de l'Etat dans le département de prendre les mesures nécessaires pour mettre fin à la mise à disposition aux fins d'habitation, à titre gratuit ou onéreux, de ce local et pour assurer le relogement de l'occupant conformément à l'article L. 521-1 précité du code de la construction et de l'habitation. Les requérants soutiennent dans leur requête que l'obligation qui leur est faite de proposer un relogement à leur locataire, dont ils ne contestent pas le principe, est irréalisable dans un délai de 15 jours, compte tenu des caractéristiques du marché locatif nantais, et demandent au tribunal de les autoriser à mettre gratuitement leur appartement à la disposition de leur locataire jusqu'au terme du bail fixé au 31 mai 2020. Il résulte toutefois de l'instruction, en particulier du courriel adressé le 1er mars 2020 par M. B aux services de Nantes Métropole, que les requérants sont parvenus à cette date à reloger leur locataire. Leurs conclusions tendant à obtenir un délai supplémentaire pour reloger leur locataire sont, dès lors, devenues sans objet.

9. Il résulte de tout ce qui précède que M. et Mme B ne sont pas fondés à demander l'annulation de l'arrêté du préfet de la Loire-Atlantique du 13 septembre 2019 en tant qu'il déclare impropre à l'habitation le logement dont ils sont propriétaires.

D E C I D E :

Article 1er : Il n'y a pas lieu de statuer sur les conclusions présentées par M. et Mme B tendant à ce que le délai qui leur est imparti pour reloger leur locataire soit prolongé jusqu'au 31 mai 2020.

Article 2 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. E et Mme C B et au ministre de la santé et de la prévention.

Copie en sera adressée au préfet de la Loire-Atlantique.

Délibéré après l'audience du 13 octobre 2022, où siégeaient :

M. Martin, président,

M. Labouysse, premier conseiller,

Mme Caro, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 17 novembre 2022.

La rapporteure,

N. A

Le président,

L. MARTIN La greffière,

V. MALINGRE

La République mande et ordonne au ministre de la santé et de la prévention en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,

V. Malingre